原告聂某某与被告佳木斯万基房地产开发有限公司、第三人张某房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

原告：聂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住黑龙江省佳木斯市向阳区忠信社区2组107号。
委托诉讼代理人：刘在军，佳木斯市郊区法律援助中心法律工作者。
代理权限：代为一审诉讼、承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解、代收法律文书。
被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：牟国义，总经理。
委托诉讼代理人：杜桂兰，女，该公司法律顾问。
代理权限：代为参加诉讼活动，提供相关证据，参加法庭辩论和调解，上诉，代收法律文书。
第三人：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区保卫社区26组73号。
委托诉讼代理人：吴建民，黑龙江于仁海律师事务所专职律师。
代理权限：承诉、放弃诉讼请求等特别授权。

原告聂某某与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称：万基公司）、第三人张某房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年8月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂某某及其委托诉讼代理人刘在军、被告万基公司委托诉讼代理人杜桂兰、第三人张某及其委托诉讼代理人吴建民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聂某某向本院提出诉讼请求：1.确认聂某某优先取得友谊小区A楼1单元010901号房屋所有权，判令万基公司继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；2.判令万基公司与张某签订的购买友谊小区A楼1单元010901号房屋的商品房买卖合同无效并予以撤销；3.万基公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年10月20日，聂某某从万基公司认购房屋一套，并签订房屋认购协议。协议确认了所购房源情况、计价方式、房款、付款方式及期限等，现聂某某已经实际入住该房屋并结清各项款项。但2013年6月17日万基公司又违法将该房屋卖给张某，导致聂某某至今无法办理产权证，万基公司侵害了原告的合法权益，张某虽然与万基公司签订了购买友谊小区A楼1单元010901号房屋的商品房买卖合同，但聂某某优先于张某购买且已经实际入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，聂某某应优先取得该房屋。
万基公司辩称：1.聂某某诉万基公司事宜万基公司不清楚，万基公司没有将争议房屋出售给聂某某，双方没有签订过房屋买卖合同；2.万基公司没有与张某签订过房屋买卖合同，张某是买卖房屋还是民间借贷，万基公司不清楚，也没有收到聂某某和张某的房款；3.本案是房屋买卖还是民间借贷无法查证核实，应当将张恒舜列为被告，法院应当依职权追加张恒舜为被告，以便查清事实。
张某述称：1.张某购买该房屋并签订合同，在不动产登记部门办理登记备案，符合法律规定，应当享有房屋所有权，合同有效；2.聂某某与万基公司无商品房买卖合同，其他证据无法证明聂某某取得房屋所有权，即便实际入住也不能对抗张某与万基公司签订的商品房买卖合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1.聂某某提交的其与万基公司签订的认购协议书复印件及交款单据复印件（与原件核对无异）。证明：聂某某于2010年10月20日与万基公司签订认购协议并于当日交付房款。经庭审质证，万基公司对该证据真实性有异议，认为出售方公章为友谊小区工程指挥部，但其没有对外出售房屋的权利，法定代表人是张恒舜，但张恒舜不是万基公司法定代表人，对证实问题有异议，万基公司未将房屋卖给聂某某也未收到房款；张某对该证据真实性没有异议，从协议内容第七项看该协议为预付款协议，并未成立买卖合同关系；对收款单据真实性无异议，对证明问题有异议，该单据没有该房屋的准确信息，无法确定是否为争议房屋所缴纳的费用。本院经审查认为，虽然万基公司否认基将该房屋出售给聂某某，结合张某提交的在佳木斯市房屋产权与交易管理中心登记备案的商品房买卖合同记载，该房屋出卖人为万基公司，委托代理人为张恒舜，应当认定张恒舜盖章的该认购协议系代表万基公司出售房屋的行为，且该认购协议具备了商品房买卖的主要内容，买受聂某某已经支付房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，对聂某某于2010年10月20日购买友谊小区A楼，房号为1-0527-046-010901号房屋的事实予以采信。2.聂某某提交的佳木斯明轩物业公司友谊小区发放的私产房屋使用证一份、入户通知书一份（与原件核对无异，原件返回）。证明：从2012年5月16日聂某某已经取得房屋并实际入住，并且已经缴纳相关费用。经庭审质证，万基公司对该证据真实性及证明问题均有异议，该物业公司不是万基公司下设的机构，万基公司也没有收取费用，私产房屋使用证不是万基公司出具的；张某认为该证据真实性及证明问题均有异议，该物业公司不是万基公司下设的机构，万基公司也没有收取费用，私产房屋使用证不是万基公司出具的，该房屋使用证印鉴为物业公司，聂某某未提供物业公司的经营资质及营业执照，无法确定该公司是否存在，房管员印的人名无法确定真实性。本院经审查认为，该证据能够证明聂某某实际入住该房屋，本院予以采信。3.聂某某提交的2012-2016年使用该房屋缴纳的物业费、供热费等相关票据复印件（与原件核对无异）证明：聂某某一直居住使用该房屋。经庭审质证，万基公司对该证据真实性及证明问题均有异议，该物业公司不是万基公司下设的机构，万基公司也没有收取费用，私产房屋使用证不是万基公司出具的关于是否实际入住万基公司不清楚，万基公司未办理相关手续；张某同意万基公司的质证意见，认为只能证明聂某某对该房屋有缴费记录，无法确定是否实际入住。本院经审查认为，该证据能够证明聂某某实际入住该房屋并使用该房屋的事实，本院予以采信；4.张某提交的商品房买卖合同复印件一份、买卖收据复印件一份、商品房销售专用结算单、商品房销售联机备案IC卡（与原件核对无异）。证明：张某与万基公司之间买卖合同成立，合同有效，受法律保护。经庭审质证，聂某某对真实性无异议，对证明问题有异议，聂某某认为其是先于张某认购该房屋，该合同无法律效力，万基公司真实性及证明问题均有异议，万基公司未与张某签订该房屋的买卖合同，合同没有万基公司公章及法定代表人印章，万基公司未授权其他人，张某未提供卖房款的支付方式，万基公司未收到房款。本院经审查，对该证据真实性予以采信。根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区产籍号为1-0527-046-010901号的房屋于2010年10月20日出售给聂某某后，聂某某于2012年3月入住并使用该房屋，并缴纳相关使用费至今。2013年6月17日，万基公司将聂某某已经购买并实际使用的房屋又出售给张某，签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案。

本院认为，万基公司将位于佳木斯市郊区友谊小区产籍号为1-0527-046-010901号的房屋于2010年10月20日出售给聂某某后，聂某某于2012年3月入住并使用该房屋，并缴纳相关使用费至今，聂某某与万基公司签订的认购协议有效，该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，聂某某依据有效的认购协议取得该争议房屋的所有权；2013年6月17日，万基公司将聂某某已经购买并实际使用的房屋又出售给张某，签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但张某购买该争议房屋的时间是在聂某某已经实际居住使用该房屋之后，故张某与万基公司签订的商品房买卖合同因损害聂某某合法权益应认定无效。
综上所述，聂某某与万基公司于2010年10月20日签订的认购协议有效，依据有效协议，聂某某享有位于佳木斯市郊区清源社区的友谊小区A楼1单元，产籍号为1-0527-046-010901号房屋的所有权，张某与万基公司签订的商品房买卖合同无效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院物权法司法解释（一）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、原告聂某某享有座落于佳木斯市郊区清源社区的友谊小区Ａ楼1单元010901号房屋（产籍号为1-0527-046-010901号）所有权；
二、被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人张某于2013年6月17日签订的商品房买卖合同（合同编号：201306172FADF8084797）无效；
三、驳回原告聂某某其他诉讼请求。
案件受理费4721元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审　判　长　　郭立娜 人民陪审员　　牛洪菊 人民陪审员　　姚国庆

书记员：张艳皎