原告王海利与被告修某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王海利。
委托代理人徐学武，河北汇林律师事务所律师。
委托代理人刘静，承德市双滦区双塔山镇弘维法律服务所法律工作者。
被告修某某。

原告王海利与被告修某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王海利及其委托代理人徐学武、被告修某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王海利诉称：原、被告原来均系双滦区大庙镇北梁村人，被告修某某现未在该村居住。2006年7月7日原、被告签订房屋买卖协议，被告将位于双滦区大庙镇北梁村一处房院出售给原告，双方在众多亲友的见证下签订了该协议。原告将购房款全额交付给了被告。房屋交付后，原告即对该房屋进行了翻建修缮，一直居住使用至今。期间原告多次要求被告协助原告办理过户手续，均遭到被告以各种理由拒绝。故请求法院确认原、被告于2006年7月7日签订的房屋买卖协议有效，确认位于双滦区大庙镇北梁村的瓦房三间（建房面积66m）院落一处归原告所有；二、责令被告协助原告办理土地使用权过户登记手续；本案诉讼费由被告承担。
原告王海利在本院指定的举证期限内提交的证据有：
1、原告王海利与被告修某某于2006年7月7日签订的房屋买卖协议1份，拟证实双方房屋买卖合同成立并生效，及房屋院落四至、房价款、被告负有协助原告办理房证、过户手续等义务的事实；
2、被告修某某于2006年7月7日出具的购房款收条1份，拟证实签订协议当天，被告将房屋交付原告，原告同时也给付了被告购房款12500元的事实；
3、该房屋宅基地使用权证书，拟证实被告将该证交付给原告的事实；
4、承德市双滦区大庙镇北梁村委会于2009年3月25日出具的证明1份，拟证实原告王海利全家5口人，当时无房居住，购买本村村民修某某房屋一处的事实；
5、承德市双滦区大庙镇北梁村委会于2013年7月27日出具的证明1份，拟证实原告王海利名下无宅基地，于2006年7月7日购买被告修某某宅基地，购买后一直在此居住的事实；
6、承德市双滦区大庙镇北梁村委会于2013年7月27日出具的证明1份，拟证实原告购买被告房屋后已进行翻新的事实；
7、原告王海利与修某甲、王某甲签订的协议书1份，拟证实房屋交付后，原告与邻居达成相邻通行协议的事实；
8、原告王海利与修某乙签订的协议书1份，拟证实房屋交付后，原告与修某乙达成换地协议的事实；
9、原告王海利户籍证明及其母代凤英为户主的户籍证明各1份，拟证实原告单独分户具有宅基地使用资格，其妹王某乙与其母在同一户籍上的事实；
10、承德市双滦区大庙镇北梁村委会于2013年7月27日出具的证明1份，拟证实原告妹妹王某乙系本村村民，没有其他住房的事实；
11、在原、被告签订的房屋买卖协议上签字的执笔人韩某某（当时的村委会书记）和见证人孙某某（村委会妇女主任）、邻居孔某甲、孔某乙、修某等出具的证明，拟证实在协议签订之初，对外进行了公示，被告之妻高某某对买卖房屋是知情的；
12、承德市双滦区财政局农税征收出具的契税申报表及契税完税证各1张，拟证实原告已缴纳了房屋权属转移相关契税。
被告修某某辩称：2006年因有特殊原因我想卖房，原告王海利知道后想买，说好1万5，最后1万3成交。卖房后得到钱我没告诉家里，我妻子不知道，过户时因双滦区有政策独生子不能过户，一直拖到现在。因无法过户且我妻子高秀兰不知情也不同意我卖房，故我不同意卖房子了。
被告修某某在本院指定的举证期限内未提供证据。
在庭审中，对原告提交的证据被告进行了质证，本院对证据的效力确认如下：
1、原告提交的1号证据被告对其真实性无异议，但认为该协议其妻高某某并不知情。
2、原告提交的2号证据被告对其真实性无异议，称协议中所写5000元是为避税，实际房屋价款为12500元，该证据本院予以采信；
3、原告提交的3号证据被告对其真实性认可，本院予以采信；
4、原告提交的4、5、6号证据被告对其真实性无异议，但称原告母亲找其过户，但过不了户，该三份证据真实、合法、有效，本院予以采信；
5、原告提交的7、8号证据被告称其不知情，两份证据因证人未出庭，且与本案无关联性，本院不予采信；
6、原告提交的9、10号证据被告对其真实性认可，本院予以采信；
7、原告提交的11号证据被告对其真实性无异议，但认为只能证明其与王海利之间有房屋买卖关系，但妻子高秀兰并不知情，本院对其真实性予以采信；
8、原告提交的12证据被告对其真实性无异议，但认为能否过户与交税没有关系，对该证据真实性本院予以采信。
综合原告提交的上述证据，可以形成证据链条、相互印证，原告提交的1号证据房屋买卖协议真实、合法、有效，本院予以采信。
根据上述有效证据及原、被告当庭陈述，可以认定如下事实：
2006年7月7日原告王海利与被告修某某签订“房屋买卖协议”一份，协议内容为：“甲方：承德市双滦区大庙镇北梁村修某某，乙方：承德市双滦区大庙镇北梁村王海利。因甲方全家搬迁房屋闲置，乙方又无房屋居住，经甲乙双方协商，中人说允，特达成如下协议：一、甲方同意以人民币伍仟元（5000.00）出售给乙方，乙方将房款一次交清。二、房屋院落四至：南至：南院墙（修某某），北至：张满道石墙边，西至：西院墙（修某某），东至：东院墙（修某某），四至分明，四邻无纠纷，以房证为准。三、甲方无条件帮助乙方办理房证、过户等手续。四、甲方原有的树木，房中的旧家具归乙方所有。五、此协议一式三份，甲、乙双方各执一份，区土地局办过户手续一份。六、此协议自签字之日起生效。甲方签字：修某某，乙方签字：王海利，执笔：韩某某，中人签字：修某丙、孙某某、丁某某、修某丁、李某某，
2006年7月7日”。签订协议当日，被告修某某即将房屋及宅基地使用证（编号204，户主姓名修某某，房屋结构砖瓦房，建房面积66m，宅基地长23米，宽18.60米，总占地427.80m，0.806市亩）交付原告王海利占有、使用，同日原告给付被告购房款人民币12500元，被告为原告出具了收条。后原告对该房屋进行了翻建修缮，居住使用至今。因原告要求被告协助办理宅基地使用权过户手续未果，遂诉至本院。

本院认为，原告王海利与被告修某某均系双滦区大庙镇北梁村村民，被告出卖的房屋宅基地使用证登记的户主姓名为修某某一人，原告户下亦无宅基地使用权登记。在签订房屋买卖协议时原、被告均认可系双方真实意思表示，并经时任村委会书记的韩继瑞执笔，村委会成员孙淑荣，邻居修广成、丁树艳等人作为中间人作证，对外进行了公示。签订协议当日被告将房屋及宅基地使用证交付给了原告，原告亦支付了房价款并进行了翻建修缮，自2006年居住使用至今，原告有理由相信出卖人修某某的出卖行为系夫妻双方共同意思表示，且该协议未违反法律强制性规定，自成立之日起合法、有效。原告应为善意、有偿取得，房屋所有权应归原告所有。被告称原告无法办理宅基地使用权转让登记，因此不同意卖房，依据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故被告上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告王海利因房屋买卖取得房屋所有权，可向有关土地行政主管部门申请办理宅基地使用权变更登记，该项属于行政审批受理范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款的规定，判决如下：

一、原告王海利与被告修某某于2006年7月7日签订的“房屋买卖协议”一份合法、有效。
二、座落于承德市大庙镇北梁村（宅基地使用证编号204，户主姓名修某某，房屋结构砖瓦房，建房面积66m，宅基地长23米，宽18.60米，总占地427.80m，0.806市亩）房屋三间、院落一处归原告王海利所有。
三、驳回原告王海利的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2275元，由被告修某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

审判长 张凌杰
审判员 周广庆
审判员 李国辉

书记员： 孟丽敏