原告王家智与被告荆某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

王家智
施佰芝（黑龙江民强律师事务所）
赵凤英（黑龙江民强律师事务所）
荆某
王森穆（黑龙江凯熠律师事务所）
荆文

原告王家智，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休工人，现住哈尔滨市香坊区。
委托代理人施佰芝，女，黑龙江民强律师事务所律师。
委托代理人赵凤英，女，黑龙江民强律师事务所律师。
被告荆某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住七台河市。
委托代理人王森穆，男，黑龙江凯熠律师事务所律师。
委托代理人荆文，男，系被告荆某哥哥。
原告王家智与被告荆某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告王家智及其委托代理人施佰芝、赵凤英，被告荆某及其委托代理人王森穆、荆文到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告王家智诉称，2011年7月，被告欲购买原告动迁后回迁的房产，双方口头约定原告所有的四套回迁房卖给被告，被告分别在2011年7月15日、同年12月24日、2012年4月12日给原告打款（购房预付款）总计50万元。
2012年7月，原告将位于七星花园小区动迁回迁房手续办理完毕。
原、被告商定被告购买原告的房产为七星花园小区B区37号
楼第5、6、7、8号
，双方确定房屋的总价款为1556289.00元，待被告交付房屋全款后签订书
面合同。
2012年8月原告在被告未交付全款并一再请求先使用房屋的情况下将上述四套房产的钥匙交予被告，随后被告就将该四套房屋出租给他人收取房屋租金。
2012年11月被告在原告的不停催促下又给原告购房款92万元，随后原告要求被告给付剩余房款时，被告告知原告不买房屋了并要求原告将房款退还，原告在2012年12月25日、26日将房款共计142万元全部退还给被告，双方解除房屋买卖合同，但被告却占据上述房屋拒不返还给原告，出租房屋收取出租费用。
被告的行为侵害了原告对该房产的所有权及收益权，故诉至法院
，请求确认原、被告之间房屋买卖合同已经解除；被告返还原告房屋及占有该房屋期间所产生的孳息（该四套房产出租期间被告收取并占有的房租）；被告承担本案的诉讼费用。
被告荆某辩称，原、被告房屋买卖合同正常履行，被告已支付房款。
原告将房屋卖给被告并已交付，被告有权出租并收取租金，原告要求确认房屋买卖合同已经解除和返还租金没有法律依据和事实依据。
原告的陈述不是客观事实，三次打款50万元是原告向被告借款，不是定金，原告自称定金明显违反房屋买卖的交易习惯。
原、被告之间不存在确定房屋总价款1556289.00元的事情，双方没有订立书
面合同，只是被告支付了92万元现金，原告给出具了收条。
不存在被告不买房屋的事情，原告的说法根本不符合房屋买卖的正常程序，最简单的方式也应当是双方见面将房屋交接，钱款当场退回，收回92万元收条或者签订解除协议，原告陈述的解除合同的事实完全违反生活常识。
因为原告看到被告将房屋出租，每年有不菲收入，觉得房子卖便宜了，后悔房价卖低了，所以设计解除合同这一情节想把房子多卖钱，原告的行为实属是违约行为。
庭审中，原告王家智为证明自己的主张成立提交了以下证据:1、原告的身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格适格。
2、建设用地回迁商业用房交接单、棚户区改造工程七星花园建设用地回迁商业用房确认单、房屋拆迁补偿安置协议书
复印件各1份，证明本案所争议的房产为原告所有。
3、原告与谭亚姝签订的房屋买卖协议复印件3份，证明谭亚姝从原告手中买了3套房子，2套是每平方米7000.00元，还有1套是每平方米4200.00元，原告与吴艳芝签订的房屋买卖协议复印件2份，证明1套是每平方米7000.00元，另1套是每平方米4200.00元。
谭亚姝与吴艳芝各自的爱人关系好所以给他们各有一户优惠房，每平方米4200.00元，其他房屋买主均为每平方米7000.00元。
4、王家智与王英民、郭激流、卢某某签订的房屋买卖协议复印件各1份，证明当时原告对外出售房产时一律是每平方米7000.00元。
5、谭亚姝、吴艳芝户口本复印件各1份，证明房屋买售人谭亚姝、吴艳芝的爱人分别是董某某、刘某某。
6、房屋租赁合同复印件2份，证明被告将房屋出租给王晓强，每户年租金40000.00元，2户共计80000.00元，被告将房屋出租给姜树淼，每户年租金35000.00元，2户共计70000.00元。
7、退还房款凭证复印件2份，共计142万元，证明双方买卖合同已经解除，房款已全部退还。
8、证人卢某某出庭证言。
证实其与原告多年前就认识，与各被告均不认识，其通过朋友介绍于2012年7月份买了原告房子1户，是一楼商服。
当时的市场价是每平方米7000.00元，不知道被告与原告之间买卖房屋的详情。
9、证人董某某出庭证言。
证实其从原告手里买3户房子，其中1户是每平方米4200.00元，另两户是每平方米7000.00元。
原告卖给被告4户，其中1户是每平方米4200.00元，另3户是每平方米7000.00元，这是其买房子的时候原告对其说的，当时被告在场。
其与原告是朋友关系，原告的所有房产基本上都是经其手出售的，对外出售的价格是每平方米7000.00元。
10、证人刘某某出庭证言。
证实其与原告是同事关系，与被告是朋友关系，被告买原告房子4户，1户是每平方米4200.00元，另3户是每平方米7000.00元，多次提起房价，其中1次被告夫妻请其和原告上她家吃饭时说起这个房子的价格，房款先给了一部分定金，被告去哈尔滨付房款的时候其在场，原告给被告打收条了，送钱的时间其记不清了。
后被告的爱人给原告打电话说房子不要了，被告也说不要了，原告就把房款退给被告。
原告退房款的时候其也在场，分两次退的，1次是92万，1次是50万，原告退房款后要求被告退回房子，派原告弟弟来收房子和要求被告返回收条，但是被告没给退房子也没给退还收条，其不清楚原告和被告之间有债务往来，原告和被告之间没有煤炭的买卖关系。
原告卖给被告房屋总价大约是160万-170万左右，不知道定金是多少，房子没下来的时候付的定金。
其也买原告房子了，买了2户，1户每平方米4200.00元，1户每平方米7000.00元，被告没给原告房款，所以原告和被告之间就没有签合同，被告付房款的时候拿了90万元包括定金差20多万元。
被告对原告所举证据1、2、6无异议，本院对原告所举证据1、2、6予以确认。
被告对原告所举证据3真实性有异议，认为该5份合同是复印件且谭亚姝和吴艳芝没有出庭，这5份合同与本案无关，因为合同有相对性，仅对特定的相对人产生法律效力，与被告没有关系，至于原告说与谭亚姝和吴艳芝有特殊关系价格优惠，没有证据证明。
合同中有每平方米7000.00元不能类推也不能证明原告与被告所签订的合同也是每平方米7000.00元，因为房屋买卖是根据不同时间，不同地点，不同的买房人，经双方协商一致而达成的。
被告对原告所举证据4真实性有异议，认为合同是复印件，合同相对人没有出庭，合同的日期都是2012年9月26日，不可能同一天与原告签订，这几份合同与本案无关联性，不能证明原告与被告之间的房屋买卖也是每平方米7000.00元。
被告对原告所举证据5有异议，认为户口本证明不了他们是夫妻关系，唯一能证明的只有结婚证，而且原告所要证明的问题与本案没有关系。
本院认为，原告所举证据3、4、5与本案不具关联性，故对以上证据不予确认。
被告对原告所举证据7真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为这2份汇款单不能证明原告与被告之间的买卖合同已经解除，同时也无法证明这50万和92万是房屋买卖款，因为这2份证据是书
证，内容体现不出来是什么款项。
本院认为，该证据能够证明原告于2012年11月25日、26日分别汇给被告92万元、50万元，合计142万元，但不能证实该款系退还给被告全部购房款、双方买卖合同已经解除，故本院仅对原告给被告汇款142万元的事实予以确认。
关于原告所举的证人董某某、刘某某出庭证言，被告称董某某在证言当中说商量价格时大家都在场不属实，其没在场，刘某某在证言中提到他和原告一起去其家中吃饭时说起房屋的价格，根本没有这件事情。
本院认为，原告所举证据8证人卢某某出庭证言不能证明被告与原告之间买卖房屋的详情，故对该出庭证言不予采信。
原告所举证据9、10被告均持有异议，原告不能举出其它有效证据予以佐证，故对该二证人出庭证言本院不予采信。
庭审中，被告荆某提交了以下证据:1、被告的身份证复印件1份，证明被告诉讼主体资格适格。
2、建设用地回迁商业用房交接单、棚户区改造工程七星花园建设用地回迁商业用房确认单复印件各1份，证明原告对涉案的房屋享有处分权。
3、七台河市亚力山大腐植酸化工有限公司证明1份，证明原告将涉案房屋卖给被告。
4、收据1张，证明原告2012年11月15日收到被告房款92万元。
5、银行转款单3份，证明2011年7月15日被告转给原告30万，其中2011年12月24日转给原告10万；2012年4月12日转给原告10万，是原告向被告借款三次借款共计50万。
6、中国农业银行转款单复印件1份，证明原告是两次转款，第一次是92万元，第二次是50万元，其中92万元是原告转给被告的购煤款，50万元是原告归还被告的欠款。
原告对被告所举证据1、2无异议，本院对被告所举证据1、2予以确认。
原告对被告所举证据3的真实性没有异议，但认为该证据不能证实原告将涉案房屋卖给被告，从内容上看，只能证实七星花园B-37#楼5、6、7、8号
属于回迁房，房屋所有权人为原告。
另外，杨宝山不是该公司的股东。
凡是购买原告房屋的买受人为办理工商执照需要开具证明，这份证明是为了让被告入住开具的，原、被告之间的房屋买卖关系已经解除，房款已经全部退还，所以该证明没有任何法律效力。
本院认为，该证据能够证明本案所涉房屋属回迁房，故对该证据的真实性予以确认。
原告对被告所举证据4真实性没有异议，但认为原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，被告没有提交任何证据证实92万元是购煤款，92万元与另50万元是被告支付的购房款，原告分两次给退回去了，原告汇92万元退房款的时间是七台河市所有小煤矿全部停产期间，从常理上推断该笔款不可能是购煤款。
本院认为，该证据能够证明原告于2012年11月15日收到被告房款92万元，本院对该证据的真实性予以确认。
原告对被告所举证据5真实性没有异议，但认为这不是借款，这是原告收到房子的预付款50万，原、被告不存在借款的法律关系，被告也没有提供证据加以证实。
本院认为，该证据能够证明被告分别于2011年7月15日、2011年12月24日、2012年4月12日通过中国农业银行转给原告30万元、10万元、10万元，共计50万元，本院对该证据的真实性予以确认。
原告对被告所举证据6真实性没有异议，但认为该证据证明原告已将被告所交付的房款分两次全部退还。
本院认为，该证据能够证明被告于2012年11月25日转存92万元、2012年11月26日转存50万元，本院对该证据的真实性予以确认。
本院经对原、被告所举证据进行质证和认证以及庭审中双方当事人的陈述，认定本案事实如下:2012年7月，原告与被告荆某口头约定，原告将七星花园建设用地回迁商业用房B-37#楼第5号
、第6号
、第7号
、第8号
卖给被告并在当月实际交付。
后被告将该商业用房对外出租并已收取两年的房屋租赁费共计30万元。
原告卖给被告商业用房的价格双方存在争议，原告称5号
、6号
、7号
每户是61.544平方米，第8号
是62.825平方米，其中5号
、6号
、7号
每平方米7000.00元，第8号
每平方米4200.00元，四户楼的价格共计1556289.00元。
被告称每户每平方米都是按4200.00元计算的，总价款1039319.40元。
2012年11月15日，原告收到被告荆某购房款92万元；同年11月25日、26日原告分别通过中国农业银行转给被告92万元、50万元，共计142万元，原告称该款系因被告表示不买房屋了而退还给其的购房款。
被告称其从来没说退房，其中的92万元是原告付给其的购煤款，另50万元是原告偿还的欠款并当庭举证证实其于2011年7月15日、2011年12月24日、2012年4月12日通过中国农业银行分别转给原告30万元、10万元、10万元，此为原告向其借款三次共计50万元，原告将92万元汇来后，没给原告发煤，如原告要煤就继续给原告发煤，如不要煤愿将92万元退还原告。
以上原告与被告之间通过银行的往来转款，均不能证实各自所主张的钱款用途。
本案在审理过程中，经庭前调解原、被告确定被告购买原告的四户商服楼，其中一户62.825平方米每平方米售价4200.00元，另三户每户61.544平方米每平方米售价7000.00元，四户楼价款合计1556289.00元，双方商定被告给付原告房屋出租费225000.00元，以上两项合款1781289.00元。
原、被告达成协议:被告于2015年3月15日及同年5月10日前分别给付原告890644.50元。
但由于原告表示应附加条件即如果被告不能于2015年5月10日前给付完上述钱款，原告将房屋收回且由被告给付原告房屋出租费30万元，被告表示不同意此附加条件而调解未果。
本院认为，原、被告以口头约定的方式确立房屋买卖合同，原告将建设用地回迁商业用房卖给被告并实际交付，该合同是双方自愿、真实的意思表示，不违背法律的规定，故认定该房屋买卖合同合法有效。
房屋交付之后产生的孳息应归买受人即被告所有。
原告所举证据不能证明双方房屋买卖合同解除，故对其房屋买卖合同已经解除，要求被告返还房屋和出租费用的主张，本院不予支持。
原、被告双方在庭审中虽就房屋的价格、被告给付原告购房款数额、原告退还房款等方面各持己见，但双方在庭前调解中确定了各房屋价格和四套房屋总价款，本院对该价款予以确认。
根据调解过程本院确定原告交付被告房屋后，被告至今未能履行给付原告房屋价款的义务。
由于被告未及时履行给付义务，势必给原告造成一定的经济损失，故被告在履行房屋价款给付义务的同时应给付原告一定的经济损失费，原告的经济损失以参照银行2012年同期贷款年利率6.15%标准计算为宜。
依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条  、第七十二条  、第七十五条  、第八十四条  、第八十五条  、第八十八条  、第一百一十一条  、第一百一十二条  ，《中华人民共和国合同法》第一百三十条  、第一百三十三条  、第一百五十九条  、第一百六十一条  、第一百六十三条  的规定，判决如下:一、原告王家智与被告荆某房屋买卖合同有效。
二、被告荆某给付原告王家智购房价款1556289.00元、经济损失费263207.38元（1556289.00元×年利率6.15%÷12个月×33个月），两项合计1819496.38元。
三、驳回原告王家智的其它诉讼请求。
上款于本判决生效后十五日内履行。
本案诉讼费21175.47元，由被告荆某承担。
如不服本判决，可于接到判决书
之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院
。
本判决生效后，当事人应从判决书
规定的履行期间最后一日起二年内向受诉一审法院
申请执行，逾期则不再执行；未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院认为，原告所举证据3、4、5与本案不具关联性，故对以上证据不予确认。
被告对原告所举证据7真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为这2份汇款单不能证明原告与被告之间的买卖合同已经解除，同时也无法证明这50万和92万是房屋买卖款，因为这2份证据是书
证，内容体现不出来是什么款项。
本院认为，该证据能够证明原告于2012年11月25日、26日分别汇给被告92万元、50万元，合计142万元，但不能证实该款系退还给被告全部购房款、双方买卖合同已经解除，故本院仅对原告给被告汇款142万元的事实予以确认。
关于原告所举的证人董某某、刘某某出庭证言，被告称董某某在证言当中说商量价格时大家都在场不属实，其没在场，刘某某在证言中提到他和原告一起去其家中吃饭时说起房屋的价格，根本没有这件事情。
本院认为，原告所举证据8证人卢某某出庭证言不能证明被告与原告之间买卖房屋的详情，故对该出庭证言不予采信。
原告所举证据9、10被告均持有异议，原告不能举出其它有效证据予以佐证，故对该二证人出庭证言本院不予采信。
庭审中，被告荆某提交了以下证据:1、被告的身份证复印件1份，证明被告诉讼主体资格适格。
2、建设用地回迁商业用房交接单、棚户区改造工程七星花园建设用地回迁商业用房确认单复印件各1份，证明原告对涉案的房屋享有处分权。
3、七台河市亚力山大腐植酸化工有限公司证明1份，证明原告将涉案房屋卖给被告。
4、收据1张，证明原告2012年11月15日收到被告房款92万元。
5、银行转款单3份，证明2011年7月15日被告转给原告30万，其中2011年12月24日转给原告10万；2012年4月12日转给原告10万，是原告向被告借款三次借款共计50万。
6、中国农业银行转款单复印件1份，证明原告是两次转款，第一次是92万元，第二次是50万元，其中92万元是原告转给被告的购煤款，50万元是原告归还被告的欠款。
原告对被告所举证据1、2无异议，本院对被告所举证据1、2予以确认。
原告对被告所举证据3的真实性没有异议，但认为该证据不能证实原告将涉案房屋卖给被告，从内容上看，只能证实七星花园B-37#楼5、6、7、8号
属于回迁房，房屋所有权人为原告。
另外，杨宝山不是该公司的股东。
凡是购买原告房屋的买受人为办理工商执照需要开具证明，这份证明是为了让被告入住开具的，原、被告之间的房屋买卖关系已经解除，房款已经全部退还，所以该证明没有任何法律效力。
本院认为，该证据能够证明本案所涉房屋属回迁房，故对该证据的真实性予以确认。
原告对被告所举证据4真实性没有异议，但认为原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，被告没有提交任何证据证实92万元是购煤款，92万元与另50万元是被告支付的购房款，原告分两次给退回去了，原告汇92万元退房款的时间是七台河市所有小煤矿全部停产期间，从常理上推断该笔款不可能是购煤款。
本院认为，该证据能够证明原告于2012年11月15日收到被告房款92万元，本院对该证据的真实性予以确认。
原告对被告所举证据5真实性没有异议，但认为这不是借款，这是原告收到房子的预付款50万，原、被告不存在借款的法律关系，被告也没有提供证据加以证实。
本院认为，该证据能够证明被告分别于2011年7月15日、2011年12月24日、2012年4月12日通过中国农业银行转给原告30万元、10万元、10万元，共计50万元，本院对该证据的真实性予以确认。
原告对被告所举证据6真实性没有异议，但认为该证据证明原告已将被告所交付的房款分两次全部退还。
本院认为，该证据能够证明被告于2012年11月25日转存92万元、2012年11月26日转存50万元，本院对该证据的真实性予以确认。
本院经对原、被告所举证据进行质证和认证以及庭审中双方当事人的陈述，认定本案事实如下:2012年7月，原告与被告荆某口头约定，原告将七星花园建设用地回迁商业用房B-37#楼第5号
、第6号
、第7号
、第8号
卖给被告并在当月实际交付。
后被告将该商业用房对外出租并已收取两年的房屋租赁费共计30万元。
原告卖给被告商业用房的价格双方存在争议，原告称5号
、6号
、7号
每户是61.544平方米，第8号
是62.825平方米，其中5号
、6号
、7号
每平方米7000.00元，第8号
每平方米4200.00元，四户楼的价格共计1556289.00元。
被告称每户每平方米都是按4200.00元计算的，总价款1039319.40元。
2012年11月15日，原告收到被告荆某购房款92万元；同年11月25日、26日原告分别通过中国农业银行转给被告92万元、50万元，共计142万元，原告称该款系因被告表示不买房屋了而退还给其的购房款。
被告称其从来没说退房，其中的92万元是原告付给其的购煤款，另50万元是原告偿还的欠款并当庭举证证实其于2011年7月15日、2011年12月24日、2012年4月12日通过中国农业银行分别转给原告30万元、10万元、10万元，此为原告向其借款三次共计50万元，原告将92万元汇来后，没给原告发煤，如原告要煤就继续给原告发煤，如不要煤愿将92万元退还原告。
以上原告与被告之间通过银行的往来转款，均不能证实各自所主张的钱款用途。
本案在审理过程中，经庭前调解原、被告确定被告购买原告的四户商服楼，其中一户62.825平方米每平方米售价4200.00元，另三户每户61.544平方米每平方米售价7000.00元，四户楼价款合计1556289.00元，双方商定被告给付原告房屋出租费225000.00元，以上两项合款1781289.00元。
原、被告达成协议:被告于2015年3月15日及同年5月10日前分别给付原告890644.50元。
但由于原告表示应附加条件即如果被告不能于2015年5月10日前给付完上述钱款，原告将房屋收回且由被告给付原告房屋出租费30万元，被告表示不同意此附加条件而调解未果。
本院认为，原、被告以口头约定的方式确立房屋买卖合同，原告将建设用地回迁商业用房卖给被告并实际交付，该合同是双方自愿、真实的意思表示，不违背法律的规定，故认定该房屋买卖合同合法有效。
房屋交付之后产生的孳息应归买受人即被告所有。
原告所举证据不能证明双方房屋买卖合同解除，故对其房屋买卖合同已经解除，要求被告返还房屋和出租费用的主张，本院不予支持。
原、被告双方在庭审中虽就房屋的价格、被告给付原告购房款数额、原告退还房款等方面各持己见，但双方在庭前调解中确定了各房屋价格和四套房屋总价款，本院对该价款予以确认。
根据调解过程本院确定原告交付被告房屋后，被告至今未能履行给付原告房屋价款的义务。
由于被告未及时履行给付义务，势必给原告造成一定的经济损失，故被告在履行房屋价款给付义务的同时应给付原告一定的经济损失费，原告的经济损失以参照银行2012年同期贷款年利率6.15%标准计算为宜。

依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条  、第七十二条  、第七十五条  、第八十四条  、第八十五条  、第八十八条  、第一百一十一条  、第一百一十二条  ，《中华人民共和国合同法》第一百三十条  、第一百三十三条  、第一百五十九条  、第一百六十一条  、第一百六十三条  的规定，判决如下:一、原告王家智与被告荆某房屋买卖合同有效。
二、被告荆某给付原告王家智购房价款1556289.00元、经济损失费263207.38元（1556289.00元×年利率6.15%÷12个月×33个月），两项合计1819496.38元。
三、驳回原告王家智的其它诉讼请求。
上款于本判决生效后十五日内履行。
本案诉讼费21175.47元，由被告荆某承担。

审判长：王超