原告王某某与被告蔡某某、王某某、王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

王某某.
李华（湖北新天律师事务所）
吴鹏（湖北新天律师事务所）
蔡某某
王开生
王某某
王开明
王某某

原告王某某.
委托代理人李华、吴鹏，湖北新天律师事务所律师。
被告蔡某某。
委托代理人王开生。
被告王某某。
委托代理人王开明。
被告王某某。
原告王某某与被告蔡某某、王某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由审判员鲁儒华独任审判，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人李华、吴鹏，被告蔡某某的委托代理人王开生、被告王某某及委托代理人王开明到庭参加诉讼，王某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
经庭审质证，蔡某某、王某某对王某某提交的证据A1、A2无异议，对证据A3、A4有异议，认为新日电动车专卖店证明蔡某某为房屋出租人，并不能证明蔡某某是王某某房屋的出售人，调解证明不能证明诉讼时效中断。王某某对蔡某某、王某某、王某某提交的证据B1、B3、B4无异议，对证据B2提出异议，认为与本案无关。
本院经审核认为，证据A1、A2、B1、B3、B4客观真实，当事人亦无异议，本院予以采信。证据A3不能证明本案事实，本院不予采信，证据A4证明王某某因房屋办证、房屋漏水等问题要求居委会调解的事实，而本案王某某诉请为要求房屋出售方承担违约金，为不同请求，不能证明本案的诉讼时效中断，故对王某某提出的证明主张不予采纳。证据B2证明王某某购买的房屋使用情况，与本案争议事实无关，本院不予采信。
根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实:
2006年7月7日，王某某在荆门市东宝区龙泉街道团结社区东小河子三居民区10号取得一块100平方米的住宅用地，王某某在该处建一栋八层住宅楼，后补办了相关规划审批手续。2009年7月9日，王某某与王某某签订一份房屋买卖合同，合同约定，王某某将建设的住宅7楼西的房屋以153400元出售给王某某，王某某支付138400元的购房款，余款15000元在王某某办完房产总证后支付；王某某负责在两年左右的时间内办理房产总证，并向王某某提供办理房产分证的相关证件。蔡某某、王某某、王某某与王某某分别在合同落款的出卖人和买受人处签名。合同签订后，王某某于当日向蔡某某交纳了购房款138400元，王某某也向王某某交付了房屋。涉案房屋至今未办理房屋产权总证。
本院认为，王某某出售给王某某的房屋，办理了相关规划审批手续，是合法建筑，双方签订的买卖合同不违反法律法规禁止性的规定，属有效合同，当事人应当按照约定履行义务。
关于王某某提起的诉讼是否超过了诉讼时效期间的问题。本案是因未办理产权登记引起的纠纷，房屋出售人协助买受人办理产权登记，应为出售人履行合同的附随义务，因出售方的原因未办理产权登记，处于持续状态，如买受人要求出售方履行协助办理产权登记，具有物权属性，不适用诉讼时效期间的规定。王某某在本案中主张王某某等因未按约定办证构成违约而应承担违约金，其请求属债权请求权，适用二年的诉讼时效期间的规定。因王某某主张王某某等未办证构成违约并按计算利息的方法支付违约金，该违约行为一直持续，王某某请求支付违约金的期间为其起诉之日倒推二年，该期间在受法律保护的诉讼时效期间内，该期间之前已超过二年的诉讼时效期间，不受法律保护。王某某虽然提交居委会调解说明，欲证明诉讼时效中断，但调解未涉及王某某主张违约金的内容，王某某也未证明存在其他中断诉讼时效的事由，故本案不存在诉讼时效中断的情形。
关于蔡某某是否是涉案房屋的出售人，应否承担合同义务的问题。蔡某某、王某某认为，涉案房屋由王某某所建，申报房屋产权登记的权利人也为王某某，王某某是房屋的出售人，其是受王某某委托参与房屋出售，蔡某某不应承担合同义务。蔡某某应否承担合同义务，取决于其是否为合同的相对方，蔡某某在房屋买卖合同的出卖人处签名，表明其认可作为房屋出售人的身份，应当承担合同所约定的义务。蔡某某是否是房屋的所有权人，并不是其可否作为房屋出售人的前提条件，故蔡某某认为其不是房屋所有权人，就不是房屋出售人的意见不能成立。即便蔡某某是受王某某委托参与房屋出售，但合同未载明蔡某某为受托人的身份，同时也无证据证明蔡某某向王某某表明了受托人的身份，根据合同法第四百零三条的规定，受托人以自己名义与第三人签订合同未披露委托人的，第三人可向受托人主张权利，故蔡某某所作其为受托人不承担合同义务的抗辩意见亦不能成立。因此，蔡某某作为房屋出售人，应当承担合同义务。
关于王某某未能办理房屋产权总证是否构成违约的问题。蔡某某、王某某、王某某提出，王某某一直在努力办理房屋产权总证，因政府的原因未能办理，蔡某某、王某某、王某某不存在违约。根据合同法一百二十一条的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。双方当事人均认可房屋到目前仍未办理产权总证的事实，房屋出售方违反合同约定，应当承担违约责任。蔡某某、王某某、王某某证明因政府的原因不能办理产权总证的依据是荆门市委、政府于2007年发布的荆发（2007）7号文件，而蔡某某、王某某、王某某与王某某是在2009年签订的买卖合同，即便是因政府原因不能办理产权登记，在签订合同时应可预见，并非不可预见的风险，因此，蔡某某、王某某、王某某提出因政府的原因未能办理房屋产权总证不构成违约的意见不能成立，本院不予采纳。
关于王某某主张蔡某某、王某某、王某某支付违约金45000元是否有依据的问题。王某某主张，双方于2009年7月9日签订合同，蔡某某、王某某、王某某承诺在二年左右办好房产总证交王某某分户，但其至今未办理，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  的规定，违约金为从2011年7月9日按银行逾期贷款利率计算至2016年4月18日止的利息，共计45000元。蔡某某、王某某、王某某认为，王某某出售给王某某的房屋不是商品房，不能按商品房买卖的法律规定计算违约金，同时王某某也没有损失，而且将房屋出租在获取利益。
蔡某某、王某某、王某某违反合同约定，应当承担违约责任，王某某要求支付违约金，是违约方承担违约责任的一种方式，应予以支持。未按约定办理房屋产权证，对权利人享有的物权造成影响，应存在损失，故蔡某某、王某某、王某某认为王某某没有损失的意见不能成立，同时，王某某出租房屋获取收益，是其对合法财产的收益，并不可抵消违约造成的损失。关于违约金数额的确认，双方在合同中未约定违约金的计算方法，现行法律和司法解释对房屋买卖逾期办证未约定违约金的，也只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  进行了规定，虽然涉案房屋不是商品房，价格比商品房低，但逾期办证损害买受人的权利属性相同，由此造成的损失与商品房买卖并无较大差异，因此可以参照该解释第十八条  的规定计算违约金数额，即按王某某已付购房款总额，参照银行逾期贷款利率计算违约金。王某某主张违约金为从2011年7月9日计算至2016年4月18日的利息，按前述认定，王某某自2016年4月18日主张违约金，诉讼时效期间为倒推二年，即2014年4月19日开始计算，之前的期间已经超过诉讼时效期间，所请求支付的违约金不受法律保护。本院确认的违约金数额为:按购房款138400元，按同期逾期贷款利率标准，从2014年4月19日计算至2016年4月18日，为19047元。王某某请求支付违约金高于19047元的部分，本院不予支持。
至于蔡某某、王某某、王某某提出王某某还有15000元购房款未付，自来水开户费也未交纳，构成违约的问题。房屋买卖合同约定王某某在房屋出售方办完房产总证后付清余款，因付款条件尚未成就，王某某未付15000元购房款不构成违约。关于自来水开户费的交纳问题，王某某等人在本案中并未提出诉的请求，其可另行主张权利。
综上，王某某主张蔡某某、王某某、王某某支付违约金的部分请求成立，本院支持违约金数额为19047元，对超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十九条  的规定，判决如下:
一、被告蔡某某、王某某、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金19047元；
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5038元，减半收取2519元，由原告王某某负担2219元，被告蔡某某、王某某、王某某负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行:湖北省荆门市农行海慧支行，户名:湖北省荆门市中级人民法院，账号:17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名:荆门市东宝区人民法院，账号:xxxx66，开户行:建设银行荆门金虾支行。

根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实:
2006年7月7日，王某某在荆门市东宝区龙泉街道团结社区东小河子三居民区10号取得一块100平方米的住宅用地，王某某在该处建一栋八层住宅楼，后补办了相关规划审批手续。2009年7月9日，王某某与王某某签订一份房屋买卖合同，合同约定，王某某将建设的住宅7楼西的房屋以153400元出售给王某某，王某某支付138400元的购房款，余款15000元在王某某办完房产总证后支付；王某某负责在两年左右的时间内办理房产总证，并向王某某提供办理房产分证的相关证件。蔡某某、王某某、王某某与王某某分别在合同落款的出卖人和买受人处签名。合同签订后，王某某于当日向蔡某某交纳了购房款138400元，王某某也向王某某交付了房屋。涉案房屋至今未办理房屋产权总证。
本院认为，王某某出售给王某某的房屋，办理了相关规划审批手续，是合法建筑，双方签订的买卖合同不违反法律法规禁止性的规定，属有效合同，当事人应当按照约定履行义务。
关于王某某提起的诉讼是否超过了诉讼时效期间的问题。本案是因未办理产权登记引起的纠纷，房屋出售人协助买受人办理产权登记，应为出售人履行合同的附随义务，因出售方的原因未办理产权登记，处于持续状态，如买受人要求出售方履行协助办理产权登记，具有物权属性，不适用诉讼时效期间的规定。王某某在本案中主张王某某等因未按约定办证构成违约而应承担违约金，其请求属债权请求权，适用二年的诉讼时效期间的规定。因王某某主张王某某等未办证构成违约并按计算利息的方法支付违约金，该违约行为一直持续，王某某请求支付违约金的期间为其起诉之日倒推二年，该期间在受法律保护的诉讼时效期间内，该期间之前已超过二年的诉讼时效期间，不受法律保护。王某某虽然提交居委会调解说明，欲证明诉讼时效中断，但调解未涉及王某某主张违约金的内容，王某某也未证明存在其他中断诉讼时效的事由，故本案不存在诉讼时效中断的情形。
关于蔡某某是否是涉案房屋的出售人，应否承担合同义务的问题。蔡某某、王某某认为，涉案房屋由王某某所建，申报房屋产权登记的权利人也为王某某，王某某是房屋的出售人，其是受王某某委托参与房屋出售，蔡某某不应承担合同义务。蔡某某应否承担合同义务，取决于其是否为合同的相对方，蔡某某在房屋买卖合同的出卖人处签名，表明其认可作为房屋出售人的身份，应当承担合同所约定的义务。蔡某某是否是房屋的所有权人，并不是其可否作为房屋出售人的前提条件，故蔡某某认为其不是房屋所有权人，就不是房屋出售人的意见不能成立。即便蔡某某是受王某某委托参与房屋出售，但合同未载明蔡某某为受托人的身份，同时也无证据证明蔡某某向王某某表明了受托人的身份，根据合同法第四百零三条的规定，受托人以自己名义与第三人签订合同未披露委托人的，第三人可向受托人主张权利，故蔡某某所作其为受托人不承担合同义务的抗辩意见亦不能成立。因此，蔡某某作为房屋出售人，应当承担合同义务。
关于王某某未能办理房屋产权总证是否构成违约的问题。蔡某某、王某某、王某某提出，王某某一直在努力办理房屋产权总证，因政府的原因未能办理，蔡某某、王某某、王某某不存在违约。根据合同法一百二十一条的规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。双方当事人均认可房屋到目前仍未办理产权总证的事实，房屋出售方违反合同约定，应当承担违约责任。蔡某某、王某某、王某某证明因政府的原因不能办理产权总证的依据是荆门市委、政府于2007年发布的荆发（2007）7号文件，而蔡某某、王某某、王某某与王某某是在2009年签订的买卖合同，即便是因政府原因不能办理产权登记，在签订合同时应可预见，并非不可预见的风险，因此，蔡某某、王某某、王某某提出因政府的原因未能办理房屋产权总证不构成违约的意见不能成立，本院不予采纳。
关于王某某主张蔡某某、王某某、王某某支付违约金45000元是否有依据的问题。王某某主张，双方于2009年7月9日签订合同，蔡某某、王某某、王某某承诺在二年左右办好房产总证交王某某分户，但其至今未办理，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  的规定，违约金为从2011年7月9日按银行逾期贷款利率计算至2016年4月18日止的利息，共计45000元。蔡某某、王某某、王某某认为，王某某出售给王某某的房屋不是商品房，不能按商品房买卖的法律规定计算违约金，同时王某某也没有损失，而且将房屋出租在获取利益。
蔡某某、王某某、王某某违反合同约定，应当承担违约责任，王某某要求支付违约金，是违约方承担违约责任的一种方式，应予以支持。未按约定办理房屋产权证，对权利人享有的物权造成影响，应存在损失，故蔡某某、王某某、王某某认为王某某没有损失的意见不能成立，同时，王某某出租房屋获取收益，是其对合法财产的收益，并不可抵消违约造成的损失。关于违约金数额的确认，双方在合同中未约定违约金的计算方法，现行法律和司法解释对房屋买卖逾期办证未约定违约金的，也只有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  进行了规定，虽然涉案房屋不是商品房，价格比商品房低，但逾期办证损害买受人的权利属性相同，由此造成的损失与商品房买卖并无较大差异，因此可以参照该解释第十八条  的规定计算违约金数额，即按王某某已付购房款总额，参照银行逾期贷款利率计算违约金。王某某主张违约金为从2011年7月9日计算至2016年4月18日的利息，按前述认定，王某某自2016年4月18日主张违约金，诉讼时效期间为倒推二年，即2014年4月19日开始计算，之前的期间已经超过诉讼时效期间，所请求支付的违约金不受法律保护。本院确认的违约金数额为:按购房款138400元，按同期逾期贷款利率标准，从2014年4月19日计算至2016年4月18日，为19047元。王某某请求支付违约金高于19047元的部分，本院不予支持。
至于蔡某某、王某某、王某某提出王某某还有15000元购房款未付，自来水开户费也未交纳，构成违约的问题。房屋买卖合同约定王某某在房屋出售方办完房产总证后付清余款，因付款条件尚未成就，王某某未付15000元购房款不构成违约。关于自来水开户费的交纳问题，王某某等人在本案中并未提出诉的请求，其可另行主张权利。
综上，王某某主张蔡某某、王某某、王某某支付违约金的部分请求成立，本院支持违约金数额为19047元，对超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十九条  的规定，判决如下:

一、被告蔡某某、王某某、王某某于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金19047元；
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5038元，减半收取2519元，由原告王某某负担2219元，被告蔡某某、王某某、王某某负担300元。

审判长：鲁儒华

书记员：王维