原告王丽娟诉被告任贵德房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

王丽娟
吴先锋（湖北荆门掇刀区掇刀石法律服务所）
任贵德
周明学（湖北兴联律师事务所）
荆门市荆乐置业发展有限公司
姚涛（湖北汉江律师事务所）

原告王丽娟，女，1970年6月15日出生，汉族，荆门市人，无业。
委托代理人吴先锋（特别授权），男，1974年12月15日出生，汉族，荆门市人，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。
被告任贵德，男，1977年1月15日出生，汉族，荆门市人，无业。
被告
委托代理人周明学，刘军峰（特别授权），湖北兴联律师事务所律师。
第三人荆门市荆乐置业发展有限公司，住所地荆门市掇刀区大桥巷5号，组织机构代码67649768-6。
法定代表人吴祖云，董事长。
委托代理人姚涛（特别授权），湖北汉江律师事务所律师。
原告王丽娟诉被告任贵德房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年6月14日诉至本院。同年7月1日，被告申请追加荆门市荆乐置业发展有限公司（以下简称荆乐置业）为第三人。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴先锋，被告委托代理人周明学、刘军峰，第三人委托代理人姚涛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条  “建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定，荆乐置业对本案所涉富康小区4号楼享有法律上的所有权，其有权按照法律及行业规定销售、处分该房屋。
原告王丽娟系自然人，其不是法律允许的出售商品房的合法主体，被告又未举证证明原告确有荆乐置业授权其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行为系无权处分。原告出售房屋的行为虽为无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实，原告无权处分行为仅影响债权合同的履行，但不影响合同的效力，故原、被告之间订立的房屋买卖合同仍为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》中关于合同效力的规定系约束房地产开发企业签订合同的行为，本案合同系两个自然人之间签订，合同效力并不受该司法解释调整，故原告以其无商品房开发资质及预售资格为理由主张本合同无效，本院不予支持。
原、被告签订的售房合同虽为有效，但据房屋实际权利人荆乐置业陈述，该房屋已合法让与案外人装修入住，原告实际上已无法履行交付房屋的义务，被告可另行主张违约责任。另关于原告提出的被告胁迫其签订了房屋买卖协议，并出具收条两份，但被告未实际交付购房款的理由，因购房合同的双方是否实际履行了合同义务不属本案审查范围之列，本院在此不作论述，原、被告可另案再诉。关于被告提出的富康小区4号楼系原告与他人联合开发，原告系4号楼的实际权利人的理由。因无论原告是否参与了4号楼的投资项目，其个人投资行为仅影响其在该项目中股份及出资、暨其对4号楼建设开发项目是否享有债权，不能以此推定其对4号楼享有物权，故即使原告为项目出资人，其对外销售房屋，仍须以荆乐置业的名义。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条  、《中华人民共和国合同法》第四十五条  第一款  、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
驳回原告王丽娟的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告王丽娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人提起上诉的应在提交上诉状时按照上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院，开户银行:农行海慧支行；户名:荆门市非税收入管理局；帐号:570401040002701。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条  “建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定，荆乐置业对本案所涉富康小区4号楼享有法律上的所有权，其有权按照法律及行业规定销售、处分该房屋。
原告王丽娟系自然人，其不是法律允许的出售商品房的合法主体，被告又未举证证明原告确有荆乐置业授权其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行为系无权处分。原告出售房屋的行为虽为无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实，原告无权处分行为仅影响债权合同的履行，但不影响合同的效力，故原、被告之间订立的房屋买卖合同仍为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》中关于合同效力的规定系约束房地产开发企业签订合同的行为，本案合同系两个自然人之间签订，合同效力并不受该司法解释调整，故原告以其无商品房开发资质及预售资格为理由主张本合同无效，本院不予支持。
原、被告签订的售房合同虽为有效，但据房屋实际权利人荆乐置业陈述，该房屋已合法让与案外人装修入住，原告实际上已无法履行交付房屋的义务，被告可另行主张违约责任。另关于原告提出的被告胁迫其签订了房屋买卖协议，并出具收条两份，但被告未实际交付购房款的理由，因购房合同的双方是否实际履行了合同义务不属本案审查范围之列，本院在此不作论述，原、被告可另案再诉。关于被告提出的富康小区4号楼系原告与他人联合开发，原告系4号楼的实际权利人的理由。因无论原告是否参与了4号楼的投资项目，其个人投资行为仅影响其在该项目中股份及出资、暨其对4号楼建设开发项目是否享有债权，不能以此推定其对4号楼享有物权，故即使原告为项目出资人，其对外销售房屋，仍须以荆乐置业的名义。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条  、《中华人民共和国合同法》第四十五条  第一款  、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:

驳回原告王丽娟的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告王丽娟负担。

审判长：杨云瑶
审判员：付华军
审判员：徐蕾

书记员：曾光