原告牡丹江市鑫泓典当有限公司诉被告洪某某民间借贷纠纷一案民事判决书

原告：牡丹江市鑫泓典当有限公司，住所地牡丹江市东安区平安街98号。
法定代表人：田刚柱，男，总经理。
委托诉讼代理人：赵哲，黑龙江湛天律师事务所律师。
被告：洪某某，女，汉族，住牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：廖红丽，黑龙江鼎坤律师事务所律师。

原告牡丹江市鑫泓典当有限公司以下简称鑫泓公司诉被告洪某某民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泓公司的法定代表人田刚柱与委托诉讼代理人赵哲、被告洪某某的委托诉讼代理人廖红丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫泓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告借款本金230000元，利息241400元（从2013年7月9日计算至2018年6月9日按月利率2分计算），剩余利息从2018年6月10日计算至给付之日止按月利2分计算；2.确认抵押合同有效，并判令原告对被告洪某某名下位于牡丹江市西安区西长安街西新安小区X栋X单元XX号房屋享有优先受偿权；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2013年7月9日，被告洪某某与刘振武因经营需要，向原告借款230000元，双方签订了抵押借款合同，借款利率为月利率2.5分，并且被告同意以牡房权证西安区字第211XX**号房产做抵押担保。借款到期后，被告将上述房产交付给原告抵做借款，并于2014年3月10日签订保证书，同意配合办理过户登记手续，时至今日，被告既没有履行还款义务，也没有配合办理房屋过户登记手续。原告认为占用被告房屋期间产生的房租可以抵消被告欠原告的部分利息，按每年6000元计算，五年合计30000元。为维护原告的合法权益，故诉讼到法院。
被告洪某某辩称，被告并非欠原告借款本金230000元，仅欠原告120000元，利息为5分利，被告每月偿还原告6000元，直到2013年7月9日，在被告没有偿还能力情况下，原告要求被告签订抵押合同，并将借款本金及利息加在一起按230000元作为借款本金，同时原告要求被告将被告自己个人财产办理抵押登记。在被告没有偿还能力下，原告强行将被告及其家人撵出被告所居住房屋，被告及其家人无奈从2014年起就一直在外租房居住，导致被告及其家人没有地方居住，该抵押房屋是唯一住处，被告处于无业，没有偿还能力。另外，本案借贷关系超过诉讼时效，根据双方签订的合同，借款日期为2013年7月9日到2013年10月9日，2013年9月后，原告并未向被告主张任何权利，被告也未还过款，因此原、被告的借款合同及借款关系超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提供的证据二借款凭证、保证书、抵押还款承诺书及承诺书复印件各一份。意在证明：被告到期没有还款后，被告同意以其名下房屋抵做借款。保证书中洪某某签字是刘振武代签。
被告对抵押还款承诺书无异议，对保证书有异议，认为保证书中洪某某的签字并非其本人所签，因此该保证书对洪某某没有约束力。借款凭证仅能证明原、被告之间的借款关系，并不能证明原告支付被告230000元借款本金，事实上被告也未收到原告的230000元本金；承诺书为复印件，无法与原件核实，不能作为证据使用。

本院认为，该组证据结合原告提供的抵押借款合同及他项权证，可以证明被告与刘振武用房屋抵押向原告借款230000元的事实。
结合本院对上述证据的认证及原、被告的当庭陈述，确定如下基本事实：2013年7月9日，原告与被告洪某某、刘振武签订抵押借款合同一份，约定洪某某与刘振武用位于牡丹江市西安区西长安街西新安小区X栋X单元XXX号、牡房权证西安区字第211XX**号房屋抵押向原告借款230000元，借款期限为三个月，2013年7月9日至2013年10月9日，借款利率及综合费合计为借款本金的2.5%综合费在贷款时一次性扣除，借款用途为个人生意经营。签订合同当日，被告洪某某与刘振武给原告出具抵押还款承诺书一份，主要承诺内容如下：1、保证按期偿还借款本金；2、如不能按期偿还借款或无力偿还时，愿将抵押房屋交由原告处理，抵偿所欠贷款及由此发生的一切费用。抵押房屋于2013年7月11日办理了不动产抵押登记。
2014年3月10日，刘振武给原告出具书面保证书，表示同意与原告一起去公证处办理房屋委托买卖过户手续。同年3月14日，洪某某、刘振武与秦立军签订委托书一份，委托秦立军代二人办理抵押房屋的注销抵押登记、注销后继续办理抵押登记、变更登记、转移登记、买卖上述房产、收取售房款及房产过户相关一切手续；代为领取上述房屋的产权证书和有效票据；如果买方需要办理银行贷款，受托人配合买方办理银行贷款相关手续和收取房款；办理与出售上述房屋相关的一切事宜。该委托书于当日在牡丹江市城区公证处办理了公证。原告自2014年10月份左右开始占有使用抵押房屋至今，原告于2015年2月欲将抵押房屋出售过户给他人时，被告将委托书的公证书撤销，目前抵押房屋仍登记在被告洪某某名下。
另查明，被告洪某某与刘振武原系夫妻关系，双方于2014年9月1日办理离婚登记手续。
本院认为，原告与被告洪某某、刘振武间的债权债务关系明确，有双方签订的抵押借款合同为证，本院予以确认。被告洪某某与刘振武系共同债务人，被告洪某某偿还原告的债务后，有权要求刘振武偿付他应当承担的份额。原、被告双方约定的借款期限已经届满，故对原告诉请被告归还本金予以支持。被告辩称仅收到借款本金120000元，但未提供证据，且与原告提供的借款凭证及双方约定的利率均不吻合，故本院对其抗辩意见不予采纳，被告应归还原告借款本金230000元。原告要求按照月利2分即年利率24%计算利息的主张不违反法律规定，本院应予准许。原告自愿放弃部分借款利息用于抵顶占用抵押房屋期间的租金，该主张不违反法律规定，本院应予准许。关于原告主张的抵押房屋优先受偿权问题，被告自愿以其所有的房屋为借款提供抵押担保并办理抵押登记，抵押权已依法设立，故原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。
关于本案的诉讼时效问题，被告于2013年7月向原告借款时，用房屋为借款提供抵押担保并办理抵押登记，虽然此后被告没有偿还原告的借款，但原告自2014年10月份始占有使用抵押房屋至今，故本案并未超过诉讼时效期间。
综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告洪某某偿于本判决生效后十日内偿还原告牡丹江市鑫泓典当有限公司借款本金230000元、利息241400元（利息计算至2018年6月9日），合计471400元；自2018年6月10日起至借款本息全部还清之日止的利息，被告洪某某按年利率24%向原告牡丹江市鑫泓典当有限公司继续支付；
二、如被告洪某某到期不能偿还原告牡丹江市鑫泓典当有限公司的借款本息，用被告洪某某所有的牡房权证西安区字第21196**号房屋进行折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8371元，减半收取计4185.5元，由被告洪某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员 魏起兰

书记员： 贾媛媛