原告湖北众诚电子商务有限公司与被告焦某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北众诚电子商务有限公司。法定代表人：邓在清，总经理。委托诉讼代理人：刘志华。委托诉讼代理人：潘克勤，湖北新天律师事务所律师。被告：焦某。委托诉讼代理人：姚涛，湖北双燕律师事务所律师。

众诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令焦某返还租房押金50000元、租金58602.74元，合计108602.74元，并从2016年5月15日开始按照年利率6%的标准支付利息损失至实际返还之日止；2.诉讼费用由焦某承担。事实与理由：2011年9月20日，众诚公司与焦某就荆门市艺术大楼一楼房屋租赁事宜签订了《合同书》，约定租赁期限五年，自2011年9月19日至2016年9月30日，租金为每年155000元，当年按年支付押金50000元。2016年5月13日，荆门市艺术剧院向众诚公司送达书面通知，声明“马洪（焦某）未经我单位同意，将我单位房屋转租于你，我单位与其承租合同将于2016年5月14日到期”。据查，焦某与荆门市艺术剧院签订的房屋租赁合同期限为2011年5月15日至2016年5月14日。2016年5月15日之后，众诚公司多次要求焦某退还房屋租金50000元及2016年5月14日至2016年9月30日期间（138天）的租金58602.74元。焦某谎称负责与荆门市艺术剧院协商解决。2017年11月14日，原、被告及荆门市艺术剧院三方碰头，确认焦某并未向荆门市艺术剧院交付延期租金。为此，众诚公司起诉至法院。焦某辩称，1、虽然众诚公司与焦某之间合同约定的承租期超出了焦某与荆门市艺术剧院约定的承租期，但并不代表房屋租赁合同未履行完毕。2、众诚公司并非是2011年9月20日与焦某签订的房屋租赁合同，是在2013年从与焦某签订房屋租赁合同的承租人处受让的房屋使用权，众诚公司并未向焦某交纳押金。3、众诚公司从2013年承租房屋后，荆门市艺术剧院从未向焦某主张过转租行为无效，也未要求与焦某解除合同，荆门市艺术剧院在2016年5月13日向众诚公司发出的通知既不代表其有收回涉案房屋的意思表示，也未表示不允许众诚公司继续使用房屋，该通知不具有任何法律效力，故不能证明焦某未完全履行与众诚公司的租赁合同。4、2016年5月15日至2016年9月30日期间，众诚公司一直在占有并使用房屋，其经营未受到任何影响，焦某已完全履行了合同，众诚公司无权要求返还该期间租金。5、焦某的确未向荆门市亦属剧院交纳2016年5月15日至2016年9月30日期间的租金，但是未交纳租金的原因是荆门市艺术剧院拒绝收取，焦某依法享有优先承租权，但房屋租赁合同到期后，荆门市艺术剧院拒绝与焦某商谈续约事宜。6、从法律上讲，众诚公司要求焦某返还财产没有依据，根据合同法第五十八条的规定，合同只有在无效或者被撤销的情况下才会产生返还财产的法律后果，但本案租赁合同并无被撤销或者无效的情形。综上，请求人民法院驳回众诚公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。众诚公司提交了以下证据：A1、2011年9月20日焦某与众诚公司签订的房屋租赁合同书，证明合同约定的年租金为155000元，押金50000元，租赁合同届满日为2016年9月30日；A2、2010年12月20日马洪与荆门市艺术剧院签订的租房合同书和2016年1月1日马洪对焦某关于荆门市艺术剧院艺术大楼一楼门面和二楼经营管理的授权委托书,证明焦某向众诚公司转租荆门市艺术剧院艺术大楼一楼门面,租赁合同到期日为2016年5月14日;A3、2014年7月18日焦某出具的金额为310000元的收条，2014年7月18日中国农业银行的交易记录，证明众诚公司向焦某支付租金和押金的事实；A4、2016年5月13日荆门市艺术剧院向众诚公司发出的通知，证明房屋产权人荆门市艺术剧院告知众诚公司，荆门市艺术剧院与焦某之间的租赁合同于2016年5月14日到期。A5、2016年5月15日荆门市艺术剧院与荆门市众诚连锁超市有限公司签订的房屋租赁合同、中国工商银行转款凭证，证明众诚公司于2016年5月15日与荆门市艺术剧院签订了租赁合同并支付了租金。焦某提交了荆门市艺术剧院与马洪签订的租赁合同，证明按照合同约定马洪享有优先承租权，荆门市艺术剧院未经焦某同意不能直接向众诚公司出租涉案房屋。经质证，焦某对A1真实性无异议，认为该合同是在2013年补签的，众诚公司并未向焦某交纳50000元押金，转款凭证记载的310000元是两年的租金；对A2真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明超出众诚公司与焦某之间合同约定期限的租赁关系无效，也不能证明众诚公司与焦某之间的次租赁合同未履行，同时该证据可以反证焦某对涉案房屋享有优先承租权；对A3真实性无异议，不能证明众诚公司向焦某交付了押金；对A4的合法性有异议，荆门市艺术剧院发出的通知不具有法律效力；对A5合法性有异议，众诚公司和荆门市艺术剧院在明知焦某享有优先承租权的情况下仍然签订租赁合同，属于恶意串通的行为，该合同无效，众诚公司应当要求荆门市艺术剧院返还重复交纳的租金。众诚公司对焦某提交的合同真实性无异议，证明目的和关联性有异议，认为承租人是马洪，焦某不享有优先承租权。本院经审核认为，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。上述证据主要争议的事实为：一、焦某是否收取众诚公司50000元押金。结合A1和A3看，合同虽然约定“租金为每年壹拾伍万伍仟元整（￥15.5万元整），当年按年支付，押金伍万元整。次年一次交两年房租且提前两年办理租金交付”，但众诚公司提交的收条及记账凭证显示众诚公司在2014年7月向焦某交纳的款项为310000元，该款项应为众诚公司交纳的后两年的租金，众诚公司提交的证据不能证明其向焦某交纳了50000元押金。另外，众诚公司也认可，其押金是在受让“好宜家超市”时向荆门市好宜家商贸有限公司股东伍友军支付，并未直接向焦某交纳，故本院认定焦某未收取众诚公司50000元押金。二、众诚公司与焦某之间的房屋租赁合同期限何时届满。A1显示众诚公司与焦某之间的租赁合同届满日为2016年9月30日，A2显示马洪（焦某）与荆门市艺术剧院之间的租赁合同届满日为2016年5月14日。焦某与众诚公司之间的租赁合同系转租合同，且转租合同约定的期限超过租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”虽然没有证据表明焦某向众诚公司转租房屋经过出租方荆门市艺术剧院同意，但焦某与众诚公司约定的租赁期限超过了其与荆门市艺术剧院之间的剩余租赁期限，超过部分的约定也应无效，即众诚公司与焦某之间的房屋租赁合同期限应于2016年5月14日届满。对于焦某提交荆门市艺术剧院与马洪签订的租赁合同主张其对涉案房屋享有优先承租权的事实，该事实并不能否定荆门市艺术剧院与众诚公司签订的房屋租赁合同的效力，且与本案处理的众诚公司与焦某之间的房屋租赁合同不存在关联，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月20日，马洪（乙方）与荆门市艺术剧院（甲方）就甲方所有的艺术大楼一、二楼签订一份租赁合同，约定：承租期五年，自2011年5月15日起至2016年5月14日止；合同期满后，在同等条件下优先租给乙方；未经甲方同意不得擅自转让承租经营权或经营其他项目，否则视为违约，因此造成的一切后果均由自己承担。马洪委托焦某全权代理租赁房屋的经营管理。2011年9月20日，焦某以自己的名义与荆门好宜家商贸有限公司签订房屋租赁合同，焦某将其承租的一楼房屋转租给荆门好宜家商贸有限公司经营“好宜家超市”。2014年5月25日，荆门市众诚工贸有限公司与荆门好宜家商贸有限公司签订转让合同，荆门市众诚工贸有限公司受让涉案房屋的使用权，荆门市众诚工贸有限公司向荆门好宜家商贸有限公司支付的转让费中包含50000元押金。同时，荆门市众诚工贸有限公司与焦某就涉案的房屋签订《合同书》，由荆门市众诚工贸有限公司租用涉案房屋经营众诚五六超市，合同记载的租赁期限为五年，自2011年9月19日至2016年9月30日止，租金为每年155000元，一次交两年房租，双方将合同落款时间倒签为2011年9月20日。荆门市众诚工贸有限公司于2014年7月18日交纳了两年的租金310000元，租金支付至2016年9月30日。荆门市众诚工贸有限公司于2015年12月2日经工商部门核准更名为众诚公司。2016年5月13日，荆门市艺术剧院通知经营涉案房屋的众诚五六超市，马洪（焦某）未经其同意转租房屋，马洪（焦某）的租赁合同于2016年5月14日到期。2016年5月15日，荆门市艺术剧院就涉案的租赁房屋与荆门市众诚五六连锁超市有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年5月15日至2018年5月14日，并支付了一年租金155000元和押金10000元。之后，众诚公司要求焦某返还押金和多收取的租金，双方协商未果，故诉至本院。本案争议的法律问题是：众诚公司要求焦某返还押金及2016年5月15日至2016年9月30日期间的租金是否有依据。
原告湖北众诚电子商务有限公司（以下简称“众诚公司”）与被告焦某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。众诚公司委托诉讼代理人刘志华、潘克勤，焦某及其委托诉讼代理人姚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，马洪与荆门市艺术剧院签订房屋租赁合同后，委托焦某负责租赁房屋的经营管理，焦某与马洪之间存在委托合同关系。受托人焦某以自己的名义与众诚公司签订转租合同，双方因合同履行问题发生争议，按照法律规定，众诚公司可以选择向委托人马洪或者受托人焦某主张权利。关于众诚公司要求焦某返还50000元押金及2016年5月15日至2016年9月30日期间的租金是否有依据的问题。众诚公司主张，押金系向荆门好宜家商贸有限公司股东伍友军交纳，因荆门好宜家商贸有限公司向焦某交纳的50000元押金未退还，故众诚公司向荆门好宜家商贸有限公司交纳押金后，焦某收取的50000元押金应向众诚公司退还。本院认为，首先，众诚公司的50000元押金并非直接向焦某交纳，双方在押金问题上不存在合同关系；其次，若众诚公司认为其受让了荆门好宜家商贸有限公司要求焦某退还押金的债权，应举证证明众诚公司与荆门好宜家商贸有限公司之间存在债权转让的合意，以及荆门好宜家商贸有限公司将该合意通知了焦某，但众诚公司并未举证证明该事实。故，众诚公司要求焦某返还50000元押金没有依据。焦某与众诚公司签订的租赁合同期限于2016年5月14日届满,双方约定的超出马洪与荆门市艺术剧院之间租赁合同期间的部分无效,按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，焦某收取众诚公司该期间的租金没有法律依据,众诚公司要求焦某返还2016年5月15日至2016年9月30日期间的租金符合法律规定,本院予以支持。按照双方约定的年租金155000元的标准折算，2016年5月15日至2016年9月30日期间（139天）的租金为59027.39元（155000÷365×139），众诚公司主张返还58602.74元未超过该金额，本院予以支持。关于众诚公司要求焦某按照年利率6%支付应返还的租金利息损失的请求，本院认为，焦某与众诚公司签订的房屋租赁合同部分无效，焦某作为转租方，对于合同部分无效存在过错，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失”的规定，众诚公司实际损失应为焦某多收取部分租金的利息损失，故本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算应返还租金58602.74元的利息。对于计算利息的起算时间，58602.74元的租金从焦某收取之日即2014年7月18日就没有法律依据，但众诚公司诉请从2016年5月15日开始计算属对自己权利的处分，本院予以支持。对于焦某主张其对涉案的租赁房屋享有优先租赁权的问题，若焦某认为荆门市艺术剧院损害其利益，可向出租人荆门市艺术剧院主张违约责任，不属于本案处理范围。综上，众诚公司要求焦某返还押金50000元没有事实依据，本院不予支持；其要求焦某返还租金58602.74元于法有据，本院予以支持；其要求焦某按照年利率6%赔偿其租金的利息损失，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告焦某于本判决生效之日起十日内返还原告湖北众诚电子商务有限公司租金58602.74元，并以该基数从2016年5月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至实际返还之日止；二、驳回原告湖北众诚电子商务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2472元，减半收取1236元，由原告湖北众诚电子商务有限公司承担576元，被告焦某承担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。