原告温和华诉被告邯郸市水泥制品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

温和华
李俊（河北盈邦律师事务所）
段永国（河北盈邦律师事务所）
邯郸市水泥制品有限公司
张宁（河北中大同律师事务所）
谢冰（河北中大同律师事务所）

原告温和华。
委托代理人李俊、段永国，河北盈邦律师事务所律师。
被告邯郸市水泥制品有限公司，住所地邯郸市复兴区彭家寨。
法定代表人马林，该公司总经理。
委托代理人张宁、谢冰，河北中大同律师事务所律师。
原告温和华诉被告邯郸市水泥制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温和华的委托代理人李俊、被告邯郸市水泥制品有限公司的委托代理人张宁、谢冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温和华诉称，原告自2011年10月20日起租赁被告位于复兴区复兴路的房屋，并签订租房合同，后经双方协商，该合同于2012年12月19日终止，原告即搬出租赁场地。原告在与被告协商退还房屋装修押金时，被告以种种理由不予退还。在租赁期间，被告强行让原告按照1元／度的标准向其缴纳电费19503元，其中超收的电费2711元应退还原告。请求判令:1、被告退还原告房屋装修押金10000元并支付利息（自2012年12月22日起至还清之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2、被告退还超收的电费2711元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告温和华为其主张提供如下证据:
1、原告身份证及中斯瑞装饰工程部营业执照各一份；
2、《房屋租赁合同》一份；
3、被告出具给董小威的《委托书》一份；
4、董小威向李忠出具的《委托书》一份；
5、2012年3月29日李忠出具的《收条》及收据各一份；
6、2011年10月6日《收据》一份；
7、2012年5月28日《收据》及2012年8月8日《收据》各一份；
8、董小威出具的《收条》一份。
被告邯郸市水泥制品有限公司辩称，1、被告将房屋租赁给董小威，又由董小威租赁给原告，故被告主体不适格；2、原告在诉状上的“事实和理由”中叙述该合同于“2012年12月19日”终止，且原告计算利息时也是以“2012年12月19日”再延后三天为起算点，故本案合同终止时间应为2012年12月19日，而不是原告所说以上两处为笔误；3、原告方单方终止合同，应当承担赔偿损失的责任，董小威给原告打的条上显示“遗留问题抓紧派人洽谈”，这并不是认可合同终止，只是先把钥匙收回，因遗留的水电费问题还未结清，原告和董小威协商原告应当赔偿董小威损失，合同终止时间延长至2012年12月19日，押金10000元抵作这两个月的租金，用于赔偿被告的损失，所以被告不应退还原告押金；4、原告所诉超收电费2711元没有依据，被告向董小威收的电费是每度电1.58元，而向原告收的电费是按照每度电1元收取的。
被告邯郸市水泥制品有限公司为其辩解当庭提交2012年11月17日董小威和刘红祥签订的《房屋租赁合同》一份。
本院认为，董小威以市水泥制品有限公司物业管理处委托人名义与原告的邯郸市复兴区中斯瑞装饰工程部签订了《房屋租赁合同》，五日后被告出具《委托书》，由董小威全权代表被告处理该房的出租事宜。董小威的代理行为得到了被告的追认，其代理行为有效，被告应对董小威的行为承担民事责任。故《房屋租赁合同》系原、被告之间的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应依合同全面履行各自的义务。原告在租赁期限内，要求提前解除租赁合同，并于2012年10月19日搬出，当日董小威收回租赁房屋的钥匙并与原告办理了相关的交接手续，应认定原、被告之间的租赁合同已于2012年10月19日实际解除。
合同签订后，原告向被告交付了装修押金及现有设备押金10000元，用于保证租赁房屋及设备的完整性及不受损坏。根据合同约定，在合同终止后，如该房未被损坏，被告则应按照合同约定将该押金返还原告。被告未提出该房屋及设备被损坏并提交相关证据，故原告要求被告返还装修押金及现有设备押金10000元的诉讼请求，应予支持。因被告未依约在合同终止后三日内返还该押金，给原告造成的利息损失，应予赔偿。
关于租赁期间的水电费问题。原告作为承租方应向被告支付租赁期间其实际使用的电费，但双方对电费的计价标准争议较大。本院认为，原告已按被告提供的《收据》分三次向被告支付，该《收据》上载明了用电量及电费计价标准，故原告对每度电按一元计算的计价方式应为明知，且未提交证据证实其在租赁期间曾向被告提出过异议，其支付行为应视为对该电费的认可，故对原告要求被告返还超收的电费的请求，本院不予支持。
被告辩称双方已协商，原告以两个月租金10000元赔偿被告的损失，故不应返还原告押金，原告对此不予认可。本院认为被告要求原告赔偿损失属反诉范畴，因其未向本院提出反诉，故本案不予处理，被告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告邯郸市水泥制品有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告温和华装修押金及现有设备押金10000元及利息（自2012年10月22日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告温和华的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告温和华负担70元，被告邯郸市水泥制品有限公司负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

本院认为，董小威以市水泥制品有限公司物业管理处委托人名义与原告的邯郸市复兴区中斯瑞装饰工程部签订了《房屋租赁合同》，五日后被告出具《委托书》，由董小威全权代表被告处理该房的出租事宜。董小威的代理行为得到了被告的追认，其代理行为有效，被告应对董小威的行为承担民事责任。故《房屋租赁合同》系原、被告之间的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应依合同全面履行各自的义务。原告在租赁期限内，要求提前解除租赁合同，并于2012年10月19日搬出，当日董小威收回租赁房屋的钥匙并与原告办理了相关的交接手续，应认定原、被告之间的租赁合同已于2012年10月19日实际解除。
合同签订后，原告向被告交付了装修押金及现有设备押金10000元，用于保证租赁房屋及设备的完整性及不受损坏。根据合同约定，在合同终止后，如该房未被损坏，被告则应按照合同约定将该押金返还原告。被告未提出该房屋及设备被损坏并提交相关证据，故原告要求被告返还装修押金及现有设备押金10000元的诉讼请求，应予支持。因被告未依约在合同终止后三日内返还该押金，给原告造成的利息损失，应予赔偿。
关于租赁期间的水电费问题。原告作为承租方应向被告支付租赁期间其实际使用的电费，但双方对电费的计价标准争议较大。本院认为，原告已按被告提供的《收据》分三次向被告支付，该《收据》上载明了用电量及电费计价标准，故原告对每度电按一元计算的计价方式应为明知，且未提交证据证实其在租赁期间曾向被告提出过异议，其支付行为应视为对该电费的认可，故对原告要求被告返还超收的电费的请求，本院不予支持。
被告辩称双方已协商，原告以两个月租金10000元赔偿被告的损失，故不应返还原告押金，原告对此不予认可。本院认为被告要求原告赔偿损失属反诉范畴，因其未向本院提出反诉，故本案不予处理，被告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:

一、被告邯郸市水泥制品有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告温和华装修押金及现有设备押金10000元及利息（自2012年10月22日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告温和华的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告温和华负担70元，被告邯郸市水泥制品有限公司负担130元。

审判长：王韦
审判员：李玉明
审判员：常黎霞

书记员：李少龙