原告武汉中天力商业管理有限公司与被告邵某某、翁某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

武汉中天力商业管理有限公司
吴远文（湖北建盛律师事务所）
叶伟（湖北鸣伸律师事务所）
邵某某
翁某某

原告武汉中天力商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区径河农场十字路北街14号（10）。
法定代表人周劲波，经理。
委托代理人吴远文，湖北建盛律师事务所律师。
委托代理人叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告邵某某。
被告翁某某（被告邵某某之妻）。
原告武汉中天力商业管理有限公司与被告邵某某、被告翁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告武汉中天力商业管理有限公司的委托代理人吴远文到庭参加诉讼，被告邵某某、被告翁某某经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告武汉中天力商业管理有限公司诉称:2013年3月22日，原告与被告邵某某签订商铺租赁合同，约定原告将黄石市磁湖东北岸“磁湖天地”园区14号楼两层共计面积778平方米的商铺出租给被告邵某某，租赁期限为2年，从2013年3月22日至2015年3月21日。
租金和商业管理费为固定租金分阶段按比例递增:第1-2年为固定租金35元／月／平方米；商业管理费1-2年固定为3元／月／平方米。
如被告拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向原告支付违约金，被告在15天内仍未足额交纳的，则视为被告根本违约，原告有权单方终止本合同，并按违约责任处理。
2014年5月至2014年10月31日，被告邵某某拖欠原告租金177384元。
其后原告多次向被告追讨拖欠的费用，被告置之不理。
由于被告翁某某与被告邵某某系夫妻关系，对上述债务，两被告应当承担连带责任。
现原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令:1、两被告连带向原告支付拖欠租金177384元、违约金35478元、电费12740元、水费1223元，共计226825元；2、本案诉讼费用由两被告共同负担。
原告武汉中天力商业管理有限公司为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料:
第一组:原告武汉中天力商业管理有限公司的营业执照及组织机构代码证复印件、被告邵某某、被告翁某某的户籍信息表及两被告的结婚登记审查处理表。
证明原、被告双方的诉讼主体适格，且两被告系夫妻关系的事实。
第二组:黄石磁湖天地园区商铺租赁合同书、还款协议、房屋租金收据六张、电费收据三张、水费收据三张。
证明原、被告双方建立了租赁合同关系，每月租金（含商业管理费）为29564元，缴纳方式为每三个月缴纳一次。
合同约定了违约金为每日2%及10万元的保证金不予退还。
在双方签订了还款协议后，被告缴纳了2014年4月1日至2014年9月30日期间4月份的房屋租金，但2014年5月至10月的房屋租金并未缴纳，水电费付至2014年9月止。
现被告拖欠原告房屋租金177384元、电费12740元、水费1223元。
被告邵某某、被告翁某某经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证的诉讼权利。
诉讼中，两被告未提交相关证据材料。
本院经审查认为，原告提交的两组证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，可以证明原告与被告建立租赁合同关系以及被告拖欠原告租金及水电费的事实，本院均予以认定。
经审理查明:被告邵某某与被告翁某某系夫妻关系。
2013年3月22日，原告武汉中天力商业管理有限公司与被告邵某某签订黄石磁湖天地园区商铺租赁合同书一份，约定原告将黄石市磁湖东北岸“磁湖天地”园区内楼号14栋共两层面积778平方米的商铺出租给被告邵某某，用作经营商务会所。
租赁期限为2年，从2013年3月22日至2015年3月21日。
租金和商业管理费为租金35元／月／平方米、商业管理费为3元／月／平方米。
租赁期间，被告商铺所发生的水、电等费用及相关经营税费均由被告自行承担。
被告必须服从园区统一管理，并按园区规定缴纳相关费用。
被告拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向原告支付违约金，被告在15天内仍未足额交纳的，则视为被告根本违约，原告有权单方终止本合同，并按违约责任处理。
如被告违约，原告可以履约保证金抵偿被告的违约赔偿金。
合同签订后，被告向原告交纳了10万元的履约保证金。
2014年9月25日，因被告拖欠原告房屋租金，原、被告双方经共同协商签订还款协议一份，该协议明确了被告从2014年4月1日起至2014年9月30日共欠原告房屋租金177384元（含商业管理费），并欠缴2014年4月至2014年9月期间的电费，协议约定被告所欠电费于2014年10月15日前付清，所欠房租于2014年12月30日前交付清。
其后，被告付清了2014年9月前的水电费用，并交纳了2014年4月的房屋租金29564元。
截至2014年10月31日，被告拖欠原告2014年5月至2014年10月的房屋租金177384元，同时原告为被告垫付了2014年10月的电费12740元、水费1223元。
因被告至今未能付清拖欠的费用，双方故而成讼。
本院认为:原告武汉中天力商业管理有限公司与被告邵某某之间的租赁关系成立，并合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
原告已经履行了出租房屋的义务，被告邵某某作为承租方未能按约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担付清租金的违约责任，对原告主张被告应付租金177384元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张被告应付的电费12740元、水费1223元，按双方租赁合同的约定该费用应由被告承担，现原告为被告垫付了该费用，被告应予返还，原告该部分诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张的违约金35478元，因双方合同约定的违约金标准过高，原告自行调整为按总损失额的20%计算违约金（177384元×20%），该数额未超过法定的上限规定，本院予以支持。
因被告违约，其交纳给原告的履约保证金100000元，在结算后可抵偿原告的费用。
因被告邵某某承租商铺用作经营商务会所，此租赁经营行为属于与其家庭生活相关联的行为，本案所涉债务也产生于两被告夫妻关系存续期间，故对于被告邵某某未能履行的上述债务本院认定为夫妻共同债务，被告翁某某应当承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  ，第一百一十四条  、第二百二十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条  的规定，判决如下:
被告邵某某、被告翁某某于本判决生效后十日内，连带给付原告武汉中天力商业管理有限公司租金177384元、违约金35478元、电费12740元、水费1223元，费用共计226825元（扣减被告的履约保证金100000元，两被告实际应支付126825元）。
如果被告邵某某、被告翁某某未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2351元（已减半收取），由被告邵某某、被告翁某某连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币4702元，款汇:湖北省黄石市中级人民法院，开户行:农行黄石市分行团城山支行，户名:法院诉讼费汇缴财政专户。
账号:17×××29，上诉人在上诉期届满后七日内仍未交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
）

本院经审查认为，原告提交的两组证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，可以证明原告与被告建立租赁合同关系以及被告拖欠原告租金及水电费的事实，本院均予以认定。
经审理查明:被告邵某某与被告翁某某系夫妻关系。
2013年3月22日，原告武汉中天力商业管理有限公司与被告邵某某签订黄石磁湖天地园区商铺租赁合同书一份，约定原告将黄石市磁湖东北岸“磁湖天地”园区内楼号14栋共两层面积778平方米的商铺出租给被告邵某某，用作经营商务会所。
租赁期限为2年，从2013年3月22日至2015年3月21日。
租金和商业管理费为租金35元／月／平方米、商业管理费为3元／月／平方米。
租赁期间，被告商铺所发生的水、电等费用及相关经营税费均由被告自行承担。
被告必须服从园区统一管理，并按园区规定缴纳相关费用。
被告拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向原告支付违约金，被告在15天内仍未足额交纳的，则视为被告根本违约，原告有权单方终止本合同，并按违约责任处理。
如被告违约，原告可以履约保证金抵偿被告的违约赔偿金。
合同签订后，被告向原告交纳了10万元的履约保证金。
2014年9月25日，因被告拖欠原告房屋租金，原、被告双方经共同协商签订还款协议一份，该协议明确了被告从2014年4月1日起至2014年9月30日共欠原告房屋租金177384元（含商业管理费），并欠缴2014年4月至2014年9月期间的电费，协议约定被告所欠电费于2014年10月15日前付清，所欠房租于2014年12月30日前交付清。
其后，被告付清了2014年9月前的水电费用，并交纳了2014年4月的房屋租金29564元。
截至2014年10月31日，被告拖欠原告2014年5月至2014年10月的房屋租金177384元，同时原告为被告垫付了2014年10月的电费12740元、水费1223元。
因被告至今未能付清拖欠的费用，双方故而成讼。
本院认为:原告武汉中天力商业管理有限公司与被告邵某某之间的租赁关系成立，并合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
原告已经履行了出租房屋的义务，被告邵某某作为承租方未能按约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担付清租金的违约责任，对原告主张被告应付租金177384元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张被告应付的电费12740元、水费1223元，按双方租赁合同的约定该费用应由被告承担，现原告为被告垫付了该费用，被告应予返还，原告该部分诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张的违约金35478元，因双方合同约定的违约金标准过高，原告自行调整为按总损失额的20%计算违约金（177384元×20%），该数额未超过法定的上限规定，本院予以支持。
因被告违约，其交纳给原告的履约保证金100000元，在结算后可抵偿原告的费用。
因被告邵某某承租商铺用作经营商务会所，此租赁经营行为属于与其家庭生活相关联的行为，本案所涉债务也产生于两被告夫妻关系存续期间，故对于被告邵某某未能履行的上述债务本院认定为夫妻共同债务，被告翁某某应当承担连带责任。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  ，第一百一十四条  、第二百二十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十条  ，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条  的规定，判决如下:
被告邵某某、被告翁某某于本判决生效后十日内，连带给付原告武汉中天力商业管理有限公司租金177384元、违约金35478元、电费12740元、水费1223元，费用共计226825元（扣减被告的履约保证金100000元，两被告实际应支付126825元）。
如果被告邵某某、被告翁某某未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2351元（已减半收取），由被告邵某某、被告翁某某连带负担。

审判长：董进

书记员：潘云林