原告樊某某与被告吴某某、曹某某、同江市工业和信息化局确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告：樊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。委托代理人：张晓玲，黑龙江鸿君律师事务所。被告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部。被告：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部，。被告：同江市工业和信息化局。地址：同江市大直路西住建局楼上*楼。法定代表人：张守坤，局长。委托代理人：朱庆睿，男，局党办职员。

原告樊某某向本院提出的诉讼请求：1.要求确认原告享有同江市中心路城乡大市场45中第46号商服的所有权；2.要求确认被告吴某某与曹某某同江市中心路城乡大市场45中第46号商服买卖关系无效；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：1993年同江市原工商局劳动服务公司建筑公司在同江市建设城乡大市场，原告于1993年3月22日在该公司购买了城乡大市场南侧从东往西数第8个商服，价款2万元，已付清。城乡大市场在建设过程中，工商局将城乡大市场全部转移给同江市乡镇企业管理局（同江市工业和信息化局），由其继续建设，被告吴某某时任局长。乡企局建成后将商服交付给原告，原告一直占有至今。被告吴某某退休后，同江市乡镇企业管理局将城乡大市场财产及债权债务全部转让给被告吴某某，被告吴某某将原告购买的商服转让给被告曹某某，并协助其办理了房屋所有权证。原告诉讼至法院。被告吴某某答辩称，依据合同相对性原则，原告应向合同相对人主张权利，合同与被告无关。被告吴某某承接发包人工商局的权利义务，依据建筑施工合同履行义务。被告吴某某了解收的房款没有全部给施工方。被告吴某某与施工方已经按建筑施工合同进行了结算。被告曹某某答辩称，房子是顶债过来了，顶账过程与吴某某陈述的一致，已获得产权，原告享有债权。被告工信局答辩称，所有的债务与本单位无关。原告举证如下证据证明其诉讼主张：证据一、收据2张、介绍信1份，证明在1993年3月22日原告就已购买本案争议房屋，2013年4月3日被告吴某某并再次确认此事出具了介绍信，公章是同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司。经庭审质证，吴某某对真实性没有异议，但认为与其无关。称其给原告开的介绍信是为了到房产了解有没有办理了房照。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据二、同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司工商档案、预交订购农贸市场房屋协议书、证明一份。证明同江市城乡大市场系同江市工商局承建，由其下设的同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司对外销售房屋。经庭审质证，吴某某对此证明没有异议。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据三、建设工程施工合同法人变更协议、（此证据是在2009同民1初字157号案件中被告吴某某提供的证据）市场商品房预交款时顺表。证明同江市城乡大市场在建设过程中，同江市工商局于1993年10月21日将城乡大市场的一切财产及权利、义务全部转让给被告同江市工业和信息化局（原同江市乡镇企业管理局）及已售房屋的情况一并移交，其中就包括原告的房屋。经庭审质证，吴某某对转让协议没有异议，23个购房名单给了吴某某，但施工单位收了多少钱吴某某不知道也没有给吴某某。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据四、验收协议书。证明涉案房屋被告工信局（原同江市乡镇企业管理局）在接管后，工程完毕后由其验收。经庭审质证，吴某某对该证据没有异议。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据五、协议书。证明2007年12月7日被告同江市工业和信息化局（原同江市中小企业局）将城乡大市场的财产及债权、债务全部转让给被告吴某某个人。经庭审质证，吴某某对该证据没有异议。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据六、预交订购农贸市场房屋协议书、房屋登记档案2份、收据1份、证明1份。证明徐景义、房爱民与原告同样在同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司处购买的房屋，在大市场移交给被告后，被告均认可并为其办理房屋所有权证。经庭审质证，吴某某、曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据七、33张票据。证明大市场在工商局移交给乡企局前已出售23套房屋，在移交时已将明细表移交给乡企局，23套房屋当时均是同江工商局劳动服公司建筑工程公司对外销售的，其中包括原告所购置的房屋，还有已办理产权证的房爱民，徐景义，所购买的房屋。经庭审质证，吴某某认为房子和钱的事情都没有移交，合同就是发包方转移的问题。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，依据证据体现的证明内容，应认定在移交时已将明细表移交给乡企局。证据八、协议书介绍信、协议书、介绍信、曹景有2010001885号房屋登记档案。证明原告所购买的房屋被被告吴某某于2001年10月15日以5千元的价格以物抵债的方式处分给被告曹景有，并登记在曹景有名下。经庭审质证，吴某某认可该事实，认为当时借款4万元，每个房子顶账5000元是本金，还有利息，最后算帐20多万，决定给8个房子。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据九、中兴路城郊市场测绘图、证言2份、照片6张。证明涉案46号房屋系大市场南侧（从东往西数第8个商服）。及房屋的现状，此房屋原告购买并接收后出租给他人经营使用，原告行使了对涉案房屋的占有、使用、收益的权利。经庭审质证，吴某某和曹某某对原告占有房子没有异议。工信局认为与其无关。本院审查认为，因吴某某和曹某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据十、赵春梅证言，主要内容为城乡大市场原系同江市工商局建设，因其是行政单位而委托其下属单位劳动服务建筑工程公司对外销售。卖了23房子，收预售款44.8万元，直接交给给工程队负责人杜庆福。后工程移交给乡企局，已出售房屋明细表一并移交，本案争议的房屋系樊某某1993年出资2万元购买的。被告吴某某为证明其诉讼主张举证如下证据：证据一、建筑工程施工合同。证明原告说的这些不在合同内，被告吴某某只是履行合同，原告一切事情与被告吴某某无关，建筑工程队和被告吴某某有关系。经庭审质证，樊某某对证据真实性没有异议，认为该证据也证实了城乡大市场，是同江市工商局开发建设的并以发包方与承建方签订施工合同。曹某某和工信局认为与其无关。本院审查认为，因樊某某对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。证据二、城乡大市场工程结算清单和清单说明及公证书一份。证明被告吴某某是按合同进行的工程结算，其他与被告吴某某无关。经庭审质证，樊某某认为被告吴某某提供的证据及证明的内容均与本案无关，原告是在开发商工商局下属劳动服务公司建筑工程公司处购买的本案争议房屋，与工程承建方同江市第二建筑工程公司第五工程处实际施工人杜庆福的工程结算与原告无关，原告所购买的房屋也不在该清单内。曹某某无异议。工信局认为与其无关。本院审查认为，因樊某某未对该证据提出异议，本院对该证据予以采信。证据三，实际承包人杜庆福的证言。证明工程施工情况。经庭审质证，樊某某对证言有异议，认为该证言是复印件，证人未出庭该证言不该采信。证言的内容也与原告购买的房屋无关。曹某某和工信局没有异议。被告曹某某未举证。被告工信局举证协议书和声明各一份。证明历任局长在吴某某之后没有接受城乡大市场的债权。经庭审质证，樊某某对该证据有异议，认为该协议可以证实城乡大市场已移交给被告工信局的事实，但该局在处置国有资产时未经依法评估公开招标等方式违反法律规定，是无效行为。吴某某对证据没有异议。曹某某认为与其无关。本院审查认为，关于工信局在本案中权利义务关系是由法律规定确定的，对该组证据不予确认。根据本院审查认定的证据，结合原、被告陈述，认定本案基本事实如下：1993年4月，同江市工商局开发建设同江市城乡大市场，与同江市第二建筑安装工程公司签订建设工程施工合同，工程由第二建筑安装工程公司第五工程处具体施工。因开发单位无资金支付开发费用及工程款，采取房屋预售的方式，由同江市工商局委托同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司对外销售，樊某某于1993年3月22日向同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司交款2万元，购买一处房屋。1993年10月21日同江市工商局与同江市乡镇企业管理局签订建设工程施工合同法人变更协议，约定同江市工商局将建设中的东市场大棚工程转给同江市乡镇企业局，原合同中的合同条款与协议条款继续有效。时任法人为吴某某。同时移交的还有市场商品房预交款时顺表，表中有樊某某交款记录。1993年12月25日建设单位同江市乡企局与施工单位同江市第二建筑安装工程公司第五工程处签订验收协议，对土建工程进行验收并交付使用。同江市乡企局将本案争议房屋交付樊某某占有使用。2007年12月7日同江市中小企业局时任法人高庆芳与原任法人吴某某签订协议书，将城乡大市场的所有债务由吴某某个人偿还，城乡大市场的地上资产所有权归吴某某。吴某某因向曹某某借款4万元未偿还，于2001年10月15日签订的协议书，将大市场的8个房屋（包括本案争议房屋）抵偿全部欠款。2010年5月5日，吴某某给曹某某出手续，由曹某某办理了本案争议房屋的房照。
原告樊某某与被告吴某某、曹某某、同江市工业和信息化局（以下简称工信局）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊某某及委托代理人张晓玲与被告吴某某、曹某某、同江市工业和信息化局委托代理人朱庆睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，城乡大市场历经同江市工商局、同江市乡企局开发建设，后由吴某某承担了相关债权债务关系。原告向同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司购买本案争议房屋，曹某某与吴某某因借款关系，吴某某在不能偿还借款的情况下，将本案争议房屋抵偿给曹某某，由于同江市工商局劳动服务公司建筑工程公司和吴某某是承建城乡大市场主体的延续，故本案纠纷实为一房多卖。法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，樊某某早已占有争议房屋，并已成为明知的事实。而曹某某已办理了争议房屋房照，权利发生冲突。同江市城乡大市场在建设过程中，同江市工商局于1993年10月21日将城乡大市场的一切财产及权利、义务全部转让给原同江市乡镇企业管理局，包括已售房屋的情况，吴某某承认接受了23个购房名单，吴某某即应履行后续办理房照义务。在樊某某早已占有争议房屋，并已成为明知的事实的情况下，未履行其依法应当承担的后续办理房照义务，将1993年出卖价为2万元的八个房屋,在2001年抵偿曹某某4万元借款，即使计算利息，也是明显低于市场价值，不符合常理，应当认定吴某某存在恶意。而曹某某在明知争议房屋已被他人占有使用多年的情况下，却以明显低价与吴某某达成的抵账协议，并办理房照，也存在恶意，应当认定吴某某与曹某某是恶意串通办理争议房屋房照，其行为损害了樊某某的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，应当认定吴某某与曹某某于2001年10月15日签订的协议书无效。由于曹某某办理争议房屋的房照是与吴某某恶意串通所得，曹某某和吴某某均存在恶意，故曹某某不能以其取得房照对抗樊某某的实际合法占有，樊某某要求确认其享有同江市中心路城乡大市场45中第46号商服所有权的诉讼请求应予支持；樊某某要求确认吴某某与曹某某同江市中心路城乡大市场45中第46号商服买卖关系（即2001年10月15日签订的协议书）无效的诉讼请求也应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十八条的规定，判决如下：

一、原告樊某某享有同江市中心路城乡大市场45中第46号商服的所有权；二、被告吴某某与被告曹某某就同江市中心路城乡大市场45中第46号商服买卖关系无效。案件受理费300元减半收取计150元，由被告吴某某和曹某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判员　　雷阳

书记员：陈雷