原告梁国庆、梁某某、梁某与被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司、第三人佟某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案一审民事判决书

原告梁国庆，男，汉族，于xxxx年xx月xx日出生，个体。
原告梁某某，女，汉族，于xxxx年xx月xx日出生，个体。
原告梁某，女，汉族，于xxxx年xx月xx日出生，农艺师。
三原告委托代理人于仁海，系黑龙江于仁海律师事务所律师。
被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司。
法定代表人王明，系该公司执行董事。
委托代理人赵杨，系黑龙江同和律师事务所律师。
委托代理人张崟，系黑龙江龙之剑律师事务所律师。
第三人佟某某,男,汉族,于xxxx年xx月xx日出生,无职业。
委托代理人刘兆祥,系黑龙江人和律师事务所律师。

原告梁国庆、梁某某、梁某（以下简称三原告）与被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、第三人佟某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2016年11月2日受理后，梁国庆、梁某于2016年11月8日向本院申请查封宏兴公司所有的位于汤原县鹤立镇鹤源商城104号、107号两处门市房。本院经审查后，于2016年11月9日作出（2016）黑0828民初1337号民事裁定，查封了上述门市房。第三人佟某某对本院的查封提出异议，向本院提出申请，要求以第三人身份参加诉讼，本院经审查后，认为佟某某与本案存在利害关系，决定对本案合并审理，并通知佟某某作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院于2017年2月24日、3月3日对本案依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。三原告及委托代理人于仁海、被告宏兴公司委托代理人赵杨、张崟、第三人佟某某及委托代理人刘兆祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
三原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令宏兴公司立即履行原、被告于2013年5月1日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，给付三原告鹤源农贸市场东门商服210平方米，地下室40平方米；2、判决宏兴公司给付三原告逾期交工造成的租金收入损失共计200000元；3、诉讼费及实际支出费用由宏兴公司负担。诉讼过程中，三原告增加一项诉讼请求：对宏兴公司未能安置的部分按照市场评估价格由宏兴公司向三原告进行货币补偿，三原告将第二项诉讼请求变更为：判令宏兴公司赔偿三原告逾期交房给三原告造成的租金收入损失，按相同地段房屋租金评估价格至2014年11月开始计算至实际交房之日止。事实和理由：2013年5月1日，三原告与宏兴公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：“宏兴公司对三原告原有商服87.57平方米，住宅206.44平方米，无照39.21平方米房屋进行动迁，原址向三原告安置一层210平方米、门脸朝东的独立门市，地下40平方米，零费用回迁，安置时间18个月”。协议签订后，三原告即按约定进行了搬迁，但宏兴公司未按合同约定履行义务。此工程自2013年6月开始施工，期间干干停停，一直到2016年10月才初步具备交付条件。2016年10月18日，宏兴公司组织三原告等拆迁户交工前确认安置位置，三原告发现鹤源商城东门仅剩余一个门市，面积约75至80平方米，无法满足《房屋拆迁补偿安置协议书》中对三原告的安置要求。经与宏兴公司协商，宏兴公司不同意按原签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》进行安置。三原告认为，依法签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对双方具有约束力，现宏兴公司明确拒绝履行合同义务，三原告只好提起诉讼，依公权力要求宏兴公司承担责任，请法院依法判决，支持三原告的诉讼请求。
宏兴公司辩称，1、宏兴公司与三原告之间的拆迁安置事实存在。2、宏兴公司不应安置三原告鹤源农贸市场东门商服210平方米，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，宏兴公司应安置三原告商服面积190.79平方米。3、宏兴公司不应给付三原告租金损失，三原告无租金损失的事实，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第六条约定，三原告经营损失以三原告无照房屋39.21平方米由被告按1:1进行安置，此约定中应当包含三原告在本次拆迁安置中的一切损失。
佟某某向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司履行签订的《回迁安置协议书》，协助佟某某办理产权登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：2012年6月5日，宏兴公司与佟某某签订了《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》，将佟某某位于鹤源商贸小区的私产商服进行了拆迁。2016年8月21日，佟某某与宏兴公司签订了《回迁安置协议书》，并于当日交纳了120000元差价款。2016年10月18日，佟某某交纳了相关的入户费用，办理了入户手续，宏兴公司将鹤立镇鹤源农贸市场东门北侧一号门市交付给了佟某某，至此，佟某某取得了该户楼房的所有权，双方的权利义务履行完毕。基于上述事实，佟某某认为汤原县人民法院以（2016）黑0828民初1337号民事裁定书查封佟某某的上述房屋是错误的，损害了佟某某的合法权益，故提出以第三人的身份参加诉讼，请求法院判如所请。
三原告对佟某某的诉讼请求辩称，1、佟某某并未取得鹤源农贸市场东门北一号商服的所有权，没有办理相关的产权登记。2、佟某某与宏兴公司于2016年8月21日签订的补充协议是不合法的，不具备法律约束力。3、三原告在宏兴公司与佟某某签订协议之前已经签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定宏兴公司原地安置三原告210平方米房屋及地下室40平方米，诉争房屋与三原告原房屋在同一位置，属原地回迁，三原告对此房屋享有优先权，请法院依法驳回佟某某的诉讼请求。
宏兴公司对佟某某的诉讼请求没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、三原告提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，意在证明：三原告与宏兴公司于2013年5月1日签订了拆迁安置补偿协议，约定宏兴公司对三原告原有房屋进行拆迁，安置三原告总面积250平方米，安置时间为18个月。同约时定：“1、原地回迁，一层210平方米，门脸朝东，独立门市，地下有40平方米。2、商服1:1,住宅2：1，无照1：1（冷库、经营损失搬迁费用折算乙方在自家上留一取货口，甲方负责）。3、乙方上靠超出面积不找钱，零费用回迁”。
宏兴公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，该证据更能证明宏兴公司应当向三原告安置的面积是190.79平方米，是被拆迁房屋的实际面积，同时该协议还可以证明宏兴公司对三原告的无照房屋应按1:1进行安置，其目的就是为了将经营损失、搬迁费用等进行折抵。
佟某某质证认为，对该证据的真实性没有异议，该补偿安置协议第二条约定是原地小区内安置，并不是原位安置。第六条中所约定的回迁一层210平方米门市及地下40平方米在宏兴公司所开发的门市房中并没有此户房屋，由于该协议中所约定的房屋不存在，因此该合同的目的无法实现，不能履行，三原告与宏兴公司双方应另行协商解决此事，该份证据恰恰证明了三原告申请保全佟某某房屋的做法是错误的。
本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司应当安置三原告房屋的具体位置、用途及面积，对该证据本院予以采信。
二、三原告提交的拆迁前及拆迁后房屋卫星地图各1份，意在证明：原房屋位置、状况等，并证明佟某某家原房屋位置，该证据进一步证明本案三原告申请查封的朝东开门的门市与原房屋重合，此房屋属于《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的“原地回迁”，诉争房屋属特定物，三原告对此房享有优先权，此房屋应归三原告所有。
宏兴公司质证认为，对该证据的真实性有异议，不能体现是被拆迁的房屋。
佟某某质证认为，对该证据的真实性有异议，不能证明三原告要证明的问题。
本院经审查认为，该证据内容不清晰，无法证明三原告欲证明的问题，对该证据本院不予采信。
三、三原告提交的原房屋对比对面街道与诉争房屋对比对面街道的视频资料2段、截屏2份，意在证明：三原告原房屋与诉争房屋在同一位置，拆迁前后位置具有同一性，属原地回迁，三原告对争议房屋具有优先权。
宏兴公司质证认为，对该证据有异议，该证据无法证明诉争房屋位于三原告原房屋的位置，不能证明三原告对诉争房屋具有优先权。
佟某某质证认为，该证据无法证明三原告要证明的问题，且其要证明的问题与本案无关。
本院经审查认为，该证据能够证明三原告原拆迁房屋位置与诉争房屋位置一致，对该证据本院予以采信。
四、三原告提交的汤原县鹤立镇鹤源商贸小区平面图1份，意在证明：2016年8月25日，汤原县鹤立镇鹤源商贸小区在汤原县城镇规划管理局审批的规划中，农贸市场为二层全大厅设计，没有规划独立商服，并且此楼没有申请变更设计，可以按照合同要求改建，三原告与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》客观上具有可履行性，该证据存档于汤原县城镇建设规划局。
宏兴公司质证认为，对该证据的真实性有异议，该证据是复印件，无法确定该证据的真实性，并且该证据不能够证明三原告要证明的内容。
佟某某质证认为，与宏兴公司的质证意见一致。
本院经审查认为，该证据无法证明鹤源农贸市场为二层全大厅设计，且没有规划独立商服，对三原告证明的问题本院不予采信。
五、三原告提交的案外人梁云全与宏兴公司签订的《鹤源商城商品房认购协议书》1份，意在证明：宏兴公司恶意违约，将原应用于回迁的诉争房屋于2016年8月10日出售给案外人梁云全，单价每平方米为13800元，成交单价为每平方米12000元。
宏兴公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为复印件且来源不合法，不能体现宏兴公司存在违约行为，该证据与本案不具有关联性。
佟某某质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，书证应当提交原件，而三原告提供的是复印件，不能作为证据使用，同时该份证据的内容与本案无关。
本院经审查认为，该证据虽系复印件，但结合三原告向本院申请调取的公安机关出警记录、执法记录仪记录的视频资料可以证明宏兴公司将诉争房屋出卖给案外人梁云全的事实，对该证据本院予以采信。
六、三原告提交的2016年10月24日录音1份，时间为7分40秒左右，10月30日录音1份，时间为4分50秒左右，意在证明：截止到录音形成时间即2016年10月30日，宏兴公司还没有将诉争房屋安置给佟某某，只是声称房屋顶给案外人梁云全。其中在第一份录音第7分钟时，宏兴公司工作人员说：“这个给你定下来，剩下那60多平我回去问下领导，完了明天给你个答复，现在谁也不能说那个（指诉争房屋）是谁的”。在第二份录音第4分50秒左右有如下内容：“咱不是为了早日竣工，大家都进来，大家都有利益，如果不顶账，人家就不给干活，大家就全在这挺着”，录音中根本没有提及将诉争房屋安置给佟某某的事，进一步证明宏兴公司将诉争房屋在2016年8月21日安置给佟某某是虚假的。在佟某某提供的证据中，《回迁安置协议书》和收据均是王萍办理的，标注的时间是2016年8月21日、2016年10月18日，但王萍在2016年10月30日时还说房子顶给案外人梁云全了，可见宏兴公司与佟某某签订的协议系串通的。另外需要说明的是，该录音的开始部分能够证明为三原告安置的面积应当为250平方米。
宏兴公司质证认为，对2016年10月24日的录音证据有异议，1、该证据不能体现录制的时间、地点以及谈话人员的身份。2、录音的内容没有体现与本案诉争房屋之间的关系，不能体现诉争房屋就是宏兴公司向三原告安置的房屋。3、该录音的内容不能代表宏兴公司的真实意思表示。4、该证据不能证明宏兴公司与佟某某之间存在恶意串通后补协议的行为。对2016年10月30日的录音证据有异议，录音中大部分时间都是原告一个人在说，所谓的宏兴公司法定代表人王总的谈话听不清楚，无法确认，该录音不能代表宏兴公司的真实意思表示，无法达到三原告的证明目的。
佟某某质证认为，对2016年10月24日的录音证据有异议，不能证明该录音中相关人员的身份及录制的时间、地点，同时也不能证明究竟顶账的是哪户房屋。对2016年10月30日的录音证据有异议，该录音中相关人员的身份无法核实，不能作为认定案件事实的依据，同时也无法证明该录音的来源以及所录制的时间、地点。
本院经审查认为，该证据能够证明三原告就回迁安置事宜与宏兴公司工作人员进行过沟通、协商，且宏兴公司工作人员作出了答复，对该证据本院予以采信。
七、三原告提交的黑龙江省电视台帮忙节目视频1份，意在证明：宏兴公司在记者采访时称将诉争房屋安置给三原告，三原告不同意接收，此事不属实。
宏兴公司质证认为，对该证据有异议，不能体现三原告要证明的问题，同时在2015年，三原告就回迁问题曾经向政府反映过，经政府出面协调，宏兴公司同意安置，但三原告不同意，因此宏兴公司不存在原告所说的上述情形。
佟某某质证认为，对该证据有异议，媒体的报道不能作为认定案件事实的依据，该证据无法证明原告方欲证明的问题。
本院经审查认为，该证据仅能证明三原告与宏兴公司针对诉争房屋产生纠纷，媒体报道并不能证明案件事实，对该证据本院不予采信。
八、证人宋赫证言，意在证明：2016年10月20日左右，证人到宏兴公司售楼处协商证人家房屋拆迁安置的问题，在售楼处遇到佟某某，证人问佟某某来干什么，佟某某说来协商他家房屋回迁的事，证人问是怎么安排的，佟某某说还没有解决完，开发商给他回迁的房屋面积超出太多，需要补交的差价款价格太高，来找宏兴公司售楼处的艳姐也就是王艳商量一下。
三原告质证认为，对该证据没有异议，证人的证言能够与三原告提供的证据六相互印证，证明截止到2016年10月末，宏兴公司没有将诉争房屋安置给佟某某。
宏兴公司质证认为，对该证据有异议，证人出庭程序违法，依据最高人民法院民事诉讼法解释第一百一十七条规定，当事人申请证人出庭应在举证期限届满前向人民法院提交书面的申请，经人民法院许可并通知证人后，证人方可出庭，而该证人明确表述是由三原告通知出庭的，同时三原告也未向法庭提交书面申请，因此该证人出庭违反上述规定。证人明确表述与宏兴公司的回迁安置纠纷正在审理中，证人与宏兴公司具有利害关系，其证言不具有客观性更不具有可信度，因此该证人的证言不能作为本案认定事实的依据。
佟某某质证认为，对该证据有异议，证人当庭陈述是三原告通知他来法庭证明宏兴公司与佟某某恶意串通，由此可见原告方对该证人进行了诱导使其作出错误的证言。证人陈述其在另一个案件中起诉了宏兴公司，说明证人与宏兴公司有利害关系，其证言不能作为认定案件事实的依据。
本院经审查认为，三原告于本案举证期限届满前向本院以书面形式申请证人出庭作证，证人出庭作证程序合法，但证人证言系孤证，无其他证据相互印证补强，且证人诉宏兴公司的案件本院正在另案审理，证人与宏兴公司存在利害关系，证言证明力较弱，故对该证据本院不予采信。
九、三原告提交的房照复印件4份，意在证明：被拆迁房屋是梁国庆、梁某、梁某某三人共有，三人都是被拆迁人。
宏兴公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，但4处房产中无原告梁某某的名字。
佟某某质证认为，该证据与佟某某无关。
本院经审查认为，该证据能够证明梁国庆、梁某为被拆迁房屋的所有权人及被拆迁人，无法证明梁某某为拆迁房屋的所有权人及被拆迁人，本院确认梁国庆、梁某为被拆迁人，对该证据证明的问题，本院不予采信。
十、佟某某提交的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》及《回迁安置协议书》各1份，意在证明：佟某某于2012年6月5日与宏兴公司签订了《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》，约定将佟某某原有的102.75平方米私产商服采取产权调换的回迁安置方式进行拆迁。2016年8月21日，佟某某与宏兴公司签订了《回迁安置协议书》，该协议书是按照《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》中第四条第二项的约定达成的补充协议，协议约定安置房屋为本案诉争房屋，同时该证据也证明了佟某某的身份是被拆迁人。
三原告质证认为，对《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》没有异议，该协议确定了第三人原有旧商服102.75平方米，1:1回迁互不找差价，但该协议中没有约定具体的回迁位置。对《回迁安置协议书》的真实性、合法性均有异议，结合三原告提交的证据六及证言证人可以证实截止到2016年10月30日，诉争房屋没有安置给佟某某，结合鹤立镇派出所的报案证明和视频资料可以证明截止到2016年11月2日，与三原告因诉争房屋发生争议的是案外人梁云全而不是佟某某，所以该协议是后补的。《回迁安置协议书》与《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》相比回迁面积减少了26.03平方米，此26.03平方米按照三原告所举示的案外人梁云全的购房合同中标明的每平方米12000元计算，佟某某与宏兴公司签订的原协议与现协议相差了312000元，另外在2016年8月21日的协议中，宏兴公司又收取了佟某某120000元，并且佟某某将此房自愿借给宏兴公司使用一年，以上三项结合起来看，佟某某损失了大约500000元左右，而宏兴公司通过安置该房给佟某某，拒绝安置给三原告可以获得500000元左右的利益。该协议属双方恶意串通损害三原告的合法权益，宏兴公司为了巨额的经济利益而与佟某某签订的协议应属无效。在佟某某与宏兴公司签订《回迁安置协议书》中还约定佟某某自行负责办理产权证并承担契税、不动产税等费用，更能进一步说明宏兴公司获得了巨额的利益，损害了三原告的利益。
宏兴公司质证认为，对该证据没有异议。
本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司将诉争房屋安置给佟某某，收取佟某某120000元差价款，并与佟某某约定宏兴公司借用诉争房屋使用1年的事实，对该证据本院予以采信。
十一、佳木斯市商品房销售专用结算单及交款收据各1份，意在证明：2016年8月21日，佟某某按照结算单中记载的房款数额补交了房款120000元。
三原告质证认为，对该证据的合法性、真实性有异议，1、三原告针对诉争房屋具有优先权，其他人在三原告放弃回迁安置诉争房屋之前对此房的任何约定及处理都是无效的。2、该证据是后补的，票据中注明的经办人王萍在2016年10月24日和2016年10月30日与三原告协商处理回迁一事的时候还陈述诉争房屋顶给了案外人梁云全，并没有说此房安置给佟某某。另外，在2016年11月2日案外人梁云全与三原告因此房发生争议后，派出所民警在出警时，宏兴公司工作人员王艳也称此房是顶给案外人梁云全的，更说明票据是不真实的，法院不应采信该证据。
宏兴公司质证认为，对该证据没有异议。
本院经审查认为，该证据能够证明佟某某已交纳诉争房屋差价款120000元，对该证据本院予以采信。
十二、物业收费明细表1张、交款收据3张，意在证明：2016年10月18日，佟某某向宏兴公司交纳了热化费、物业费、水电费、装修押金、装修垃圾处理费、楼道卫生费、生活垃圾清理费、水电表费共计5672元，宏兴公司按照协议的约定将诉争房屋交付给了佟某某，至此，佟某某与宏兴公司之间的拆迁安置协议履行完毕，佟某某取得了诉争房屋的所有权。
三原告质证认为，对该证据的真实性有异议，根据宏兴公司与佟某某签订的《回迁安置协议书》的约定，诉争房屋是借给宏兴公司使用1年的，按照通常理解，谁使用谁交费，在此案中宏兴公司使用诉争房屋，由佟某某交纳水电、卫生、垃圾、物业等费用完全不符合客观常识，3张票据均为白条，非正规发票，没有收款人的名字，与本案不具有关联性。
宏兴公司质证认为，对该证据没有异议。
本院经审查认为，该证据能够证明佟某某已交纳了入户费用，对该证据本院予以采信。
为查明案件事实，依三原告申请，本院调取了公安机关报案记录、视频资料、诉争房屋在房产部门备案的测绘面积表。三原告申请调取上述证据意在证明：2016年11月2日，三原告因诉争房屋与案外人梁云全发生争执后报警，在此期间宏兴公司工作人员王艳也到达事发现场。争议双方和民警一同到宏兴公司的售楼处，宏兴公司的工作人员说此房顶账给了案外人梁云全，梁云全向三原告出示了三原告提交的证据五，进一步证明截止到2016年11月2日，与三原告因诉争房屋产生争议的是梁云全而不是佟某某，此时佟某某未与宏兴公司达成关于诉争房屋的回迁安置协议。诉争房屋在房产部门备案的实际测绘面积为77.2平方米。
三原告质证认为，对上述证据均无异议。
宏兴公司质证认为，对公安机关报案记录、视频资料的真实性没有异议，对三原告要证明的问题有异议，该份证据仅仅是公安机关接警后出现场的记录，不是确定民事纠纷的法律文书，因此无法达到三原告的证明目的。对诉争房屋在房产部门备案的测绘面积没有异议。
佟某某质证认为，对公安机关报案记录、视频资料有异议，该证据不能证明三原告方要证明的问题，且与佟某某没有关联性，该证据不能作为认定案件事实的依据。对诉争房屋在房产部门备案的测绘面积没有异议。
本院经审查认为，上述证据能够证明案件事实，对上述证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月1日，梁国庆、梁某作为被拆迁人，与宏兴公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定宏兴公司对梁国庆、梁某所有的房屋实行产权调换，按1:1面积回迁，安置时间为18个月，安置总面积250平方米，其中商服210平方米，地下40平方米。双方在协议第六条特别约定：“原地回迁，一层210平方米，门脸朝东，独立门市，地下有40平方米”。
2012年6月5日，佟某某与宏兴公司签订《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》，约定宏兴公司对佟某某原有的102.75平方米商服实行产权调换，安置佟某某商业用房120平方米，回迁互不找差价。2016年8月21日，佟某某与宏兴公司签订《回迁安置协议书》，约定宏兴公司将诉争房屋安置给佟某某，佟某某自愿补交差价款120000元，自愿将诉争房屋借给宏兴公司使用1年，协议签订后，佟某某交纳了相关入户费用。
2016年11月2日16时许，三原告与宏兴公司因对诉争房屋权属产生纠纷，三原告报警，经公安机关介入调查，宏兴公司工作人员告知三原告诉争房屋已经抵账给案外人梁云全，宏兴公司并未提及诉争房屋已经安置给佟某某，公安机关建议当事人通过诉讼途径解决纠纷。
2016年8月10日，宏兴公司与案外人梁云全签订了《鹤源商城商品房认购协议书》，将诉争房屋出售给案外人梁云全。
另查明，鹤源商贸小区分为鹤源商城及鹤源农贸市场，鹤源商贸小区B楼一、二层为鹤源农贸市场，诉争房屋位于鹤源农贸市场一楼107室，在房产部门备案的房源号为000107号，实际建筑面积77.2平方米，系门脸朝东的独立门市房。
再查明，鹤源商贸小区整体尚未验收完毕，鹤源商城及农贸市场目前均已营业，商城及农贸市场大厅均已交付使用，宏兴公司针对鹤源商贸小区的拆迁未取得拆迁许可证。

本院认为，本案的争议焦点为：1、在宏兴公司未能取得拆迁许可证的情况下，梁国庆、梁某与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及佟某某与宏兴公司签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》的效力问题；2、在梁国庆、梁某及佟某某均与宏兴公司签订安置协议后，在梁国庆、梁某与佟某某对回迁安置存有争议的情况下，诉争房屋应当如何安置。
关于第一个争议焦点，本院认为，虽然原《城市房屋拆迁管理条例》曾规定拆迁人需取得拆迁许可证后方可实施拆迁，但该条例属于房屋拆迁管理部门所作的管理性规定，并非效力性强制性规定，且该条例已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力，故未取得拆迁许可证不影响案涉拆迁及回迁安置协议的效力。梁国庆、梁某与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及佟某某与宏兴公司签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，宏兴公司应当按照合同约定，在房屋建成交工后及时对梁国庆、梁某及佟某某进行安置，现宏兴公司未能在约定的时间内对梁国庆、梁某进行安置，已构成违约，应承担相应的违约责任。梁国庆、梁某虽认为佟某某与宏兴公司签订的协议系恶意串通，损害了原告方利益，但未能提供充分证据予以证明，故对梁国庆、梁某主张的佟某某与宏兴公司签订的《回迁安置协议书》系恶意串通损害原告方利益，协议应属无效的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，在同为回迁户的梁国庆、梁某与佟某某均对诉争房屋主张权利的情况下，诉争房屋的回迁安置不应由宏兴公司自主决定，若允许宏兴公司自主决定向哪个回迁户实际履行合同，无疑是放任甚至怂恿了宏兴公司的失信行为。法院应当依据诚实信用和公平原则衡量各方利益，优先考虑针对诉争房屋的安置合同的签订顺序，保障在先权利人的权益不受非法侵害，以此维护交易秩序，制裁不诚信行为。本案中，梁国庆、梁某与宏兴公司对于回迁位置约定为“原地回迁，门脸朝东，独立门市”，梁国庆、梁某提交的证据已足以证明拆迁前的房屋的位置与诉争房屋系同一位置，诉争房屋亦符合“门脸朝东、独立门市”的特定要求，故应认定梁国庆、梁某与宏兴公司于2013年5月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中对于回迁房屋的位置及用途均已有了明确的约定，其指向对象即应为本案诉争房屋。而佟某某与宏兴公司于2012年6月5日签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》中并未对回迁位置有过明确约定，佟某某直到2016年8月21日才与宏兴公司针对诉争房屋签订《回迁安置协议书》。宏兴公司作为鹤源商贸小区的开发商，在房屋建成后，即应当知晓梁国庆、梁某回迁房屋具体的坐落位置，宏兴公司应当及时将回迁房屋安置给梁国庆、梁某，而宏兴公司不仅未能对其二人进行安置，反而将该房屋另行安置给佟某某。佟某某实际的回迁面积应为120平方米，而宏兴公司为其安置的诉争房屋的面积仅为76.2平方米，却不合常理地收取了佟某某120000元差价款，并与佟某某约定免费使用诉争房屋一年。本案虽无充分证据表明佟某某与宏兴公司存在恶意串通损害他人利益的行为，但在梁国庆、梁某举示的录音证据、写有王萍签名的案外人梁云全与宏兴公司签订的《鹤源商城商品房认购协议书》及佟某某举示的写有王萍签名的《回迁安置协议书》、佳木斯市商品房销售专用结算单、交款收据等均能够体现出宏兴公司工作人员王萍系整个回迁过程及纠纷产生过程的知情人。在本院对宏兴公司对于诉争房屋的安置产生合理怀疑的情况下，宏兴公司工作人员王萍对于诉争房屋是否出卖给案外人梁云全，佟某某与宏兴公司针对诉争房屋签订的《回迁安置协议书》是否系倒签等情况负有到庭向法庭作出合理说明的义务。但宏兴公司工作人员王萍经本院通知，无正当理由拒不出庭说明情况，故本院有理由相信宏兴公司将诉争房屋安置给佟某某，收取佟某某120000元差价款并免费借用诉争房屋1年的行为主观上有贪图不当利益之嫌疑，客观上亦严重违反了诚实信用原则。如果允许宏兴公司将诉争房屋安置给佟某某，无疑系默许了宏兴公司的失信行为，同时也损害了交易安全，对此应予以否定性评价。综合以上分析，本院认为，梁国庆、梁某与宏兴公司对于回迁房屋的位置及用途均已明确约定，且对诉争房屋回迁安置的约定先于佟某某，诉争房屋应由宏兴公司安置给梁国庆、梁某，对佟某某要求宏兴公司履行《回迁安置协议书》，协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。佟某某可基于《回迁安置协议书》无法履行的事实另行向宏兴公司告诉主张权利。关于宏兴公司辩称其已为梁国庆、梁某进行过安置但二人拒绝安置的主张，因未提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于宏兴公司辩称其应为梁国庆、梁某安置的房屋面积为190.79平方米的主张，因生效的《房屋拆迁安置补偿协议书》已对回迁面积有过明确约定即250平方米，故宏兴公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。关于佟某某辩称其已交纳相关费用，《回迁安置协议书》已履行完毕，佟某某已经实际取得房屋所有权的主张，因房屋所有权的取得应当以过户登记为准，宏兴公司并未将诉争房屋过户登记至佟某某名下，佟某某并未实际取得诉争房屋所有权，故对佟某某的该项主张，本院不予支持。
关于宏兴公司应当如何对梁国庆、梁某进行安置的问题，本院认为，考虑到鹤源商城及鹤源农贸市场均交付使用并正式营业，故鹤源商城及鹤源农贸市场虽尚未验收完毕，亦应将诉争房屋交付当事人。宏兴公司庭审时自认能够为梁国庆、梁某在地下安置40平方米，本院对此予以确认。诉争房屋实际面积为77.2平方米，对梁国庆、梁某进行安置后，尚余132.8平方米未能安置，此部分应当按照协议约定的回迁房屋地段房地产市场价格评估后由宏兴公司对梁国庆、梁某予以货币补偿。
关于梁国庆、梁某主张的租金收入损失问题，本院认为，梁国庆、梁某主张的租金收入损失，实质系逾期交房损失。宏兴公司未能在约定期间内对梁国庆、梁某进行安置，且未提供证据证明逾期安置存在不可抗力等免责事由，故宏兴公司逾期安置的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。梁国庆、梁某主张自应当回迁安置之日起至实际回迁安置之日止，参照租金标准赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于租金损失的具体标准，梁国庆、梁某与宏兴公司约定的回迁时间应为2014年11月1日（即合同签订日2013年5月1日至2014年11月1日共计18个月），故租金收入损失计算的起止时间应为2014年11月2日至实际回迁安置之日，考虑到本案逾期安置时间较长，本院不宜行使自由裁量权确定租金标准，租金标准宜通过鉴定予以明确。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：

佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向梁国庆、梁某安置鹤源商贸小区B楼鹤立农贸市场地下40平方米；如逾期不安置，则在执行中，按照相同地段房地产市场评估价格确定单价后，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司对梁国庆、梁某予以货币补偿；
佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向梁国庆、梁某安置鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场一楼107室门市房（房源号为000107号，建筑面积77.2平方米）；未能安置的部分（210平方米-77.2平方米）在执行中，按照相同地段房地产市场评估价格确定单价后，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司对梁国庆、梁某予以货币补偿；
佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起以梁国庆、梁某应安置的位置及安置面积为标准，按照相同地段房地产市场租金评估价格确定单价后，赔偿梁国庆、梁某自2014年11月2日起至实际回迁安置之日止的损失；
驳回佟某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
梁国庆、梁某某、梁某交纳案件受理费4300元、保全费5000元，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担。
佟某某交纳案件受理费100元，由佟某某自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本文书履行期满最后一日起，两年内为申请执行有效期。

审　判　长　　刘志勇 代理审判员　　刘念祖 人民陪审员　　肖林海

书记员：卞嘉靖