原告林某某与被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财、第三人高某某商品房销售合同纠纷一案民事判决书

林某某
林中虎
克东县诚达房地产开发有限责任公司
赵子林
孙某财
高某某
周荣（黑龙江陈山律师事务所）

原告林某某，女。
委托代理人林中虎，男。
被告克东县诚达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省克东县克东镇中兴社区。
法定代表人杨万付，该公司经理。
委托代理人赵子林，该公司办公室主任。
被告孙某财，男。
第三人高某某，女。
委托代理人周荣，黑龙江陈山律师事务所律师。
原告林某某与被告克东县诚达房地产开发有限责任公司（以下简称“克东诚达开发公司”）、孙某财、第三人高某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林某某及其诉讼代理人林中虎，被告克东诚达开发公司的法定代表人杨万付、诉讼代理人赵子林，被告孙某财，第三人高某某的诉讼代理人周荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原告林某某与被告克东诚达开发公司、孙某财之间的“商品房买卖合同”是双方自愿协商而订立的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同应认定为合法有效，双方应当按合同的约定履行各自的义务。原告林某某已按合同约定履行了交付全部房款义务，被告克东诚达开发公司、孙某财应当按约定的时间将楼房交付给原告林某某使用，其未按约定的时间交付楼房属违约行为，应当承担相应的违约责任，原告林某某撤回了要求被告克东诚达开发公司、孙某财赔偿逾期交付楼房违约金的诉讼请求不违反法律规定，依法予以准许。
对于被告孙某财称其与原告林某某之间的商品房买卖合同已解除的抗辩理由，因双方对解除合同一事进行协商，但最终并未达成一致协议，故对被告孙某财这一抗辩理由不能予以支持。
对于第三人高某某提出的“被告孙某财将本案争议的楼房已卖给第三人，签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，故第三人享有争议楼房的所有权”的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，第三人高某某与被告克东诚达开发公司、孙某财之间形成的买卖合同关系，与赵国林与孙某财之间的民间借贷关系涉及到的是同一标的物，签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售登记的行为应认定为非典型的担保关系，应当遵循物权法有关禁止流质的原则，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，故第三人高某某请求直接取得案涉商品房所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持，其可就债权的实现另寻途径解决。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  ，《中华人民共和国担保法》第四十条  ，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下:
一、原告林某某与被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财于2013年5月5日签订的“商品房买卖合同”有效，双方继续履行；
二、被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财协助原告林某某办理克东县鸿泉家园3号楼4单元402室楼房的产权登记证书。
案件受理费1，445.65元，由被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

本院认为，原告林某某与被告克东诚达开发公司、孙某财之间的“商品房买卖合同”是双方自愿协商而订立的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同应认定为合法有效，双方应当按合同的约定履行各自的义务。原告林某某已按合同约定履行了交付全部房款义务，被告克东诚达开发公司、孙某财应当按约定的时间将楼房交付给原告林某某使用，其未按约定的时间交付楼房属违约行为，应当承担相应的违约责任，原告林某某撤回了要求被告克东诚达开发公司、孙某财赔偿逾期交付楼房违约金的诉讼请求不违反法律规定，依法予以准许。
对于被告孙某财称其与原告林某某之间的商品房买卖合同已解除的抗辩理由，因双方对解除合同一事进行协商，但最终并未达成一致协议，故对被告孙某财这一抗辩理由不能予以支持。
对于第三人高某某提出的“被告孙某财将本案争议的楼房已卖给第三人，签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，故第三人享有争议楼房的所有权”的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，第三人高某某与被告克东诚达开发公司、孙某财之间形成的买卖合同关系，与赵国林与孙某财之间的民间借贷关系涉及到的是同一标的物，签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售登记的行为应认定为非典型的担保关系，应当遵循物权法有关禁止流质的原则，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，故第三人高某某请求直接取得案涉商品房所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持，其可就债权的实现另寻途径解决。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  ，《中华人民共和国担保法》第四十条  ，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下:

一、原告林某某与被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财于2013年5月5日签订的“商品房买卖合同”有效，双方继续履行；
二、被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财协助原告林某某办理克东县鸿泉家园3号楼4单元402室楼房的产权登记证书。
案件受理费1，445.65元，由被告克东县诚达房地产开发有限责任公司、孙某财连带负担。

审判长：李峰
审判员：戴世红
审判员：梁文庆

书记员：左丹薇