原告杨某某、严某某与被告荆门市紫某城小区业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

杨某某.
严某某
刘建生（湖北京中金律师事务所）
荆门市紫某城小区业主委员会
左小苏（湖北新天律师事务所）

原告杨某某.
原告严某某。
二
原告
委托代理人刘建生，湖北京中金律师事务所律师。
被告荆门市紫某城小区业主委员会，住所地荆门市东宝区青山路68号。
代表人刘德银，主任。
委托代理人左小苏，湖北新天律师事务所律师。
原告杨某某、严某某与被告荆门市紫某城小区业主委员会（以下简称紫某城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法由审判员鲁儒华独任审判，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告杨某某、严某某及委托代理人刘建生，被告紫某城业委会的代表人刘德银及委托代理人左小苏到庭参加诉讼，原告杨某某、严某某申请出庭作证的证人姚丹到庭作证。本案现已审理终结。

本院认为，业主大会或业主委员会的决定应当遵守法律法规的规定，如果所作决定的内容或程序违法，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院确认无效或撤销。本案中，杨某某、严某某主张紫某城业委会公布的业主大会决定程序违法，应予撤销，因此，本院主要审查紫某城业委会公布的业主大会决定的形成是否符合法律法规的规定。
关于紫某城业委会是否已经公布了2016年2月1日业主大会作出的会议决定，是否应当公布会议记录的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条  的规定，业主请求公布、查阅业主大会或者业主委员会的决定及会议纪录的，人民法院应予支持。该规定从制定的目的讲，是为保障业主的知情权，业主大会或者业主委员会的决定及会议纪录应当公布。紫某城业委会认为业主大会决定已在2016［一号］通告中公布，并无未公布的决定。杨某某、严某某对该事实认可，其对诉讼请求的解释为，是要求公布形成决定的会议文件。经询问，紫某城业委会陈述2016年2月1日业主大会没有形成会议决定文件，只是将征求业主意见的结果记录在会议记录本中，并将决定结果予以公布。综上，紫某城业委会于2016年2月1日业主大会没有形成会议决定，其征求业主意见形成的聘请物业公司决定已经公布，并无证据证明有其他决定未公布，故本院对杨某某、严某某的该项请求不予支持。对于会议纪录，紫某城业委会当庭出示，杨某某、严某某已经查阅，其对会议记录的知情权已得到满足，故该项请求亦无判决之必要，经本院释明，杨某某、严某某坚持该项诉请，本院对其该项请求不予支持。同时，杨某某、严某某请求撤销会议决定，如果会议决定被撤销，也无公布该次会议记录的必要。
关于紫某城业委会公布的2016年第一次业主大会决定的形成是否符合法律法规的规定的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条  规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。本案中，紫某城业委会于2016年2月1日组织召开的业主大会没有形成会议决定，采用书面征求意见的形式决定选聘物业服务企业，该形式符合法律规定。紫某城业委会组织对三家选聘的物业公司进行了投票，从投票统计来看，荆门万鸿盛物业管理有限公司获赞成票1159票，小区业主2165人，紫某城业委会未证明对剩余业主征求了意见。从紫某城业委会的陈述来看，其也认可有800余名业主因无法联系未征求意见，且没有发出征求意见的公告。根据前述的法律规定，紫某城业委会对无法联系的业主应当发出征求意见的公告，同时，紫某城业委会未征求杨某某、严某某的意见，而该二业主并非无法联系。因此，即便荆门万鸿盛物业管理有限公司获选聘赞成票过半，因紫某城业委会未征求全部业主的意见，对无法联系的业主没有发出征求意见公告，所形成的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定违反法律法规的规定，侵害了部分业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条  第二款  的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。杨某某、严某某请求撤销业主大会作出的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定，符合法律法规的规定，本院予以支持。
关于小区业主人数和建筑面积的确定。杨某某、严某某主张小区业主2212人，建筑面积254986.42平方米；紫某城业委会主张小区业主2163人，建筑面积210917.77平方米。双方当事人均认可物业公司提供的业主花名册记载的业主人数为2211人，杨某某、严某某认为应增加开发商为业主，为2212人，紫某城业委会称有48户公租房，产权属政府，48户不是业主，人数为2163人。根据《业主大会和业主委员会指导规则》对业主的界定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人（房屋产权所有人），应当认定为业主。房屋开发商在小区有营业场所，是取得登记的房屋所有权人，应当认定为业主；48户公租房的租房人不是房屋所有权人，不能作为业主，48户公租房产权属政府，可作一名业主。业主人数应为2165人。杨某某、严某某称建筑面积254986.42平方米为估算，紫某城业委会主张建筑面积210917.77平方米，提交了建筑开发商的相关宣传资料，双方当事人均未证明准确的建筑总面积，因该事实不明不构成本案处理结果的障碍，故本院未予核实。
综上所述，杨某某、严某某请求紫某城业委会公布2016年2月1日业主大会作出的会议决定和会议记录，虽符合法律规定，但其请求已经获得满足，已不具有诉的利益，本院不予支持；其要求撤销紫某城小区业主大会作出的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条  第一款  第（四）项  、第七十八条  第二款  的规定，判决如下:
一、撤销荆门市紫某城小区业主大会作出的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为荆门市紫某城小区物业服务企业的决定；
二、驳回原告杨某某、严某某的其他诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告杨某某、严某某各负担25元，被告荆门市紫某城小区业主委员会负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行:湖北省荆门市农行海慧支行，户名:湖北省荆门市中级人民法院，账号:17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，业主大会或业主委员会的决定应当遵守法律法规的规定，如果所作决定的内容或程序违法，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院确认无效或撤销。本案中，杨某某、严某某主张紫某城业委会公布的业主大会决定程序违法，应予撤销，因此，本院主要审查紫某城业委会公布的业主大会决定的形成是否符合法律法规的规定。
关于紫某城业委会是否已经公布了2016年2月1日业主大会作出的会议决定，是否应当公布会议记录的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条  的规定，业主请求公布、查阅业主大会或者业主委员会的决定及会议纪录的，人民法院应予支持。该规定从制定的目的讲，是为保障业主的知情权，业主大会或者业主委员会的决定及会议纪录应当公布。紫某城业委会认为业主大会决定已在2016［一号］通告中公布，并无未公布的决定。杨某某、严某某对该事实认可，其对诉讼请求的解释为，是要求公布形成决定的会议文件。经询问，紫某城业委会陈述2016年2月1日业主大会没有形成会议决定文件，只是将征求业主意见的结果记录在会议记录本中，并将决定结果予以公布。综上，紫某城业委会于2016年2月1日业主大会没有形成会议决定，其征求业主意见形成的聘请物业公司决定已经公布，并无证据证明有其他决定未公布，故本院对杨某某、严某某的该项请求不予支持。对于会议纪录，紫某城业委会当庭出示，杨某某、严某某已经查阅，其对会议记录的知情权已得到满足，故该项请求亦无判决之必要，经本院释明，杨某某、严某某坚持该项诉请，本院对其该项请求不予支持。同时，杨某某、严某某请求撤销会议决定，如果会议决定被撤销，也无公布该次会议记录的必要。
关于紫某城业委会公布的2016年第一次业主大会决定的形成是否符合法律法规的规定的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条  规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。本案中，紫某城业委会于2016年2月1日组织召开的业主大会没有形成会议决定，采用书面征求意见的形式决定选聘物业服务企业，该形式符合法律规定。紫某城业委会组织对三家选聘的物业公司进行了投票，从投票统计来看，荆门万鸿盛物业管理有限公司获赞成票1159票，小区业主2165人，紫某城业委会未证明对剩余业主征求了意见。从紫某城业委会的陈述来看，其也认可有800余名业主因无法联系未征求意见，且没有发出征求意见的公告。根据前述的法律规定，紫某城业委会对无法联系的业主应当发出征求意见的公告，同时，紫某城业委会未征求杨某某、严某某的意见，而该二业主并非无法联系。因此，即便荆门万鸿盛物业管理有限公司获选聘赞成票过半，因紫某城业委会未征求全部业主的意见，对无法联系的业主没有发出征求意见公告，所形成的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定违反法律法规的规定，侵害了部分业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条  第二款  的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。杨某某、严某某请求撤销业主大会作出的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定，符合法律法规的规定，本院予以支持。
关于小区业主人数和建筑面积的确定。杨某某、严某某主张小区业主2212人，建筑面积254986.42平方米；紫某城业委会主张小区业主2163人，建筑面积210917.77平方米。双方当事人均认可物业公司提供的业主花名册记载的业主人数为2211人，杨某某、严某某认为应增加开发商为业主，为2212人，紫某城业委会称有48户公租房，产权属政府，48户不是业主，人数为2163人。根据《业主大会和业主委员会指导规则》对业主的界定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人（房屋产权所有人），应当认定为业主。房屋开发商在小区有营业场所，是取得登记的房屋所有权人，应当认定为业主；48户公租房的租房人不是房屋所有权人，不能作为业主，48户公租房产权属政府，可作一名业主。业主人数应为2165人。杨某某、严某某称建筑面积254986.42平方米为估算，紫某城业委会主张建筑面积210917.77平方米，提交了建筑开发商的相关宣传资料，双方当事人均未证明准确的建筑总面积，因该事实不明不构成本案处理结果的障碍，故本院未予核实。
综上所述，杨某某、严某某请求紫某城业委会公布2016年2月1日业主大会作出的会议决定和会议记录，虽符合法律规定，但其请求已经获得满足，已不具有诉的利益，本院不予支持；其要求撤销紫某城小区业主大会作出的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为小区物业服务企业的决定，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条  第一款  第（四）项  、第七十八条  第二款  的规定，判决如下:

一、撤销荆门市紫某城小区业主大会作出的聘请荆门万鸿盛物业管理有限公司为荆门市紫某城小区物业服务企业的决定；
二、驳回原告杨某某、严某某的其他诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告杨某某、严某某各负担25元，被告荆门市紫某城小区业主委员会负担50元。

审判长：鲁儒华

书记员：王维