原告李桂某与被告刘正学、毛某某、荆门市海某贸易有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告李桂某，男，汉族，荆门市人，务工，住荆门市象山大道。
委托代理人胡道海（特别授权），湖北新天律师事务所律师。
被告刘正学，男，汉族，重庆市人，住荆门市东宝区金虾路。
被告毛某某，男，汉族，荆门市人，住掇刀区花竹村。
被告荆门市海某贸易有限责任公司，住所地荆门市掇刀区虎牙关大道。
法定代表人廖开剑，经理。

原告李桂某与被告刘正学、毛某某、荆门市海某贸易有限责任公司（以下简称海某公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月15日诉至本院。本院受理本案后，依法向被告刘正学、毛某某、海某公司公告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡道海到庭参加诉讼。被告刘正学、毛某某、海某公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2004年11月20日，原告与第一被告订立《房产预售合同》，合同约定被告将位于荆门市掇刀区虎牙关大道门面房（后房产统一编号为1-5栋203室）销售给原告，总价款为30万元，付款方式为5万元，首款付清后一个月内原告向被告支付预收商品房及门面款20万元，余款在被告办理好房地产产权后付清。2004年7月12日，原告与被告订立《房屋销售合同》，约定被告将位于荆门市虎牙关大道3号五单元一楼3号4号门面销售给原告（后房产证统一编号为1-5栋101、102室），总价款为43200元，付款方式为在办证前付40万元，办证后付清。双方约定办理房产证所有权证被告负责，原告提供相关证件，2005年12月底前交付证件。第二被告为其担保。合同订立后原告已支付43500元，但被告不仅未为其办理过户，还于2012年4月将其房产证办至第三被告名下。故请求三被告协助办理位于荆门市掇刀区虎牙关大道3号1-5栋101室、102室、203室的产权过户并承担办证税费，三被告支付违约金5万元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回要求三被告支付违约金5万元的诉讼请求。
被告刘正学、毛某某、海某公司在举证期限内未提交证据，在答辩期限内未提交书面答辩意见。因无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。
经审理查明，2004年7月12日，荆门市掇刀房地产开发公司作为甲方，刘正学作为其项目经理，李桂某作为乙方，毛某某作为丙方，达成房屋销售合同1份，与本案有关的内容为：甲方同意将承建的五单元一楼两个门面面积为240平方米商品房销售给乙方，该房屋总价款432000元，包办证，经三方协商在签订合同之日起，乙方首次向甲方付款10万元，半个月内再付10万元作为预售商品房门面款。该合同由刘正学为甲方，毛某某为丙方，李桂某为乙方签名，荆门市掇刀房地产开发公司未在合同上盖章。2004年11月20日，荆门市掇刀房地产开发公司作为甲方，刘正学作为其项目经理，李桂某作为乙方，毛某某作为丙方，达成房产销售合同1份，与本案有关的内容为：甲方同意将承建的五单元一楼3#、4#门面及其二楼商品房销售给乙方，总房款30万元，甲方包办证。经三方协商在签订合同之日起，乙方首次向甲方付款5万元，在一个月内在付10万元作为预收商品房及门面款，余款待甲方办好房屋产权证，土地使用证、契证后付清。甲方和丙方应保证乙方所购房屋具有合法性，符合国家有关商品销售的规定和要求。交房之日起一年内三证要如期办妥后交付乙方，若一年内（2005年12月31日止）未办理好，视甲方违约，应赔偿5万元作为违约补偿金。该合同由刘正学为甲方代表，毛某某为丙方，李桂某为乙方签名，荆门市掇刀房地产开发公司未在合同上盖章。自2004年开始，原告方已支付房款435000元，收款人为刘正学。

同时查明，2002年6月4日，荆门市掇刀区计划统计局发文，对荆门市东宝外贸经济贸易公司新建综合楼立项进行批复如下：该项目拟选址在虎牙关铁路桥南，市路桥公司北，四干渠西侧地块，计划总建筑面积1800平方米。2003年-2004年，荆门市东宝对外贸易经济公司以自己作为建设单位的名义办理了虎牙关四干渠西侧的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、新（扩）建民用建筑人防手续办结证等证件。2006年6月30日，荆门市东宝区人民法院（2005）东漳执字第14-1号民事裁定书，裁定如下：“荆门市虎牙关四干渠西侧4793.7㎡国有划拨土地使用权［土地使用权证荆国用（1993）字第01041202050号］归毛某某所有”。2009年2月26日，荆门市东宝区人民法院向荆门市国土管理局下发协助执行通知书，要求协助毛某某办理上述土地使用权的变更手续。被告毛某某原为海某公司法定代表人，于2014年2月27日向工商行政部门申请将法定代表人变更登记为廖开剑。2012年4月25，被告将诉争房屋的产权证办理至海某公司名下，房权证号为荆门市房权证掇刀区字第10008326号。2014年6月5日，海某公司下发通知1份，内容为“本公司决定为各位办理房产分证，你们在接到通知后，将你们的购房合同（或一切有效凭证）复印件一星期内送到本公司办公室”。2013年8月9日，海某公司作为抵押人（甲方）与湖北荆门农村商业银行直属支行作为抵押权人（乙方）签订了1份最高额抵押合同，与本案有关的内容为：本合同所担保的主债权为自2013年8月9日至2015年8月9日止，在2000万的最高余额内，乙方依据与海某公司签订的借款合同以及其他文件而享有的对主债务人的债权，不论该债权在上述期间届满前时是否已经到期；在本合同约定的期限和最高余额内，主债务人可以循环利用甲方提供的最高额保证担保；甲方同意以该公司位于虎牙关大道3号房地产作为抵押物。2013年8月13日，湖北荆门农村商业银行直属支行就掇刀虎牙关大道1-5幢6幢7幢1层108室办理了荆门市房他证掇刀区字第31101575号他项权证，载明此证抵押的房产证号为10008320、10008321、10008322、10008323、10008324、10008325、10008326、10008327、10008329、10008331，就掇刀虎牙关大道西侧的4720.75㎡土地使用权办理了他项权证，抵押期限二年（2013年8月9日至2015年8月9日），本案所涉房屋包含在内。

以上事实，有原告提交的购房门面合同、收条、通知、坐标图、人民法院文书、政府批文、海某公司工商登记资料、通知、房产证及房产信息查询单复印件及本院依职权调取的最高额抵押合同1份等证据在卷为实。上述证据客观真实，来源合法，可以证明本案事实，本院对上述证据予以采信。
本院认为，房屋销售合同的甲方公司未加盖公章，而房款的支付及房屋的交付，均发生在李桂某与刘正学之间，故该房产预售合同的权利义务方分别为李桂某与刘正学。该2份房产预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效合同。李桂某依合同约定支付相应价款，履行了其合同义务，被告刘正学应当依约履行其合同义务。关于原告要求被告及第三人履行过户手续并承担办证税费的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”因原告认可诉争房屋已由湖北荆门农村商业银行直属支行办理了他项权证，在房屋已设定抵押权的情况下，无法进行所有权变更登记，原告的该项诉求已实际履行不能，本院对该诉请不予支持。因原告在庭审中撤回要求被告支付违约金5万元的诉请，系其对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
驳回原告李桂某的诉讼请求。
案件受理费11650元，由原告李桂某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人提起上诉的应在提交上诉状时按照上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院。

审判长 邹艳丽
代理审判员 付冰晶
人民陪审员 付华军

书记员： 曾光