原告朱美娟与被告查某某、武汉盛唐房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告朱美娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人刘小军，湖北中和信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告查某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告武汉盛唐房地产集团有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人詹军阳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
第三人武汉盛唐商业管理有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，身份情况同上。代理权限为特别授权。

原告朱美娟（以下简称原告）与被告查某某、武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判。审理期间，本院通知武汉盛唐商业管理有限公司（以下简称盛唐商管公司）作为第三人参加诉讼。本案于2012年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘小军、被告盛唐集团的委托代理人詹军阳以及被告盛唐集团、第三人盛唐商管公司的共同委托代理人陈雄飞到庭参加诉讼，被告查某某经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理。因本案需以其他案件的审理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2012年12月13日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。
原告诉称，坐落武汉市江汉区沿江大道一号“龙王庙商贸广场”1区1楼1131号商铺系盛唐集团建设的商业用房。被告查某某购买该商铺后，委托被告盛唐集团出租经营该商铺。2011年7月19日，原告受被告盛唐集团所称99％商铺已经销售、广场商业气氛浓厚的虚假宣传误导后，与被告查某某、盛唐商管公司签订《商铺租赁合同》，租赁期限三年。合同订立后，原告向被告盛唐集团交纳了全部租金75134.4元。但合同期间，因被告盛唐集团在租赁合同中以不公平的格式条款限制原告的合法权益，以及合同订立后未在管理部门办理备案登记，也未协助原告办理工商
营业执照等情况，导致原告无法在租赁商铺继续经营。经双方多次协商未果后，原告于2012年8月停止经营并退出租赁商铺，但被告查某某、盛唐集团拒绝向原告返还剩余租赁期间的租金。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判令如下：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、被告查某某、盛唐集团返还原告剩余租赁期间的租金50089.6元；三、本案诉讼费用由被告查某某、盛唐集团负担。
被告查某某未到庭应诉及答辩。
被告盛唐集团辩称，本案所涉的《商铺租赁合同》是原告与被告查某某、第三人盛唐商管公司共同签订的，被告盛唐集团不是合同当事人，不应承担合同项下责任。另被告盛唐集团虽然收取了原告交纳的商铺租金，但该收款行为是接受被告查某某、第三人盛唐商管公司委托后实施的，在扣除相关税款后，第三人盛唐商管公司已将下余租金全部支付被告查某某。故原告请求被告查某某、盛唐集团共同承担本案民事责任的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
第三人盛唐商管公司述称，第三人盛唐商管公司不是租赁商铺的出租人，只是受被告查某某委托对商铺进行统一管理。第三人盛唐商管公司同意被告查某某、盛唐集团的抗辩意见。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1131号商铺，属被告盛
唐集团开发建设的商业用房。被告查某某（甲方）购买该商铺后，于2011年7月19日与原告（乙方）、第三人盛唐商管公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方委托丙方统一经营管理商铺，负责商铺的运营和物业管理；乙方承租甲方上述商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，免收商铺租金；租金标准为：第一年（自起租日起至2012年8月29日止）租金为0元；第二年（2012年8月30日起至2013年8月29日止）租金每月每平方米70元，月租金为1992.2元，第三年（2013年8月30日起至2014年8月29日止）每月每平方米150元，月租金4269元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金75134.4元；双方一致同意乙方将应付给甲方的租金付给丙方，丙方收到款项后七日内支付到甲方指定账户中。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标
准的违约金…。5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。合同第二十条“特别约定”约定：如合同未办理租赁登记备案手续，不影响本合同的法律效力和履行。
合同订立后，被告盛唐集团接受第三人盛唐商管公司委托，收取了原告交付的全部租金75134.4元，并以自己的名义出具了收款收据。在扣缴被告查某某应缴纳的相关税款后，第三人盛唐商管公司将下余租金全部支付被告查某某。原告接受商铺后，即开始从事经营活动。因原告经营状况不佳，2012年8月起，原告等经营户开始与第三人盛唐商管公司进行协商，要求解除商铺租赁合同，并要求被告查某某、盛唐集团返还剩余租金，但双方多次协调未果。2012年11月12日，经本院对租赁商铺现场进行勘验后查明，原告已停止经营且搬空租赁商铺内的物品。因被告查某某、第三人盛唐商管公司要求原告继续履行租赁合同，导致双方未办理商铺返还交接手续。原告为此提起诉讼，请求判如所请。
另查明，双方签订的《商铺租赁合同》未在相关管理部门办理登记备案。原告经营期间未办理工商营业执照。
上述事实，有原告与被告查某某、第三人盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》、被告盛唐集团收取商铺租赁的收据、本院作出的勘验笔录以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，一、被告查某某为坐落于武汉市江汉区沿江大道
一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1131号商铺的所有权人，其与原告、第三人盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告和被告查某某应依照合同约定享有权利和履行义务。被告盛唐集团不是商铺租赁合同的签订人，其收取原告商铺租金，系接受第三人盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且该商铺租金随后也由第三人盛唐商管公司给付被告查某某，故原告向被告盛唐集团主张合同项下责任的理由不成立，本院不予支持。二、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题，经查，原告自2012年8月起已多次与第三人盛唐商管公司协商解除合同事宜，并于2012年11月12日腾退出该商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案所涉租赁合同已事实上不能履行，故可以确认租赁合同已于2012年11月12日解除，故被告查某某关于解除合同于法无据的抗辩意见，本院不予采纳。被告查某某、第三人盛唐商管公司在原告退出商铺后拒绝接受商铺，导致商铺在此后期间形成的空置损失，应由被告查某某自己负担。原告接受商铺后，已在租赁商铺从事经营活动，租赁合同未备案登记、经营户未办理营业执照以及合同内容是否公平，均与合同效力无
关，也未实际影响合同的履行，故原告单方终止合同履行已构成违约。根据租赁合同关于免租期限和租金标准的约定，原告第一年租赁期间有权无偿租赁商铺，第二年实际使用商铺期间（2012年9月1日至2012年11月12日）应交纳的商铺租金为4781元（1992.2元×2月＋1992.2元÷30日×12日），在扣除该租金后，原告已支付的其他租金70353.4元（75134.4元－4781元）属其预付的2012年11月13日以后的商铺租金，被告查某某应承担该剩余租金的返还责任。三、关于原告应承担的违约金标准问题，经查，《商铺租赁合同》对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形，结合本案的事实，违约金的标准应当为6个月租金，即原告应向被告查某某支付的补偿款和违约金总额为37567元（75134.4元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商铺的租金5420元后，被告查某某应返还原告商铺租金32786.4元（75134.4元－4781元－37567元）。故原告请求被告查某某返还50089.6元商铺租金的理由不成立，本院不予支持。四、关于租金税费的承担问题，经查，根据《商铺租赁合同》第十四条“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”的约定，收取租金所缴纳税费的义务，应由被告查某某承担，退还相应租金后，对于被告查某某按退租金前的金额所缴的税费，
可以由原告支付的违约金予以弥补，故原告无需再向被告查某某承担租金税费。被告查某某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告朱美娟与被告查某某签订的《商铺租赁合同》；
二、被告查某某于本判决生效后十日内退还原告朱美娟商铺租金32786.4元；
三、驳回原告朱美娟的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内给付，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费536元、其他诉讼费用82元，合计618元分别分别由原告朱美娟负担213元，被告查某某负担405元（此款原告朱美娟已预付本院，被告查某某随同上述判决款项一并支付原告朱美娟）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费
536元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 张军华

书记员： 陈芳