原告曹学文与被告湖北海江东盛置业有限公司、中国工商银行股份有限公司鄂州分公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

原告：曹学文。
委托代理人：袁芳、许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告：湖北海江东盛置业有限公司。
法定代表人：韩晓跃，该公司董事长。
委托代理人：陈苏、郑蒙，湖北袁徐殷律师事务所律师，（代理权限为特别授权）。
第三人：中国工商银行股份有限公司鄂州分公司。
法定代表人：杨金祥，该公司负责人。
委托代理人：陈军平。
第三人：罗爱军。
委托代理人：许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。

原告曹学文诉被告湖北海江东盛置业有限公司（以下简称“海江东盛公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称“工行鄂州分行”）、第三人罗爱军商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员郭晓洁适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告曹学文及第三人罗爱军委托代理人许俊、被告海江东盛公司委托代理人郑蒙、第三人工行鄂州分行委托代理人陈军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：原、被告于2013年7月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发商品房，单价2990.03元，总金额252，000元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款82，000元，再与第三人工行鄂州分行签订了《个人购房借款／担保合同》，以向第三人工行鄂州分行贷款的方式向被告支付170，000元，总计向被告支付购房款252，000元。《个人购房借款／担保合同》约定贷款期限15年，按月等额本息还款。第三人罗爱军为原告妻子，为共同借款人。因被告未按合同约定按期交房，原、被告多次协商退房事宜，被告还曾于2015年9月10日向原告出具《解除商品房合同备案申请审批表》，但由于原告与第三人工行鄂州分行之间的《个人购房借款／担保合同》未解除，故商品房备案不能解除。2015年9月14日，原告再次就退房事宜进行协商，达成一致意见，双方签订了《退房协议》，协议约定被告于2015年9月30日前将原告首付款结清，从2015年9月30日起，由被告负责偿还原告在银行的贷款本金及利息，还清所有贷款后，双方再到房管局办理退房手续等。2015年9月14日，原、被告对原告已付房款及已退房款进行核实，制作《退房客户表》，说明被告在2015年9月14日前已退原告首付款28，000元，下欠原告首付款54，000元，原告在该表格上签字予以认可。2015年9月14日，被告向原告支付下欠首付款54，000元。
另查明：从2014年2月至2015年9月，原告自行向第三人工行鄂州分行按月偿还贷款本金11，901.25元及利息17，528.59元，合计本息共计29，429.84元；2015年10月至2016年7月，由被告代替原告向第三人工行鄂州分行按月偿还贷款本金6913.39元及利息6987.45元。

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人工行鄂州分行签订的《个人购房借款／担保合同》，内容合法，均是双方当事人真实意思表示，为有效合同。原、被告应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按照二份合同的约定，向原告支付了首付款，按月向第三人偿还贷款本金及利息，履行了付款及还款义务。而依据《商品房买卖合同》约定的交房时间多次超出后，被告仍不能按期交房，故原、被告多次协商退房事宜，并在2015年9月14日最终达成了《退房协议》，双方原签订的《商品房买卖合同》应视为已解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告要求解除原、被告、第三人罗爱军与工行鄂州分行签订的《个人购房借款／担保合同》，本院予以支持。被告辩称：原告已在《退房协议》中放弃解除《个人购房借款／担保合同》的权利，但该《退房协议》并没有明确予以约定，该辩称意见不予支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，被告已分二次将原告已付首付款82，000元给付原告，故原告要求被告退还首付款8000元的诉讼请求，本院不予支持。但原告因购房而向第三人工行鄂州分行支付的贷款本金及利息，被告应予返还，故原告要求被告返还因购房而向第三人工行鄂州分行支付的贷款本金及利息，本院予以支持。被告辩称原告主张退还银行贷款本金及利息违反《退房协议》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本院认为，原、被告签订的《退房协议》中关于偿还第三人工行鄂州分行贷款的约定，未经债权人，即第三人工行鄂州分行的同意，对合同相对方不具有约束力，故被告的辩称意见不予支持。
原告要求被告支付逾期交房违约金19，065元（按首付款日万分之二计算），但依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后原、被告签订的《延期交房违约责任补充协议》将万分之一变更为万分之二。本案中，原、被告间的买卖合同已解除，并不是继续履行，故不能按照日万分之二计算违约金，只能按照解除合同的约定，即已付款的1%计算违约金，为82，000×1%=820元。被告辩称，原、被告签订《退房协议》约定，退房后原告不得再主张一切要求（包括经济），原告要求被告支付违约金于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。以上约定内容不明确，故对被告辩称意见不予支持。故对原告要求被告支付逾期交房违约金合法部分的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第八十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

解除原告曹学文、被告湖北海江东盛置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司、第三人罗爱军签订的《个人购房借款／担保合同》（备案号：1315706）；
二、被告湖北海江东盛置业有限公司向原告曹学文返还自2014年2月至2015年9月原告已向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司支付的贷款本金11，901.25元及利息17，528.59元，合计本息共计29，429.84元。
三、被告湖北海江东盛置业有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司偿还原告自2016年8月就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金151，185.36元（170，000元-11，901.25元-6913.39元）及利息（以第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分公司出具的还款明细清单为准）。
四、被告湖北海江东盛置业有限公司向原告曹学文赔偿违约金820元。
上列应付款项，于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
驳回原告曹学文其他诉讼请求。
本案受理费人民币4242元，减半收取2121元，由被告湖北海江东盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院；对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，上诉案件期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位为湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行为中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号为17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为0711-3587670。

审判员　　郭晓洁

书记员：夏唯