原告张淑琴、范长海诉被告鞠某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：张淑琴，女，65岁。
原告：范长海，男，65岁。
二原告委托诉讼代理人：杨君，男，68岁。
被告：鞠某，男，22岁。

原告张淑琴、范长海与被告鞠某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范长海及二原告委托诉讼代理人杨君，被告鞠某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张淑琴、范长海向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还侵占房屋和物品；2.请求判决被告赔偿原告经济损失31000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2001年秋，二原告购买位于虎林市某综合楼二号门市房。2009年底，被告请求租赁该门市房。2009年11月1日，双方经过反复协商后签订房屋租赁协议。二原告考虑到被告系应届毕业生，并且被告和原告范长海的母亲同姓，二原告将当年的房屋租金从16000元减半收取8000元，并将刚装修完毕且粉刷一新的门市房交付给被告使用。双方约定，租金从次年起按照15000元起算，每年租金控制在原租金10-20%的幅度内进行调整；被告负责交纳该门市房的取暖费和水电费，并以二原告保存的收据为准来判断被告是否交纳了上述费用；每年10月1日前，被告通过银行汇款方式交付次年的租金，被告自行留存汇款凭证，双方不再另行签订新的租赁协议。2015年10月1日系被告应交付2016年度租金的最后一日，原告范长海与被告通过电话沟通，约定2016年度的租金为24200元，如被告一次性交纳，可优惠至21800元，被告表示同意并承诺通过银行汇款的方式进行交付。几天后，被告称其资金不足，询问原告范长海能否按季度交付租金，被告并承诺如按照协议约定可提前一个月交付下个季度的租金。原告范长海表示同意，但强调被告如按季度交付租金，金额应为24200元，不能优惠至21800元，并要求被告按照约定的日期进行交付。事后，被告却按照年租金21800元的标准交付了一个季度的租金5450元，因相差的数额不多，原告范长海没有追究，但告知被告下次交付租金应在2015年底，被告不按时交付租金不能优惠。被告未按照约定履行交付租金的义务，还拖欠该门市房的取暖费和水电费，并侵占该门市房。2016年5月末，被告提出要求原告范长海先退押金其再交付租金，原告范长海表示不同意。经二原告多次向被告催要租金无果，二原告诉至法院。
鞠某辩称，二原告所诉没有事实和法律依据。二原告请求法院判令被告返还侵占门市房和物品并要求被告赔偿其损失31000元的诉讼请求不能成立。因原、被告之间系房屋租赁关系，双方自2010年至2012年租赁合同到期后，双方未签订书面的租赁合同。时至2015年，因二原告提出要出售该门市房，所以双方口头约定，被告按季度交付租金，该约定有双方的手机微信为证。在此期间，被告全额交付了租金。时至2016年3月份，鉴于二原告出售门市房严重影响了被告的正常经营的情况下，被告明确告知二原告在本季度租期满后，即5月份开始被告不再租赁该门市房，并要求二原告与被告进行计算租金和返还已收取被告的抵押金1600元的事宜，但二原告称其定居在南京市，且对已收取被告的抵押金存在争议等原因，始终未回到虎林市当地与被告进行结算。2016年5月份，被告搬出该门市房，该事实有手机微信为证。至此，双方的租赁关系终结，且在被告搬出门市房后，二原告已经自行接收了该门市房，二原告已经将该门市房进行出售，且房屋买卖合同在房产管理部门有备案登记。如二原告将抵押金返还给被告，被告可以与其对门市房的租金进行结算。综上，请求法院驳回二原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，共同购置位于虎林市某二号门市房。2009年10月28日，原告张淑琴与被告签订门市房租赁协议，双方约定原告张淑琴将上述门市房租赁给被告，租赁期限自2009年11月1日至2010年10月30日止；付款方式：按年支付，由被告自承租签约之日起将下年的房屋租金一次性交付原告，另付1600元抵押金，租期满后被告如不再继续使用时抵押金退还不计息；原告张淑琴投资3200元装修，新刮大白、购“多乐士”漆粉刷一新交付被告，被告需原样退租；被告须按时交纳水、电费用，收据交原告保存；年增租金控制在10%左右。二原告将门市房交付被告使用，用于经营宠物医院。二原告分别于2010年和2011年、2012年与被告签订门市房租赁协议。从2013年至今双方未签订书面租赁协议。2015年10月5日，原告范长海以微信的方式向被告发出催款通知，内容为“中行、卡（号）xxxx3、年租金21800元、季度租金5450元”。事后，被告将5450元汇款至原告范长海账户内。2016年3月29日，原告范长海向被告发出微信，内容为“你想续租原租户优先，你要不想再租，现在必须给我个痛快话，我好答应别人，无论租否你欠的一个季度房租必须马上补齐”。被告当即回复，内容为：“好、这两天把钱给你打过去、我到5月不租了，有时间你叫人过来看看房子，看看有没有（损）坏的，算利索了，我把欠你的租金打给你，到时候我就直接搬走了”。随即原告范长海微信回复，内容为“押金主要是水、电、取暖费等，只有你完全搬走后，凭收据和水电表相对才能确定，和你应交租金是两码事。你想哪天搬家”。被告微信回复，内容为“我5月份搬走”。事后，二原告与被告针对于2015年度房屋租金的金额及租赁的期限以及押金是否返还未达成一致意见引发本案诉讼。
另查明，二原告持有该房屋的后门钥匙，被告持有该房屋的前门钥匙。

本院认为，本案争议焦点为：2015年度房屋租金金额是多少；被告租赁该房屋的具体期限；二原告是否应返还原告于2009年交纳的抵押金。2009年，原告张淑琴与被告签订书面房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，原告张淑琴按照约定将门市房交付被告使用，被告按照合同约定交纳房屋租金及抵押金，该合同依法成立并生效。2015年，二原告与被告之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方已经形成不定期租赁合同关系。二原告要求被告按照每年租金金额为24200元的标准给付尚欠租金18750元，但二原告未提交证据证实2015年度租金的金额为24200元，通过双方的微信内容可以确定2015年度租金为21800元。对于2015年度被告租赁该房屋的期限，二原告主张租赁期限至2015年10月31日止，被告予以否认且二原告未提交证据予以证实其主张，2016年3月29日，被告通过微信的方式向原告范长海表示到5月份不再续租，被告的该意思表示系向原告发出解除租赁合同的通知，原告范长海未表示反对，故2015年度被告对该房屋的租赁期限应自2015年11月1日至2016年5月31日止。被告应给付二原告2015年度的租金为7266.67元（21,800元／年÷12个月×7个月-5450元）。被告不再继续租赁该房屋，故应将该房屋的钥匙返还给二原告。二原告要求被告赔偿其损失，因其未提交证据予以证实，对该项请求本院不予支持。双方已解除租赁合同关系，二原告应按照合同的约定将抵押金1600元予以返还，对被告的抗辩理由，本院予以支持。
综上所述，二原告要求被告给付房屋租金，对7266.67元租金的诉讼请求，本院应予支持；被告要求二原告返还抵押金1600元的请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、被告鞠某给付二原告2015年度租金7266.67元，扣除二原告应返还被告的抵押金1600元，余款金额为5666.67元，此款于本判决生效后三日内一次性付清。
二、被告鞠某于本判决生效后三日内将其租赁房屋钥匙交付二原告。
三、驳回二原告其它诉讼请求。
如果被告鞠某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由被告鞠某负担。此款二原告已预付，被告鞠某在给付上述款项时，一并给付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。

审判长　　刘泽民 审判员　　庚　楠 审判员　　张淑梅

书记员：姜远思