原告康某某诉被告徐某某土地承包纠纷一案民事判决书

康某某
张金慧（黑龙江铭昊律师事务所）
徐某某
姜晓光（黑龙江鸿诺律师事务所）

原告康某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体。
委托代理人张金慧，黑龙江铭昊律师事务所律师。
被告徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体。
委托代理人姜晓光，黑龙江鸿诺律师事务所律师。
原告康某某诉被告徐某某土地承包纠纷一案，于2013年4月3日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告康某某及其委托代理人张金慧、被告徐某某及其委托代理人姜晓光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原、被告所签订的土地出让协议书实为土地经营权的流转，根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡政府批准。原、被告均非泰来镇村民，其所签订的所有土地转让协议违反禁止性法律规定，应属无效合同，其法律效力致始无效，故被告关于原告起诉已超时效辩解本院不予采纳。因其土地转让无效，其后签订的房屋转让协议也必然无效。原告应返还被告20000元土地转让费用，被告提供土地转让协议关于405000元的转让费用的收条，已经司法鉴定非康某书写，结合2007年康某与被告签订的38000元的房屋转让费用，徐某某的录音，应确认徐某某未给付康某405000元土地出让费的事实。原告为康某继承人之一，康某去世后，其债权及相关权利由原告主张符合法律规定，原告的同一顺位继承人也均无异议，其为此委托律师制作的见证书形式是否合法，已无实际意义。故被告关于原告主体不适格的辩解本院不予采纳。被告后购买的变压器应属被告所有，其可申请相关部门拆除或与原告协商处理；38000元的房屋转让协议，应看作是土地转让协议的补充，即如康某能办下“两证”，被告即给付原告38000元。故原告收到的5000元应视为被告给付的部分房款，原告应予返还；被告在经营期间应给予原告一定货币补偿，2005年20000元的银行同期贷款利率至今利息约为10000元，此利息款应折抵被告在使用房屋期间给付原告租金。原告应宽限被告60日的迁出时间。原告诉讼请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  ，《中华人民共和国土地管理法》第十五条  之规定判决如下:
一、康某与被告徐某某签订的土地转让协议与房屋转让协议为无效合同。被告徐某某于本判决生效后60日内迁出。
二、原告康某某返还被告徐某某土地转让费20000元；房款5000元，共计给付被告25000元。
三、驳回原告其它诉讼请求。
本案诉讼费750元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

本院认为，原、被告所签订的土地出让协议书实为土地经营权的流转，根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡政府批准。原、被告均非泰来镇村民，其所签订的所有土地转让协议违反禁止性法律规定，应属无效合同，其法律效力致始无效，故被告关于原告起诉已超时效辩解本院不予采纳。因其土地转让无效，其后签订的房屋转让协议也必然无效。原告应返还被告20000元土地转让费用，被告提供土地转让协议关于405000元的转让费用的收条，已经司法鉴定非康某书写，结合2007年康某与被告签订的38000元的房屋转让费用，徐某某的录音，应确认徐某某未给付康某405000元土地出让费的事实。原告为康某继承人之一，康某去世后，其债权及相关权利由原告主张符合法律规定，原告的同一顺位继承人也均无异议，其为此委托律师制作的见证书形式是否合法，已无实际意义。故被告关于原告主体不适格的辩解本院不予采纳。被告后购买的变压器应属被告所有，其可申请相关部门拆除或与原告协商处理；38000元的房屋转让协议，应看作是土地转让协议的补充，即如康某能办下“两证”，被告即给付原告38000元。故原告收到的5000元应视为被告给付的部分房款，原告应予返还；被告在经营期间应给予原告一定货币补偿，2005年20000元的银行同期贷款利率至今利息约为10000元，此利息款应折抵被告在使用房屋期间给付原告租金。原告应宽限被告60日的迁出时间。原告诉讼请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  ，《中华人民共和国土地管理法》第十五条  之规定判决如下:

一、康某与被告徐某某签订的土地转让协议与房屋转让协议为无效合同。被告徐某某于本判决生效后60日内迁出。
二、原告康某某返还被告徐某某土地转让费20000元；房款5000元，共计给付被告25000元。
三、驳回原告其它诉讼请求。
本案诉讼费750元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：才振军
审判员：曹东霞
审判员：辛萍

书记员：吴禹