原告宫某某诉被告李某某、虎林市金某房地产开发有限公司确认合同有效一案一审民事判决书

宫某某
刘文卫（黑龙江蓝驰律师事务所）
黄金星（黑龙江蓝驰律师事务所）
李某某
于华伟（黑龙江虎林宝东法律服务所）
虎林市金某房地产开发有限公司
李辉（辽宁博雅律师事务所）

原告:宫某某，女，49岁。
委托代理人:刘文卫，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
委托代理人:黄金星，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
被告:李某某（曾用名李树发），男，60岁。
委托代理人:于华伟，虎林市宝东法律服务所法律工作者。
被告:虎林市金某房地产开发有限公司。
法定代表人:郭洪武，职位:总经理。
委托代理人:李辉，辽宁博雅律师事务所律师。
原告宫某某诉被告李某某、虎林市金某房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。
原告宫某某及其委托代理人刘文卫、黄金星、被告李某某的委托代理人于华伟、被告虎林市金某房地产开发有限公司（以下简称金某房地产）的委托代理人李辉到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告宫某某向本院提出诉讼请求:1、依法确认原告与被告金某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、依法确认位于学府名都3号楼103号门市在原告出售给他人之前对该房屋享有物权请求权；3、由被告承担诉讼费用。
事实和理由:2013年8月20日，被告李某某因急于偿还龙江银行借款，请求原告借出3,000,000元。
经双方协商一致签订了《房屋抵押借款协议书》，依据协议原告出借3,000,000元，借款利息按月支付，期限在半年以内偿还月利率4分，如期限在半年以上月利率3分；自2013年8月20日至2014年8月20日止；被告李某某用虎林市学府名都3号楼东3户（103）、东4户、东5户自由门市楼做抵押担保；被告李某某承诺保证在合同期限内按期还本付息；否则原告有权处置抵押物。
协议生效后，原告将3,000,000元汇入被告李某某指定的账户，而被告李某某支付三个月利息后就在没有按协议继续履行。
截止2014年5月，被告李某某尚欠原告借款本息3,450,000元。
被告李某某在没有能力还本息的情形下，被告李某某按约定将抵押的3处门市房按每平方米12,000元作价卖给原告。
通过第二被告金某房地产履行了相关变更手续。
2014年6月19日，原告与第二被告金某房地产在房产部门登记备案，6月20日，原告与被告金某房地产签订商品房买卖合同。
2015年8月12日，原告将该门市出让给案外人孟××，总价款1,362,060元，孟××已支付682,060元首付款，门市（103）已履行交付。
然而，2015年10月27日，该门市被鸡东县人民法院执行查封。
为此，案外人以原告与二被告门市（103）买卖无效，导致案外人与原告的购买目的不能实现，要求原告退还购房款解除合同。
原告面对即将丧失实体权益的情形，为保障合法权益免遭灭失。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条  、第二十三条  ，《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第三十七条  、第四十四条  、第一百三十二条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条  ，《最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第六条之规定，依法呈诉状请求人民法院依据事实和法律，依法确认原告与被告金某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、依法确认位于学府名都3号楼103号门市在原告出售给他人之前对该房屋享有物权请求权。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据:
1、《房屋抵押借款协议》复印件1份、虎林市金某房地产开发有限公司专用收款收据复印件2张、《学府名都认购书》复印件1份。
证实2013年8月20日李某某在宫某某处借款3,000,000元人民币，李某某将其在开发商金某房地产以每平方米8,800元价格认购的包括虎林市学府名都3号楼103号门市在内的三套房产作为抵押向宫某某提供担保，双方签订了《房屋抵押借款协议》。
2、《承诺书》原件1份、《房屋买卖协议书（契约）》原件一份、李某某和张春英声明复印件1份。
证实2014年5月21日李某某明确向宫某某表示其不能按约定偿还本息共计3,450,000元，宫某某有权要求李某某承担提前清偿本息债务的逾期违约责任；2014年5月21日李某某与宫某某签订了《房屋买卖协议书（契约）》宫某某以每平方米12,000元的价格折价购买了包括虎林市学府名都3号楼103号门市在内的房屋；《房屋买卖协议书（契约）》中约定的全部义务宫某某与李某某已履行完毕；李某某和张春英向开发商金某房地产说明包括涉案门市房在内的房产变动情况，请求将涉案门市房在内的虎林市学府名都3号楼103号东3户、4户、5户房产更名至宫某某名下。
3、《商品房买卖合同》复印件1份、虎林市房地产管理处情况说明复印件1份。
证实宫某某于2014年6月19日在房产部门登记备案并在2014年6月20日与开发商金某房地产就购买虎林市学府名都3号楼103号门市签订了《商品房买卖合同》；宫某某是唯一与开发商金某房地产就虎林市学府名都3号楼103号门市签订《商品房买卖合同》的买受人，享有物权请求权；虎林市房地产管理处就商品房买卖合同中签订时间与打印时间不一致进行了权威的解释，该商品房买卖合同的备案登记合法有效。
4、金某房地产专用收款收据原件2张、黑龙江省清河泉生物质能源热电有限公司热费收据原件1张。
证实宫某某实际占有、使用、管理虎林市学府名都3号楼103号门市。
其中，供热费收据，虽然写的是李某某，因为黑龙江省××有限公司不给更名，但是宫某某交的热费，宫某某向热费公司申请更名，热力公司称只能拿房照才可以办理更名手续，虽然缴费时李树发也就是李某某，但钱是宫某某缴纳的，并且缴费票据原件在宫某某处。
对于原告提交的证据1，被告李某某无异议。
被告金某房地产称其中房屋抵押借款协议书不属于其单位业务范围，其单位没有参与，因此不发表质证意见；两份收据的真实性没有异议，在公司都有存档。
该收据是被告李某某在认购房屋时，我公司出具的，但该票据已经作废，因为该房源已经转给原告，并且是由李某某夫妻二人与原告共同办理的更名。
因其公司在楼房认购时工程尚未竣工，根据行规认购的房屋可以根据当事人的意愿进行变更。
李某某夫妇与原告宫某某双方自愿到我公司来办理更名，因此被告金某房地产给出具的那两张票据已经作废，并且加盖了作废的印鉴，同时被告金某房地产给原告出具了新的买卖合同并进行了备案。
对认购书真实性没有异议，但是该房源已经转给了宫某某；对于原告提交的证据2，被告李某某无异议。
被告金某房地产对承诺书和买卖协议书真实性没有异议；对于原告提交的证据3，被告李某某称该组证据与其无关，没有参与此次签订合同，所以不发表意见。
被告金某房地产对买卖合同真实性没有异议，称该房源是由李某某转给宫某某的，他们双方给其出具了手续，在之前的证据中已经体现了，因此被告金某房地产按照正式的售楼程序与原告签订了该买卖合同。
并且该买卖合同签订时，具备了备案条件，因此将该合同到房产处进行了备案登记。
具体流程是2014年6月19日进行网上备案登记，2014年6月20日在房产处的微机将合同打印出来，并且签字盖章。
该房屋买卖合同的签订属实，备案流程时间先后也属实。
另外需要说明一点，我公司在办理商品房备案合同时，先登记后打印合同是正常现象；对于原告提交的证据4，被告李某某称其中热费是原告交的无异议，物业费其不清楚。
被告金某房地产称物业费是其公司收取的，票据是其出具的，无异议。
关于热费问题，因为房屋在认购过程中有个初始登记表，当时热源公司在做配套时，就以该表进行的登记，待房屋产权证下来之后就会进行变更。
被告李某某辩称，李某某的曾用名是李树发，其与被告金某房地产签订合同以及与原告宫某某签订的协议，均是李某某本人。
原告宫某某所述属实，没有什么意见，其余意见在质证中陈述。
被告金某房地产辩称，本案争议楼房，是由被告金某房地产出售给原告宫某某，并且签订了商品房买卖合同，在房地产进行了备案登记，该房源初始阶段是由另一被告李某某（曾用名李树发）进行认购，在认购期间，经李某某夫妻同意，并且给我公司出具了更名手续，该房源变更为原告宫某某，以上事实属实。
被告李某某与被告金某房地产未向本院提交证据。
本院经过审查核实，认证如下:
对于原告提供的证据1-4，被告李某某、金某房地产对其真实性均无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认。
根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下:
2013年8月20日，被告李某某向原告宫某某借款3,000,000元整，以其虎林市学府名都3号楼东3户、东4户、东5户门市做抵押担保，并签订了房屋抵押借款协议。
2014年5月21日被告李某某不能偿还原告宫某某的欠款，故其将在被告金某房地产处预购的房屋学府名都3号楼东3户、东4户、东5户（3号楼103门市）以3,335,160元卖给原告宫某某，同时双方签订房屋买卖协议。
经被告李某某及其妻子张春英声明及被告金某房地产同意后，2014年6月20日被告金某房地产与原告宫某某签订了该商品房屋买卖合同书。
现该房屋因另案被查封无法办理过户登记，原告请求依法确认原告与被告金某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；依法确认位于学府名都3号楼103号门市在原告出售给他人之前对该房屋享有物权请求权并由被告承担诉讼费用。
本院认为:本案中被告李某某与被告金某房地产签订的学府名都认购书系双方真实意思表示，该认购书合法有效。
且该房屋已经交付给被告李某某，被告李某某对其有处分权。
被告李某某将其中学府名都3号楼0单元103号门市转让给原告宫某某的行为系有权处分，李某某与宫某某的房屋买卖合同亦合法有效。
进而被告金某房地产基于被告李某某及原告宫某某的房屋转让意思表示而变更该房屋的买受人为原告宫某某符合法律规定，故原告宫某某与被告金某房地产签订的房屋买卖合同合法有效。
原告宫某某依法对其有占有、使用、处分、收益的权利，当权利受到侵害时有权请求得到保护。
综上所述，对于原告宫某某的诉讼请求本院予以支持。
依据《中华人民共和国物权法》第三十九条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第七十七条  、第一百三十二条  之规定，判决如下:
一、原告宫某某与被告金某房地产与2014年6月20日签订的商品房屋买卖合同有效。
二、原告宫某某将虎林市学府名都3号楼0单元103号门出售给案外人孟××之前享有该房屋的物权请求权。
案件受理费100元由被告李某某和被告金某房地产各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。

本院认为:本案中被告李某某与被告金某房地产签订的学府名都认购书系双方真实意思表示，该认购书合法有效。
且该房屋已经交付给被告李某某，被告李某某对其有处分权。
被告李某某将其中学府名都3号楼0单元103号门市转让给原告宫某某的行为系有权处分，李某某与宫某某的房屋买卖合同亦合法有效。
进而被告金某房地产基于被告李某某及原告宫某某的房屋转让意思表示而变更该房屋的买受人为原告宫某某符合法律规定，故原告宫某某与被告金某房地产签订的房屋买卖合同合法有效。
原告宫某某依法对其有占有、使用、处分、收益的权利，当权利受到侵害时有权请求得到保护。
综上所述，对于原告宫某某的诉讼请求本院予以支持。

依据《中华人民共和国物权法》第三十九条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第七十七条  、第一百三十二条  之规定，判决如下:
一、原告宫某某与被告金某房地产与2014年6月20日签订的商品房屋买卖合同有效。
二、原告宫某某将虎林市学府名都3号楼0单元103号门出售给案外人孟××之前享有该房屋的物权请求权。
案件受理费100元由被告李某某和被告金某房地产各负担50元。

审判长：刘泽民
审判员：庚楠
审判员：张淑梅

书记员：姜远思