原告吴振彤与被告张某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告吴振彤。
被告张某某。
委托代理人庞丽杰，河北凤霞律师事务所律师。

原告吴振彤与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张颖丽独任审判，分别于2013年4月25日、2013年6月14日公开开庭审理了本案。本案在审理中，原告吴振彤、被告张某某及其委托代理人庞丽杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴振彤诉称，2011年3月22日原告与被告签署了一份工厂承包协议，当时合同约定租金每年4万元，工厂的机械设备由被告负责购买、安装、调试，2012年3月份经双方协商对此合同进行修改，当时约定工厂租金由每年的4万元降至2万元，但是机械设备的所有权归原告，合同约定租期为5年，租金为上打租，即2012年8月1日支付前两年租金，即人民币4万元，2013年已经给付1万元。但是合同中约定被告中途退约，给付原告五年的租金作为违约金，即人民币10万元，若原告违约，退还两年租金，即人民币4万元。合同签订后，被告总以经济紧张，没钱支付违约金为借口，没有给付原告租金。2013年3月21日夜间被告偷偷的将工厂内所有机械设备全部拉走，同时，在2013年2月-3月共欠电费13627.11元。被告违约给原告造成了经济损失使双方合同无法履行，故原告诉至法院，请求人民法院依法判决解除原被告之间的承包合同并给付原告租金3万元、给付所欠电费13627.11元，给付违约金10万元，总计143627.11元并承担本案的诉讼费用。
被告张某某辩称，一、被告不欠原告租金3万元，被告要求撤销该显失公平的合同，并由原告退还被告租金1万元。因为在2011年3月31日原被告签订承包合同后给付1万元租金，但是被告在将经营所需设备购置到位后发现该承包合同中的铸轴厂并不能像合同约定的能够正常经营且合同内容项下所有条款均是约束被告的，故被告认为该合同是显失公平兼具欺诈性的合同；二、被告认为不存在欠缴电费的问题。被告用过电厂的电，但是该厂电费缴纳是属于充值消费，卡内没钱不能用电，对于电费，合同未约定由谁给付；三、对于违约金答辩人认为不应给付。本案租赁该厂未达到合同目的且并未实际履行，责任在于原告，故违约金无从谈起。即使最终人民法院认定被告有违约行为，违约金的给付数额也不应一句合同约定，而应相应的减少且原告并未提供任何证据证明其有损失，故我方认为违约金不能给付；四、机器设备的所有权归被告，合同的第四条明确约定车间内的设备归被告所有。
原告吴振彤为支持其诉讼主张向法庭提交了如下证据：
1、2011年3月20日，原被告签订的场地租赁协议一份；2、青龙满族自治县沃海玻纤厂的营业执照复印件一份，上述证据用于告玻纤厂的转型是为了被告生产，主要是为了证明转型的问题；证据3、2012年3月31日原被告签订的承包合同，用于证明原被告间的租赁关系，2012年12月份，被告已经进行了生产；4、2012年9月18日，张某某出具的4万元欠条一张，用于证明合同已经实际履行，被告张某某对合同内容予以认可；5、2013年3月19日，电力局出具的11627.11元电费机打发票一张，用于证明被告在经营期间对变压器做了手脚可以不交电费而用电，产生欠缴电费问题；6、2013年4月18日，秦皇岛电力公司青龙供电分公司出具的证明一份，用于证明原告补缴的电费是被告经营期间的用电。
被告对上述证据发表如下质证意见：对证据1不认可，该协议已经作废，不能证明原告所述玻纤厂转型的目的；对证据2真实性无异议，但对其关联性和所证内容不认可；对证3的真实性认可，但从内容上恰恰能够证明机械设备归属于被告，合同条款很多是约束被告有利于原告，明显显失公平；对证4的真实性无异议，但不能证明原告所述的证明内容，依据协议出具的欠条；对证5真实性无异议，但是证据上的开票日期是2013年3月19日，被告是2013年3月21日撤场的，不能证明原告所缴电费是被告使用的；对证据6的真实性无异议，但是证据只证明从2012年6月到2013年3月发生的电量及电费金额，而铸造厂是充值消费，电卡在我手中，如果说原告确实缴纳13000元的电费，那也只是原告与青龙供电公司之间的法律关系与被告无关。
被告张某某为支持其诉讼主张出示如下证据：1、2012年3月31日，原被告签订的承包合同，用于证明车间内的设备归被告所有，合同第2、3、5、6、7、8条都是约束被告有利于原告，明显显失公平，合同租期是2012年3月31日起至2017年3月31日止，但租金是从2012年8月1日起开始缴纳的；2、电能卡一张，用于证明铸造厂是充值消费，说明有钱才有电使用；3、2012年5月18日，青龙电力公司开具的发票一张，用于证明被告确实向电能卡存钱，进一步认证该电卡是充值消费。
原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1无异议，但合同是公平公正的，不存在被告所述的显失公平，对租金缴纳日前无异议；对证据2无异议，电卡是我们厂的电卡，按规定是先存钱后用电，但被告对该厂的变压器智能系统做了手脚才导致在欠费的条件下继续使用，对证据3无异议，但该笔费用是2012年5月以前交的电费，在2012年5月18日至2013年4月电力公司对我厂清缴电费时才发现被告有窃电行为。被告提供的两份证据恰恰能证明被告在2012年5月份之后没有充值过电费，原告所缴纳的电费就是被告所欠缴的电费。
经庭审质证，本院对原、被告出示的证据作如下认定：
对原告出示证据2、3、4、5、6，因被告对其真实性无异议，并结合原、被告双方的当庭陈述，本院予以认定。对原告出示的证据1被告不认可，认为该协议已经作废，但是通过庭审调查，原被告双方后期签订的承包合同是在该份证据的基础之上签订的，故该份证据能够证明原告所述的内容，故本院予以认定。对被告出示的证据1、2、3，因原告对其认可，故本院予以认定。
经审理查明，2011年3月22日原告与被告签署了一份场地租赁协议，当时合同约定租金每年4万元，工厂的机械设备由被告负责购买、安装、调试，2012年3月份经双方协商对此合同进行修改，约定工厂租金由每年的4万元降至2万元，合同约定租期为5年，租金为上打租，分两次交清，第一次两年即4万元，第二次三年即6万元。第一次租金在2012年8月1日缴纳。但被告没有如期缴纳前两年的租金，但于2012年9月18日为原告出具了欠条一份，欠条中载明欠青龙满族自治县沃海铸轴厂租金4万元，双方协定于2012年12月底给付。2013年2月份被告给付原告租金1万元，剩余租金至今未给付。同时合同中约定了原被告双方违约所应当承担的违约责任，即被告违约，支付原告五年租金，原告违约退还两年租金。2013年3月被告撤厂。被告撤走后，青龙满族自治县电力局找到原告索要电费11627.11元。之后，电力公司又要求原告追补2013年4月份电费2040.9元。所欠电费总计13668.01元。

本院认为，原、被告签订的承包合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同签订后，被告应按照约定履行支付租金的义务，但是被告进行实际生产后，未按照合同约定给付前两年的租金4万元，庭审中，原被告双方均承认已经给付了租金1万元，同时剩余的租金为被告打了一张欠条。故原告要求被告给付剩余租金3万元的诉讼请求，本院予以支持。欠条约定的给付义务到期后，被告依然没有履行反而撤厂离开，已实际构成了违约。原被告双方在合同中约定了违约金的给付方式，即原告违约退还两年租金4万元，被告违约给付五年租金10万元，根据上述约定，合同双方出现违约行为时，应承担的违约责任是不对等的，因此本院认为被告提出的违约金过高的请求成立。故本院根据合同约定及双方实际履行和被告违约的事实，确定违约金数额为4万元。在被告撤厂后，原告缴纳电费总计13668.01元，秦皇岛电力公司青龙供电分公司出具了证明，证实了所欠电费发生在2012年6月至2013年3月，电费11627.11，4月追补电量4529度，发生电费2040.9元，为被告未撤厂时发生的电费，故原告的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告张某某于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告吴振彤租金30000元、电费13668.01元、支付违约金40000元，总计人民币：83668.01元。
二、驳回原告吴振彤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3180元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。

代审判员 张颖丽

书记员： 李欣