原告吴某某与被告武汉盛唐房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）吴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人刘小军，湖北中和信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人詹军阳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。

原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理，吴某某的委托代理人刘小军、盛唐集团的委托代理人陈雄飞、詹军阳到庭参加诉讼。因本案需以其他案件的审理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2012年12月13日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。
吴某某诉称，坐落武汉市江汉区沿江大道一号“龙王庙商贸广场”1区1楼1239号商铺，系盛唐集团建设的商业用房。2011年7月14日，吴某某受盛唐集团所称99％商铺已经销售、广场商业气氛浓厚的虚假宣传误导后，与盛唐商管公司签订《商铺租赁合同》，租赁期限三年。合同订立后，吴某某向盛唐集团交纳了全部租金42583.2元。但合同期间，因盛唐集团在租赁合同中以不公平的格式条款限制原告的合法权益，以及合同订立后未在管理部门办理备案登记，也未协助原告办理工商营业执照等情况，导致吴小线无法在租赁商铺继续经营。经双方多次协商未果后，吴某某于2012年8月停止经营并退出租赁商铺，但盛唐集团拒绝返还剩余租赁期间的租金。为维护自己的合法权益，吴某某提起诉讼，请求判令如下：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、盛唐集团返还吴某某剩余租赁期间的租金28388.8元；三、本案诉讼费用由盛唐集团负担。
盛唐集团辩称，双方签订的商铺租赁合同，是双方在平等、自愿基础上签订的，双方意思表示真实，该合同有效。合同订立后，已将符合合同用途的商铺交付原告使用，全面履行了合同约定义务。虽然租赁合同未备案，不影响合同的效力，也未影响原告实际经营。另工商执照应由经营者自行办理，被告没有协助原告办证的义务。吴某某在合同期间单方终止合同，其行为构成违约，应承担继续履行合同等违约责任。故原告要求解除租赁合同和返还租金的诉请不成立，请求法院驳回。
盛唐集团反诉诉称，双方签订的租赁合同有效，吴某某单方终止履行合同构成违约，应承担继续履行合同责任。盛唐集团反诉请求判令吴某某继续履行双方签订的租赁合同。
吴某某辩称，双方签订的租赁合同已实际终止履行，盛唐集团要求继续履行租赁合同的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1239号商铺，属盛唐集团开发建设的商业用房。2011年7月14日，吴某某（乙方）与盛唐集团（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：乙方承租甲方上述商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，免收商铺租金；租金标准为：第一年自起租日起至2012年8月29日止）租金为0元；第二年（2012年8月30日起至2013年8月29日止）租金每月每平方米70元，月租金为1129.1元，第三年（2013年8月30日起至2014年8月29日止）每月每平方米150元，月租金2419.5元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金42583.2元；合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…。5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。合同第二十条“特别约定”约定：如合同未办理租赁登记备案手续，不影响本合同的法律效力和履行。
合同订立后，吴某某支付盛唐集团全部租金42583.2元，盛唐集团缴纳了相关税款。吴某某接受商铺后，即开始从事经营活动。因经营状况不佳，2012年8月起，吴某某等经营户开始与盛唐集团进行协商，要求解除商铺租赁合同，并要求盛唐集团返还剩余租金，但双方多次协调未果。2012年11月12日，经本院对租赁商铺现场进行勘验后查明，吴某某已停止经营且搬空租赁商铺内的物品。因盛唐集团要求吴某某继续履行租赁合同，导致双方未办理商铺返还交接手续。吴某某为此提起诉讼，请求判如所请。
另查明，双方签订的《商铺租赁合同》未在相关管理部门办理登记备案。吴某某经营期间未办理工商营业执照。
上述事实，有吴某某与盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》、盛唐集团收取商铺租赁的收据以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，一、盛商集团为坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1239号商铺的所有权人，其与吴某某签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应依照合同约定享有权利和履行义务。二、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题，经查，吴某某自2012年8月起已多次与盛唐集团协商解除合同事宜，并于2012年11月12日腾退出该商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案所涉租赁合同已事实上不能履行，故可以确认租赁合同已于2012年11月12日解除，盛唐集团关于解除合同于法无据的抗辩意见不成立，其要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。盛唐集团在吴某某退出商铺后拒绝接受商铺，导致商铺在此后期间形成的空置损失，应由盛唐集团自己负担。吴某某接受商铺后，已在租赁商铺从事经营活动，租赁合同未备案登记、经营户未办理营业执照以及合同内容是否公平，均与合同效力无关，也未实际影响合同的履行，故原告单方终止合同履行已构成违约。根据租赁合同关于免租期限和租金标准的约定，吴某某在第一年租赁期间有权无偿租赁商铺，第二年实际使用商铺期间（2012年9月1日至2012年11月12日）应交纳的商铺租金为2710元（1129.1元×2月＋1129.1元÷30日×12日），在扣除该租金后，原告已支付的其他租金37163.2元（42583.2元－5420元）属其预付的2012年11月13日以后的商铺租金，盛唐集团应承担该剩余租金的返还责任。三、关于吴某某应承担的违约金标准问题，经查，《商铺租赁合同》对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形，结合本案的事实，违约金的标准应当为6个月租金，即吴某某应向盛唐集团支付的补偿款和违约金总额为21291.6元（42583.2元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商铺的租金2710元后，盛唐集团应返还吴某某商铺租金18581.6元（42583.2元－2710元－21291.6元）。故吴某某请求盛唐集团返还28388.8元商铺租金的理由不成立，本院不予支持。四、关于租金税费的承担问题，经查，根据《商铺租赁合同》第十四条“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”的约定，收取租金所缴纳税费的义务，应由盛唐集团承担，退还相应租金后，对于盛唐集团按退租金前的金额所缴的税费，可以由吴某某支付的违约金予以弥补，故吴某某无需再向盛唐集团承担租金税费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司签订的《商铺租赁合同》；
二、被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）吴某某商铺租金18581.6元；
三、驳回原告（反诉被告）吴某某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司的反诉请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件本诉受理费255元、其他诉讼费用46元，合计301元分别由原告（反诉被告）吴某某负担105元，被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司负担196元［此款原告（反诉被告）吴某某已预付本院，被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司随同上述判决款项一并支付原告（反诉被告）吴某某］；案件反诉受理费100元由被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司负担［被告（反诉原告）武汉盛唐房地产集团有限公司已付本院］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费
355元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 张军华

书记员： 陈芳