原告叶某诉被告某某市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

叶某
陈某
某某市某某房地产开发有限公司
刘静（湖北民福律师事务所）
中国工商银行股份有限公司某某分行

原告（反诉被告）:叶某。
委托代理人:陈某（代理权限为特别授权代理）。
被告（反诉原告）:某某市某某房地产开发有限公司。
法定代表人:汤树林，该公司总经理。
委托代理人:刘静，湖北民福律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
第三人:中国工商银行股份有限公司某某分行。
负责人:杨金祥，该行行长。
原告叶某诉被告某某市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月22日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成审判员齐某某担任审判长，与审判员严某某、人民陪审员闵某某参加评议的合议庭。同年2月21日，被告某某公司向本院提起反诉。因本案的处理结果可能与中国工商银行股份有限公司某某分行（以下简称工行某某分行）有利害关系，本院于同月23日追加该行为第三人参加诉讼。本案于2014年3月14日公开开庭审理了本案。原告叶某及其委托代理人陈飞，被告某某公司的委托代理人刘静到庭参加诉讼。第三人工行某某分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告（反诉被告）叶某与被告（反诉原告）某某公司提交的上述证据均来源真实、合法、有效，与本案具有关联性，本院均予以采信。
双方当事人对部分证据的证明目的有异议，经审查认为，叶某提交的证据一《商品房买卖合同》，只能证明双方之间的房屋买卖合同关系成立，不能达到叶某以此证明某某公司存在延期交房的事实；叶某提交的证据五要求解除《商品房买卖合同》的通知，只能证明叶某在本案起诉前，书面向某某公司申请解除合同，不能证明双方签订的《商品房买卖合同》已经解除或者符合解除条件。某某公司对上述证据发表的质证意见，理由充分，本院予以采纳。
某某公司提交的证据一《湖北省商品房预售许可证》虽是合同签订后取得的，但不影响双方签订的《商品房买卖合同》的效力；证据二《商品房买卖合同》只能证明双方之间的房屋买卖合同关系成立；证据三、证据五证明某某公司开发的光谷东郡小区商品房，因政府原因强制停工100天，符合合同约定出卖人可延期交房的事实；证据四、证据六证明某某公司在报纸上公告业主延期交房的原因及通知业主收楼的事实；证据七证明叶某已交纳房屋首付款。叶某对上述证据发表的质证意见，理由不充分，本院均不予采纳。
经审理查明，2012年10月6日，原告（反诉被告）叶某与被告（反诉原告）某某公司签订一份《商品房买卖合同》，由叶某购买某某公司开发的位于葛店开发区创业大道西侧光谷东郡小区第11幢10层1001号商品房，合同总价款为361，205元。合同约定，买受人于2012年10月6日支付购房款111，205元，余下购房款250，000元由买受人办理银行按揭。合同签订后，叶某分别于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付购房款人民币111，205元，余下购房款250，000元，叶某于2013年2月1日与第三人工行某某分行签订了《个人购房借款／担保合同》，第三人工行某某分行将按揭款250，000元汇入某某公司帐户。合同还约定，出卖人应当在2013年5月28日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，并约定出卖人可延期交房的三种情形以及买受人和出卖人相应的违约责任等。
另查明，2012年9月14日，湖北省葛店经济技术开发区规划建设局转发市建委紧急通知，自2012年9月14日起，全市所有在建工程项目立即无条件停止施工，排查安全隐患。同年9月15日，湖北新天地工程建设监理有限责任公司向某某公司发出工程暂停令，某某·光谷东郡二期工程1、2、5、8、11﹟楼无条件全部停工。同年12月24日，湖北新天地工程建设监理有限责任公司向某某公司发出工程复工令。至此，某某公司开发的光谷东郡小区因政府原因强制停工100天。
2013年6月10日，某某公司在《武汉晚报》上刊登延期交房公告。2013年8月30日，某某公司开发的某某·光谷东郡8﹟、11﹟楼取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》。2013年9月10日，某某公司在《楚天都市报》上刊登公告，通知光谷东郡8栋、11栋业主于2013年9月20日前办理收房手续。2013年12月1日，叶某以某某公司延迟交房，申请解除双方签订的《商品房买卖合同》，某某公司认为其申请解除合同的理由不能成立，不同意与叶某解除《商品房买卖合同》，故叶某诉诸法院，请求判决1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及解除原告与第三人工行某某分行签订的《个人购房贷款／担保合同》，被告返还原告购房款361，205元；2、被告赔偿原告已实际支付工行某某分行的购房贷款利息14，855.88元；3、被告支付原告首付款111，205元的利息8，497.70元；4、被告支付原告违约金10，836.15元。某某公司亦提起反诉，请求法院判令叶某向某某公司支付逾期付款违约金3，357元。
本案争议的焦点为1、原告（反诉被告）叶某主张解除《商品房买卖合同》的条件是否成就？
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定:出卖人应当在2013年5月28日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。同时，双方在合同中约定由于政府原因引起的市场、规划变更、配套设施安装延误及验收时间滞后等，除双方当事人同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。某某公司开发的光谷东郡小区，因政府于2012年9月14日下文停工整顿，该小区停工百日，导致某某公司不能按合同约定的期限交房，其责任不能归责于某某公司，因双方当事人已在合同中约定此情形属于出卖人可延期交房的理由。至此，双方约定的出卖人在2013年5月28日前履行交房义务的基础上，应当往后顺延100天，即某某公司应当于2013年9月5日前向叶某交付房屋。某某公司于2013年9月10日在《楚天都市报》上刊登公告，通知光谷东郡8栋、11栋业主收房，符合双方当事人在合同补充协议中约定“本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告、电话或双方约定的其它方式”书面通知收房的形式要件，故某某公司向叶某履行了通知收房的义务，且未超出合同约定“逾期交房超过60日，买受人有权解除合同”的期限。又依照合同补充协议第4条:买受人如未能在出卖人催告或电话通知的交房时间内办理商品房交接手续，且买受人已付清全部房款自该催告电话通知交房时间届满之日起，视作该商品房已交付买受人使用。故叶某主张解除《商品房买卖合同》不符合法律规定和双方当事人约定的解除合同的条件，其诉讼请求不能成立。
2、被告（反诉原告）某某公司的反诉请求能否成立？
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定:买受人于2012年10月6日支付购房款人民币111，205元，余款250，000元办理银行按揭。叶某分别于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付购房款人民币81，205元和30，000元，余下购房款250，000元，叶某于2013年2月1日与第三人工行某某分行办理了按揭贷款手续。尽管其中有30，000元未按约定的期限交纳，但从叶某与第三人成功办理银行按揭贷款手续分析，表明某某公司对叶某逾期支付购房款30，000元的事实予以认可，故叶某已全面履行了合同约定的付款义务，某某公司的反诉请求不能成立。
综上所述，本院认为，原告（反诉被告）叶某与被告（反诉原告）某某公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法，属有效合同。叶某按合同约定履行了全部付款义务，某某公司亦在合同约定的期限内通知叶某收房，故双方当事人在履行合同过程中均未违约，叶某的诉讼请求及某某公司的反诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、驳回原告（反诉被告）叶某的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）某某市某某房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费7，231元，由原告（反诉被告）叶某负担；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）某某市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至某某市中级人民法院，开户银行:鄂州市建行营业部，户名:鄂州市财政局财政专户，账号:42×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告（反诉被告）叶某与被告（反诉原告）某某公司提交的上述证据均来源真实、合法、有效，与本案具有关联性，本院均予以采信。
双方当事人对部分证据的证明目的有异议，经审查认为，叶某提交的证据一《商品房买卖合同》，只能证明双方之间的房屋买卖合同关系成立，不能达到叶某以此证明某某公司存在延期交房的事实；叶某提交的证据五要求解除《商品房买卖合同》的通知，只能证明叶某在本案起诉前，书面向某某公司申请解除合同，不能证明双方签订的《商品房买卖合同》已经解除或者符合解除条件。某某公司对上述证据发表的质证意见，理由充分，本院予以采纳。
某某公司提交的证据一《湖北省商品房预售许可证》虽是合同签订后取得的，但不影响双方签订的《商品房买卖合同》的效力；证据二《商品房买卖合同》只能证明双方之间的房屋买卖合同关系成立；证据三、证据五证明某某公司开发的光谷东郡小区商品房，因政府原因强制停工100天，符合合同约定出卖人可延期交房的事实；证据四、证据六证明某某公司在报纸上公告业主延期交房的原因及通知业主收楼的事实；证据七证明叶某已交纳房屋首付款。叶某对上述证据发表的质证意见，理由不充分，本院均不予采纳。
经审理查明，2012年10月6日，原告（反诉被告）叶某与被告（反诉原告）某某公司签订一份《商品房买卖合同》，由叶某购买某某公司开发的位于葛店开发区创业大道西侧光谷东郡小区第11幢10层1001号商品房，合同总价款为361，205元。合同约定，买受人于2012年10月6日支付购房款111，205元，余下购房款250，000元由买受人办理银行按揭。合同签订后，叶某分别于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付购房款人民币111，205元，余下购房款250，000元，叶某于2013年2月1日与第三人工行某某分行签订了《个人购房借款／担保合同》，第三人工行某某分行将按揭款250，000元汇入某某公司帐户。合同还约定，出卖人应当在2013年5月28日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，并约定出卖人可延期交房的三种情形以及买受人和出卖人相应的违约责任等。
另查明，2012年9月14日，湖北省葛店经济技术开发区规划建设局转发市建委紧急通知，自2012年9月14日起，全市所有在建工程项目立即无条件停止施工，排查安全隐患。同年9月15日，湖北新天地工程建设监理有限责任公司向某某公司发出工程暂停令，某某·光谷东郡二期工程1、2、5、8、11﹟楼无条件全部停工。同年12月24日，湖北新天地工程建设监理有限责任公司向某某公司发出工程复工令。至此，某某公司开发的光谷东郡小区因政府原因强制停工100天。
2013年6月10日，某某公司在《武汉晚报》上刊登延期交房公告。2013年8月30日，某某公司开发的某某·光谷东郡8﹟、11﹟楼取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》。2013年9月10日，某某公司在《楚天都市报》上刊登公告，通知光谷东郡8栋、11栋业主于2013年9月20日前办理收房手续。2013年12月1日，叶某以某某公司延迟交房，申请解除双方签订的《商品房买卖合同》，某某公司认为其申请解除合同的理由不能成立，不同意与叶某解除《商品房买卖合同》，故叶某诉诸法院，请求判决1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及解除原告与第三人工行某某分行签订的《个人购房贷款／担保合同》，被告返还原告购房款361，205元；2、被告赔偿原告已实际支付工行某某分行的购房贷款利息14，855.88元；3、被告支付原告首付款111，205元的利息8，497.70元；4、被告支付原告违约金10，836.15元。某某公司亦提起反诉，请求法院判令叶某向某某公司支付逾期付款违约金3，357元。
本案争议的焦点为1、原告（反诉被告）叶某主张解除《商品房买卖合同》的条件是否成就？
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定:出卖人应当在2013年5月28日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。同时，双方在合同中约定由于政府原因引起的市场、规划变更、配套设施安装延误及验收时间滞后等，除双方当事人同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。某某公司开发的光谷东郡小区，因政府于2012年9月14日下文停工整顿，该小区停工百日，导致某某公司不能按合同约定的期限交房，其责任不能归责于某某公司，因双方当事人已在合同中约定此情形属于出卖人可延期交房的理由。至此，双方约定的出卖人在2013年5月28日前履行交房义务的基础上，应当往后顺延100天，即某某公司应当于2013年9月5日前向叶某交付房屋。某某公司于2013年9月10日在《楚天都市报》上刊登公告，通知光谷东郡8栋、11栋业主收房，符合双方当事人在合同补充协议中约定“本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告、电话或双方约定的其它方式”书面通知收房的形式要件，故某某公司向叶某履行了通知收房的义务，且未超出合同约定“逾期交房超过60日，买受人有权解除合同”的期限。又依照合同补充协议第4条:买受人如未能在出卖人催告或电话通知的交房时间内办理商品房交接手续，且买受人已付清全部房款自该催告电话通知交房时间届满之日起，视作该商品房已交付买受人使用。故叶某主张解除《商品房买卖合同》不符合法律规定和双方当事人约定的解除合同的条件，其诉讼请求不能成立。
2、被告（反诉原告）某某公司的反诉请求能否成立？
本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定:买受人于2012年10月6日支付购房款人民币111，205元，余款250，000元办理银行按揭。叶某分别于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付购房款人民币81，205元和30，000元，余下购房款250，000元，叶某于2013年2月1日与第三人工行某某分行办理了按揭贷款手续。尽管其中有30，000元未按约定的期限交纳，但从叶某与第三人成功办理银行按揭贷款手续分析，表明某某公司对叶某逾期支付购房款30，000元的事实予以认可，故叶某已全面履行了合同约定的付款义务，某某公司的反诉请求不能成立。
综上所述，本院认为，原告（反诉被告）叶某与被告（反诉原告）某某公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容合法，属有效合同。叶某按合同约定履行了全部付款义务，某某公司亦在合同约定的期限内通知叶某收房，故双方当事人在履行合同过程中均未违约，叶某的诉讼请求及某某公司的反诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、驳回原告（反诉被告）叶某的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）某某市某某房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费7，231元，由原告（反诉被告）叶某负担；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）某某市某某房地产开发有限公司负担。

审判长：齐某某
审判员：严某某
审判员：闵某某

书记员：汪某