原告南京市栖霞区房屋征收管理办公与被告周业和、王秀某、任淑香、周某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，统一社会信用代码xxxx，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。
负责人：刘文刚，该单位主任。
委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾子原，江苏欣达律师事务所律师。
被告：周业和，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。
被告：王秀某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。
被告：任淑香，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。
被告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区。
4被告共同委托诉讼代理人：陈敏，北京市京师（南京）律师事务所律师。
4被告共同委托诉讼代理人：邱飞，北京市京师（南京）律师事务所律师。

原告南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞征收办）与被告周业和、王秀某、任淑香、周某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栖霞征收办的委托诉讼代理人孙畅、曾子原，被告周业和、王秀某、任淑香、周某及其共同委托诉讼代理人陈敏、邱飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于栖霞区燕子矶街道晓庄××××号的房屋腾空交付原告拆除；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：经宁征拆字[2014]005号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，南京XX投资有限公司（以下简称XX公司）委托南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称栖霞拆迁办）实施燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目的征地房屋拆迁工作，4被告的房屋位于该项目拆迁范围内。2014年5月12日，栖霞拆迁办与4被告共同签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》），约定4被告自签订协议之日起7日内将房屋交由栖霞拆迁办拆除，被告周业和、王秀某获得货币补偿款844207元，可申购燕子矶新城保障房中套2间；被告任淑香获得货币补偿款378545元，可申购燕子矶新城保障房小套1间；被告周某获得货币补偿款696600元，可申购燕子矶新城保障房中套2间。协议签订后，4被告无故拒绝履行，其行为严重影响了拆迁项目的顺利进行。2015年，经南京市栖霞区人民政府批准，栖霞拆迁办并入原告栖霞征收办。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告周业和、王秀某、任淑香、周某辩称：1、本案已超过诉讼时效。因燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目的实施，被告所有的房屋在上述项目的拆迁范围内，原被告双方遂于2014年5月12日签订《拆迁协议》，约定被告在本协议签订之日起7日内即2014年5月19日前将所有的房屋移交原告拆除。但协议签订后，双方在其后3年多时间里均未履行合同。根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告于2017年9月20日起诉至法院已超过诉讼时效，其请求依法不应支持。2、原告并非本案适格诉讼主体。《拆迁协议》的合同目的部分及《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书（宁征拆字[2014]005号）》均明确说明拆迁人为XX公司，栖霞拆迁办仅为拆迁实施单位，是受XX公司委托负责涉案拆迁项目。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”之规定，因房屋补偿、安置等问题，XX公司作为享有权利和承担义务的主体，可起诉至法院。栖霞征收办作为具有管理公共事务职能而非营利性组织的政府机关，系受委托的拆迁实施单位，并无因该拆迁项目而提起诉讼的实体和程序权利，即非本案适格的诉讼主体，故依照上述法律规定，应裁定驳回其起诉。3、双方签订的《拆迁协议》无效。（1）从签订《拆迁协议》的主体上，《拆迁协议》的签订主体为拆迁实施单位栖霞拆迁办及被拆迁人即本案4被告，虽然合同中说明栖霞拆迁办是受XX公司的委托负责涉案拆迁项目，但时至今日，被告一直未看到XX公司授权其负责上述项目拆迁工作的任何材料，且《拆迁协议》中也未有拆迁人XX公司的盖章。（2）被告对涉案房屋的处分行为是无效的。2014年3月24日，被告因向案外人谢某、洪某借款，将涉案房屋作为抵押并办理抵押权登记。签订拆迁协议时，涉案房屋存在抵押权，根据《城市房地产抵押管理办法》第四十九条“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效”的规定，被告在未经抵押权人同意的情况下，就涉案房屋所作的处分均是无效的。其次，《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，转让抵押财产必须经抵押权人同意，否则应视为无效。拆迁协议作为特殊的买卖合同，是对涉案房屋的一种处分，也可视为对涉案房屋所有权的转让。签订协议至今，抵押权人一直未同意被告处分涉案房屋，且签订协议时，涉案房屋的所有权证、土地使用证均在抵押权人谢家荣、洪流处，栖霞拆迁办也知晓涉案房屋存在抵押，亦认同若不能解押，则《拆迁协议》无效，否则也不会要求被告出具《承诺书》，因此《拆迁协议》无效。（3）从《拆迁协议》内容上看，双方签订《拆迁协议》时，栖霞拆迁办知晓涉案房屋存在抵押，遂要求被告承诺：“若七日内未能解押，则《拆迁协议》无效”，该情况下被告签订《拆迁协议》。签订协议后，因未能解押，被告也告知栖霞拆迁办，栖霞拆迁办明确答复双方签订的《拆迁协议》作废。因此，即便《拆迁协议》有效，也经双方协商一致解除。（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”之规定，拆迁过程中拆迁人应先补偿，才能要求被拆迁人腾空房屋。本案中，被告一直未拿到补偿，这也从侧面说明双方均已确认《拆迁协议》作废。综上，在栖霞拆迁办未得到拆迁人拓燕公司明确授权、被告未得到抵押权人同意的情况下签订的《拆迁协议》是无效的；即便有效，双方的消极行为也印证了已口头协商解除该合同（作废）。4、《拆迁协议》显失公平。《拆迁协议》附件《住宅房屋分户协议》显示：周业和所有的位于晓庄××××号房屋面积369.34平方米，包括住宅用房和营业用房，其中住宅用房面积为97.07平方米，剩余为营业用房。《拆迁协议》中仅有营业补助19100元，却没有反映相应面积的营业用房性质不同于普通住宅房屋的补偿标准的内容。根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十四条第一、三、四款“非住宅房屋拆迁，对用地与建设手续合法、具备工商营业执照的产权人，按下列规定进行货币补偿：（一）拆迁非住宅房屋，拆迁补偿款由原房补偿款、区位补偿款两部分组成；拆除非住宅房屋中的附房、披房只支付原房补偿款。（三）拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿；拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款8%给予补偿；拆迁其他非营业房屋的设施搬运费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款4%给予补偿。（四）拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营业用房的，应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。”的规定，营业用房的拆迁与住宅用房的拆迁标准不一样，且营业用房还包括设施搬迁、停业损失等费用。涉案《拆迁协议》中关于营业用房的拆迁均是按照住宅用房的标准计算，且在签订协议的过程中，原告作为拆迁工作的实施单位，未告知被告相关政策规定，欺瞒被告，实属不该。“一个店铺吃三代”，被告一家老小，本可以依靠营业用房来维持基本的体面生活，为了公共利益，答应配合拆迁，但却不能得到公平公正的补偿，可以带来巨大利益的营业用房的拆迁补偿款标准和住宅用房一样，显然该协议内容已经显失公平，依法不应予支持。
本院经审理查明的事实如下：
栖霞区晓庄××××号房屋所有权人系被告周业和。产权登记的为两层混合结构和亦曾砖木结构的房屋各1处，建筑面积分别为75.46平方米和21.61平方米，登记的规划用途为一般住宅。该部分房屋于2014年3月31日设立抵押给谢某，担保债权数额为60万元，已办理他项权证。南京市国土资源局于2014年5月5日向栖霞区拆迁办发出宁征拆字［2014］005号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》载明，同意燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目由栖霞拆迁办按所附拆迁方案进行具体拆迁工作。拆迁方案载明XX公司为拆迁人，栖霞拆迁办为拆迁实施单位，所执行的政策为南京市有关征地房屋拆迁补偿安置的文件，拆迁期限为2014年5月5日至2014年9月4日，后延期至2015年3月2日。被告的上述房屋位于该项目拆迁范围内。2014年5月12日，4被告签订住宅房屋分户协议，对上述征地房屋进行分割。同日，栖霞拆迁办与4被告分别签订《拆迁协议》，约定被拆迁房屋（按有证房屋处理）的面积合计369.34平方米，被告周业和、王秀某、任淑香自签订协议之日起7日内将房屋交由栖霞拆迁办拆除，被告周某自签订协议之日起即日将房屋交由栖霞拆迁办拆除；被告周业和、王秀某获得货币补偿款844207元，可申购拆迁安置房65-70㎡左右2套；被告任淑香获得货币补偿款378545元，可申购拆迁安置房85-90㎡左右1套；被告周某获得货币补偿款696600元，可与其配偶张某共同申购拆迁安置房65-70㎡左右2套。在被告周业和、王秀某与栖霞拆迁办签订的拆迁协议中，作为附件的补充协议中，周业和书写承诺书1份，内容为：“本房屋产权证抵押银行，如不能到银行办理房屋产权证解押手续，此次房屋拆迁补偿安置协议作废”。4被告至今尚未领取到拆迁补偿款，亦未选取拆迁安置房。
2015年经南京市栖霞区人民政府批准，栖霞拆迁办并入原告栖霞征收办。
庭审中，原告为进一步证明其系本案适格主体，提交《南京市征地房屋拆迁事务办理协议》，该证据载明：XX公司作为拆迁人（甲方），委托拆迁实施单位栖霞拆迁办（乙方）对拆迁范围内的房屋实施拆迁，协议第八条约定乙方的责任包括按照拆迁政策和标准对被拆迁人进行补偿和安置。经质证，4被告虽对该证据真实性不予认可，但并未提交相反证据予以证明，故本院当庭对该证据的真实性予以确认。
原告为证明案涉房屋的抵押权人的抵押权利益已得到保障，提交江苏省南京市雨花台区人民法院执行裁定书、协助执行通知书及送达回证。该组证据显示：抵押权人谢某、洪某已就抵押担保的债权申请法院强制执行，原告也协助执行法院冻结了被告周业和的拆迁补偿款800000元。经质证，被告周业和表示对该组证据不知情，其并未收到相关执行文书。
原告为证明被告可获得的安置利益能够得到保障，提交选房结果汇总表。该证据载明4被告依据《拆迁协议》所申购的拆迁安置房屋现处于待选房交付状态，相关户型剩余房源充足。原告表示曾多次联系被告参与选房均被拒绝。经质证，4被告认为该证据与本案无关联性，且恰恰证明双方之间的《拆迁协议》已经作废，4被告并不持有《拆迁协议》等拆迁资料，因此4被告不可能参与选房。
被告为证明案涉房屋为商业用房，提交情况说明、营业执照、组织机构代码证、税务登记证及计算机信息网络安全环境检测记录各1份。情况说明载明：被告周业和曾于2004年12月8日申请将位于栖霞区燕子矶晓庄××××号-3的现有住房280平方米改为商业用房，并请求有关部门给予解决，南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处晓庄村社区居民委员会、南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处城市建设管理科及南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处分别盖章确认情况属实。营业执照载明：被告周某以南京市栖霞区燕子矶街道晓庄××××号-3作为经营场所，投资设立了南京XX网络服务中心，并于2009年5月18日办理了个人独资企业营业执照。组织机构代码证载明：南京XX网络服务中心作为企业非法人申请的组织机构代码证有效期自2012年3月22日至2016年3月22日。税务登记证载明：南京XX网络服务中心作为个人独资及合伙企业类型的纳税人，于2010年12月2日办理了税务登记证。计算机信息网络安全环境检测记录载明：南京XX网络服务中心于2005年6月9日通过南京市公安局公共信息网络安全监察处审核合格，自2005至2009年度、2011至2013年度均检测合格。经质证，原告表示对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对被告的证明目的不予认可，且与本案无关联性；原因在于商业用房的认定需以权属登记为准，办理房屋登记的住宅如符合相关文件的规定改变了房屋性质，拆迁时也只给予相应的营业补助，并不能完全适用商业用房的拆迁政策。被告周业和、王秀某及周某的拆迁协议附件其他补偿款测算表中均有营业补助，其中周业和、王秀某的营业补助为191000元，周某的营业补助为140000元，该补助的性质为住宅房屋具备相关手续并实际用于经营而给予的营业损失的补助，测算标准为根据房屋调查表及营业现状确定补助面积，结合本区拆迁政策规定的经营性用房每平方米1000元确定补助金额。
被告周某辩称其配偶张某作为安置人口，明确表示不同意其签订的《拆迁协议》约定的补偿内容，故《拆迁协议》因张某未签字认可而未生效，为此提交两人的结婚证及户口簿。经质证，原告表示对证据真实性予以认可，但对其证明目的不予认可；根据拆迁政策规定，被拆迁人为产权人，案涉房屋登记所有权人为被告周业和，被告周某、任淑香作为产权人的直系亲属依据住宅房屋分户协议取得房屋产权，而被告王秀某作为被告周业和的离婚未再婚的配偶，依据拆迁政策，与周业和作为一户一并签订《拆迁协议》；案外人张某作为被拆迁人周某的配偶，仅为安置人口，故《拆迁协议》无需其签字认可；且拆迁过程中，案外人张某也实际参与了谈话，在签订协议时，也提交了身份证用于申购安置房，故被告上述辩称意见与事实不符。
本院认为，针对4被告辩称《拆迁协议》无效的理由。本院经审查认为：1、关于4被告提出XX公司授权栖霞拆迁办负责案涉项目拆迁工作问题。原告提交的《南京市征地房屋拆迁事务办理协议》已载明由XX公司委托栖霞拆迁办实施拆迁，且拆迁方案批准通知书也明确由栖霞拆迁办负责案涉项目拆迁工作。2、关于4被告提出案涉房屋的部分因设定有抵押权，被告在未经抵押权人同意的情况下与原告签订《拆迁协议》，属于擅自处分抵押物，其行为应认定无效。本院认为，《城市房地产抵押管理办法》系国家建设部制定，其效力级别属于部门规章，不属于合同法第五十二条第（五）项规定的法律、行政法规。《物权法》第一百九十一条第二款并没有明文规定未经抵押权人同意而转让财产的行为无效，且该法条设立是基于抵押物转让影响到抵押权的行使并损害抵押权人的利益。本案中，原告已协助执行法院冻结了被告周业和的拆迁补偿款，抵押权人的抵押权利益已得到维护；同时，抵押权人申请执行法院冻结拆迁补偿款的行为，亦表明其事后追认原被告双方就包含抵押物在内的房屋所签订的《拆迁协议》的效力。3、关于被告提出其至今未取得拆迁补偿款可以佐证《拆迁协议》作废的意见。案涉项目拆迁，根据《拆迁协议》约定适用南京市有关征地房屋拆迁补偿安置的地方政府文件，而非《国有土地上房屋征收补偿条例》，本案证据证明原告就《拆迁协议》约定已提供相应的拆迁补偿款和拆迁安置房，只是因双方产生矛盾致被告尚未领取相应的拆迁补偿款和取得拆迁安置房。4、关于被告周某提出因其配偶张某未在《拆迁协议》上签字致使《拆迁协议》未生效。本院经审查认为，被告周某基于《住宅房屋分户协议》取得了产权人周业和名下的部分房屋产权，该分户协议与《拆迁协议》签订日期为同一天，其配偶张某并非该分户协议的签订主体，栖霞拆迁办据此认定周某为产权人，而与周某签订《拆迁协议》符合拆迁政策，且没有证据证明周某签订《拆迁协议》损害了张某的合法权益。故4被告的上述抗辩意见，依据不足，理由不成立，本院不予采纳。本案中，原告与4被告分别签订的《拆迁协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按照协议约定履行各自义务。
关于4被告提出因被告周业和未能办理案涉房屋的解押手续，《拆迁协议》已依约解除的抗辩意见。本院经审查认为，《拆迁协议》附件补充协议系被告周业和单方出具的承诺书，其作出的不能办理解押手续而造成《拆迁协议》作废的承诺系为其自身所设定的不履行承诺的法律后果；如被告未履行承诺，则原告可依其承诺主张解除双方签订的《拆迁协议》，也可以选择在被告交付的房屋存在权利瑕疵的情况下，主张继续履行《拆迁协议》。本案中，原告依据《拆迁协议》主张被告履行交付案涉房屋义务的行为，已表明原告选择了主张继续履行《拆迁协议》。因此，4被告的上述意见，于法无据，本院不予采纳。
关于4被告提出案涉房屋的拆迁补偿款测算时未考虑被告营业用房的性质，补偿款测算过低，显失公平，应依法撤销《拆迁协议》的抗辩意见。本院经审查认为，案涉房屋中近100平方米房屋有产权登记，登记的规划用途为一般住宅。被告提交的相关证据证实案涉房屋中280平方米用于作为被告周某开设的网络服务中心的经营场所，双方约定原告给予被告331平方米房屋按每平方米1000元确定营业补助，符合拆迁政策。因此，被告主张《拆迁协议》为此而显示公平，依据不足，本院不予采纳。
关于4被告提出原告并非本案适格主体，应由拆迁人XX公司起诉原告主张权利的抗辩意见。本院经审查认为，根根据合同相对性原则，案涉拆迁协议均由原告方作为协议一方，原告方作为协议当事人依据合同法有权主张合同对方当事人履行《拆迁协议》约定的义务；且拆迁方案批准通知书也明确由栖霞拆迁办负责案涉项目拆迁工作，现栖霞拆迁办已并入栖霞征收办。因此，原告栖霞征收办作为本案原告的诉讼主体适格，4被告的上述意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于4被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩意见。案涉房屋所属拆迁项目的拆迁期限自2014年5月5日至2014年9月4日，后批准延期至2015年3月2日。截止2015年3月2日拆迁期限结束，因4被告仍未将案涉房屋交付原告拆除，原告于2016年10月25日诉至本院，后原告虽然撤回起诉，但4被告一直未将案涉房屋交付原告拆除，已影响到案涉项目的正常推进工作。原告在拆迁期限结束后二年内起诉4被告主张权利的行为，已产生诉讼时效的中断，因此原告在本案中主张权利并未超过诉讼时效。

综上，4被告作为被拆迁人应当履行《拆迁协议》所约定的将案涉房屋（含全部建筑物）移交原告拆除的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

被告周业和、王秀某、任淑香、周某于本判决生效之日起七日内将座落于南京市栖霞区晓庄村26号被拆迁房屋（含全部建筑物）交由原告南京市栖霞区房屋征收管理办公室拆除。
案件受理费80元，由被告周业和、王秀某、任淑香、周某负担（此款原告已预交，被告周业和、王秀某、任淑香、周某于本判决生效之日起三日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判长 朱睿
人民审判员 何广兰
人民陪审员 孙静

书记员： 蒋文雯