原告刘某诉被告河北圣亨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

刘某
陈殿斌（河北佳诚律师事务所）
刘晓彤（河北佳诚律师事务所）
河北圣亨房地产开发有限公司
刘捷（河北蓝天联合律师事务所）

原告刘某，无业。
委托代理人陈殿斌、刘晓彤，河北佳诚律师事务所律师。
被告河北圣亨房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区裕华西路128号乐活商务广场B座22楼。
法定代表人王建伟，该公司总经理。
委托代理人刘捷，河北蓝天联合律师事务所律师。
原告刘某与被告河北圣亨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告刘某于2015年6月5日向本院提起诉讼，同日本院决定受理。本院受理后，依法由审判员何颖欣适用简易程序于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘某之委托代理人陈殿斌、刘晓彤，被告河北圣亨房地产开发有限公司之委托代理人刘捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2012年4月24日，被告在未取得商品房预售证明的情况下，与原告签订了乐活时尚广场商铺预购协议书及乐活时尚广场商铺补充协议（编号为2012041904-2）。协议约定:原告购买乐活时尚广场裙楼三层B区106号商铺，建筑面积为13平方米的商铺，预定单价为24104元／㎡，预购总价款为303352元，并约定被告未按期交房或办理产权证，原告可退铺，被告应退还原告已付房款并按日万分之二支付违约金等内容。因被告按照原告所预购商铺总价款的年8%的回报率一次性支付给原告前三年的返租租金，即2012年4月24日至2015年4月23日，共计75205元，并从应交预购商铺款中直接抵付，原告实际交纳预购商铺款金额为238147元，原告按约定于签订协议当日一次性付清了商铺款。但，被告并未按照协议书第五、六条的约定于2013年12月31日前向原告交付商铺并于2014年12月31日前办理产权证。由于被告在订立协议及补充协议时，隐瞒没有取得商品房预售许可证等证明的事实导致合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、第九条  的规定，请求:1、依法认定原、被告签订的乐活时尚广场商铺预购协议书及乐活时尚广场商铺补充协议无效；2、依法判决被告返还原告购买商铺的房款238147元并自2012年4月24日至返还清房款之日止的利息（暂至2015年6月5日利息为51242.28元，此后利息以此为基数继续计算）；3、依法判决被告承担238147元的赔偿责任，以上合计527536.28元；4、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，原、被告签订的商铺预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告刘某的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告河北圣亨房地产开发有限公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商铺预订合同依法应当被认定为无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告河北圣亨房地产开发有限公司应当依法向原告刘某返还购房款238147元。除返还购房款外，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息。原告刘某还要求被告向其支付赔偿金238147元的主张，由于对合同无效的后果其本身存有过错，故该部分损失应由其自身承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、原告刘某与被告河北圣亨房地产开发有限公司于2012年4月24日签订的《乐活时尚广场商铺预购协议书》及《乐活时尚广场商铺补充协议》无效；
二、被告河北圣亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某退还购房款238147元及利息（利息自2012年4月24日起，至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付）；
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9075元，因适用简易程序减半收取为4537.5元，原告刘某负担2048.37元，被告河北圣亨房地产开发有限公司负担2489.13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位:河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号:62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原、被告签订的商铺预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告刘某的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告河北圣亨房地产开发有限公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商铺预订合同依法应当被认定为无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告河北圣亨房地产开发有限公司应当依法向原告刘某返还购房款238147元。除返还购房款外，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息。原告刘某还要求被告向其支付赔偿金238147元的主张，由于对合同无效的后果其本身存有过错，故该部分损失应由其自身承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:

一、原告刘某与被告河北圣亨房地产开发有限公司于2012年4月24日签订的《乐活时尚广场商铺预购协议书》及《乐活时尚广场商铺补充协议》无效；
二、被告河北圣亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某退还购房款238147元及利息（利息自2012年4月24日起，至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付）；
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9075元，因适用简易程序减半收取为4537.5元，原告刘某负担2048.37元，被告河北圣亨房地产开发有限公司负担2489.13元。

审判长：何颖欣

书记员：朱晓义