原告刘某某与被告刘某某、伊某某、黑龙江省福某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：刘某某，男，住望奎县。委托代理人：胡北，黑龙江申平律师事务所律师。被告：刘某某，男，住望奎县党校院里*栋*单元***室。被告：伊某某，男，住望奎县。被告：黑龙江省福某房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市。法定代表人：张巍，职务经理。

刘某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告刘某某与被告伊某某签订的房屋买卖合同无效；2.要求三被告负担诉讼费用。事实和理由：原告与被告刘某某系亲兄弟。2018年6月初被告刘某某在未经原告同意的情况下，私自将父母遗留的房屋，四间有房照的80平方米，一处无房照的40平方米房屋，价值48万元，以低价29万元卖给被告伊某某。原告得知后，于2018年6月15日通过电话找被告伊某某交涉此事，被告伊某某执意不肯退房，态度极其蛮横。6月17日被告黑龙江省福某房地产开发有限公司将该房屋拆除。原告认为被告刘某某无权单独处分买卖房屋，被告伊某某在明知被告刘某某不是房屋所有权人，其买卖合同不受法律保护，被告黑龙江省福某房地产开发有限公司在房屋所有权不清的情况下，将房屋拆除，其行为侵犯了原告的财产所有权，依法应承担责任。被告刘某某辩称,原告所述被告刘某某以29万元价格将80平方米有房照的住房，和40平方米无房照的房屋卖给被告伊某某的事实属实。原告对父母不尽赡养义务，父母生前有病，由被告刘某某负责伺候父母，出钱买药。原告违反老年人权益保护法，按继承法，原告有能力有条件尽赡养义务，不尽赡养义务，分配遗产时应当不分或少分。被告刘某某有权处分父母遗留房屋，被告刘某某和被告伊某某签订的房屋买卖合同有效。伊某某辩称，被告刘某某以29万元的价格将80平方米的房屋及40平方米的后厦子卖给被告伊某某属实。价格是合理的，原告没有找过被告伊某某要房子。刘某某说房子是他父母留给他的，买房子时的中间人是庄德玉，庄德玉与被告刘某某是表兄弟，庄德玉说房子是他姑给他表哥刘某某留下的，刘某某将房照给被告伊某某了。2018年6月11日买的房子，之后刘某某和伊某某去找开发商福某地产，刘某某说房子卖给伊某某了，以后房子有什么事就和伊某某谈。6月14日被告伊某某和开发商签订的拆迁安置补偿协议，用房屋置换开发商的在建7号楼4单元601室。被告伊某某系正常买卖，合同是有效的。黑龙江省福某房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。还查明，原告刘某某和被告刘某某的父母刘国财、庄淑艳于2008年、2009年相继去世，除刘某某和刘某某，夫妻还有一女儿刘志春。有原告提供的望奎县解放路社区居委会证明证实。买卖房屋的房屋所有权人刘国财，位于二街十一委，房证号望奎镇房字第1085**号，丘地号211021，建筑面积80平方米，机构系其他机构。有被告伊某某提供的房屋产权证书证实。
原告刘某某与被告刘某某、伊某某、黑龙江省福某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人胡北、被告刘某某、被告伊某某到庭参加诉讼。被告黑龙江省福某房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系确认合同无效纠纷，原告主张确认被告刘某某和被告伊某某签订的房屋买卖合同无效。合同法中买卖合同规定，出卖人出卖的标的物属于出卖人所有或出卖人有权处分。被告刘某某出卖的房屋系其父母的遗产，该遗产原告主张应共同继承，并提供刘国荣书面证言和刘国兴的出庭证言，二证人证言证实刘国财生前口头说过房屋给刘某某和刘某某。刘国荣的证言未出庭接受当事人质证，证言的真实性存疑，不予采纳。刘国兴的证言，其证实的刘国财夫妻口头遗嘱不符合继承法规定的口头遗嘱遗嘱人在危机的情况下，可以立口头遗嘱，口头遗嘱应当有两个以上见证人在场证实的有效条件。刘国兴的证言不予采纳。被告伊某某提供庄德玉的证言中，证实刘国财妻子庄淑艳生前说房子留给刘某某。庄德玉的证言也不符合继承法中口头遗嘱的规定，不予采纳。刘国财夫妻的房屋做为遗产，三名子女均有继承权，在未明确遗产分割的情况下，该房屋属三继承人共有，刘某某无权处分。刘某某与伊某某签订的房屋买卖合同无效。被告伊某某在与被告刘某某签订房屋买卖合同时，刘某某提供的房屋所有权证所有权人系刘国财，签订的合同中，卖方主体有刘国财。被告伊某某主张刘某某持有房屋所有权证，刘某某即为房屋所有权人，是不符法律规定。伊某某见到房屋所有权人为刘国财后，没有进行确切的调查就认定刘某某持有房屋所有权证即为唯一房屋所有权人，与其签订房屋买卖合同，应认定被告伊某某具有重大过失，其购买的房屋不构成善意取得。被告黑龙江省福某房地产开发有限公司没有审查房屋所有权人便与被告伊某某签订房屋拆迁补偿协议，将房屋拆迁，侵害原告等人的合法权益。综上所述，原告的诉讼请求合法、证据充分、应予支持。被告刘某某和被告伊某某的辩驳理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第十七条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告刘某某与被告伊某某签订的房屋买卖合同无效。案件受理费4250元，由被告刘某某负担2125元，被告伊某某负担2125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审判员　　刘凤革

书记员：周鑫琦