原告丰某某、郭某、郭某与被告郭淑贞买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：丰某某。
原告：郭某。
原告：郭某。
委托代理人：李守民，河北陈华律师事务所律师。
被告：郭淑贞。
委托代理人：李建平。
第三人：蔡振坤。

原告丰某某、郭某、郭某与被告郭淑贞，第三人蔡振坤买卖合同纠纷一案，原告于2013年12月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告丰某某及郭某、郭某委托代理人李守民与被告郭淑贞及委托代理人李建平到庭参加诉讼，第三人蔡振坤经本庭传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2013年9月5日，隆化县人民法院作出了（2013）隆民初字第511号民事调解书，该调解书已生效，根据调解书中第一项协议，原告享有位于隆化镇煤窑村冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋的所有权及使用权的三分之一，被告享有三分之二。第四项被告有权决定对该国有土地及附属房屋是否变卖，但同等价格三原告有优先购买权。2013年11月16日，原告收到被告欲变卖该国有土地及附属房屋的通知，原告于2013年11月18日通过隆化镇煤窑村书记和村主任向被告答复。答复内容：对冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋如卖50万元无异议，按调解协议原告应得三分之一价款，如卖13.5万元，原告购买该国有土地及所属房屋，并给付被告应占份额三分之二部分价款。原告却于2013年12月9日收到被告委托律师送达的协议书，被告单方将冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋以13.5万元的价款转让给第三人蔡振坤。被告在接到原告在同等价格下购买该国有土地及附属房屋情况下仍然转让给第三人，被告的行为侵害了原告的优先购买权。要求依法确认被告郭淑贞同第三人蔡振坤于2013年11月26日签订的房屋及土地转让协议无效；三原告以同等价格对位于隆化镇煤窑村冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋的所有权及使用权的三分之二部分的优先购买权。即原告再给付被告购房款8.1万元，上述房屋及土地所有权和使用权归原告所有，被告负责协助过户义务。由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、诉状中原告郭某、郭某不是本人签字，出自一人笔体，我认为不符合法律程序。2、原告诉讼请求的第二条，不知道13.5除3是什么意思。3、2013年11月16日原告收到的通知，不真实，11月18日给我答复不真实，2013年11月8日11时34分45秒原告是这个时间签收的卖房通知书。我认为我与第三人蔡振坤签订的协议有效。我已经通知原告方了，但是他们没有按照通知时间予以答复。即使给付房款，也不是8.1万元，应该是9万元。
第三人向本庭提交了答辩状，答辩意见：1、郭淑贞出售位于隆化镇煤窑村的冀隆政第（92）35号国有土地及房屋的行为有丰某某三人的明确授权；2、出售该房屋时，已通知原告；3、原告的第一项诉讼请求不能成立；4、原告的第二项诉讼请求与本案不是同一法律关系不应一并解决。
原告为支持自己的主张，除当庭陈述外，向法庭提交了如下证据：
证据一、（2013）隆民初字第511号民事调解书一份，拟证明原告享有冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋所有权及使用权三分之二的份额。该房屋在同等价格下，本案原告享有优先购买权。
证据二、被告给原告发的通知和快递公司的邮件各一份，拟证明被告所发通知的内容和收到的时间。通知的内容为：房屋售价50万元，并且限定了买卖方式和后果。关于该通知送达，是通过邮政特快专递邮的，他是给郭某邮寄的，也没有给本案另两位原告，而郭某收到的时间是2013年11月15日下午四点。
证据三、原告方于2013年11月18日向被告发出的答复意见邮寄单各一份，拟证明该意见的内容，以及被告已经收到。内容为：对该房屋如卖50万元没有异议，原告享有三分之一份额，得钱不买房，如该房屋定价为13.5万元，原告买房，将三分之二份额价款付给被告。
证据四、被告与第三人蔡振坤所做的购房协议一份，拟证明该协议中房屋售价13.5万元，该协议没有本案原告签字确认，该协议是原告于2013年12月9日通过陈华律师事务所的许某某律师才知道被告卖房的事实。该证据原告认为被告方剥夺了原告方的优先购买权。
对原告提供的证据，被告的质证意见：对证据一无异议。对证据二认可是被告给原告方发的，因为没有丰某某的地址，邮寄给了郭某，郭某也是原告之一。快递单中没有收到时间，具体时间与原告所说的收到时间不一致。对证据三被告认可收到了这份答复意见，内容无异议，但是对证明人有异议，三原告不是煤窑村村民，村书记村主任签字没有效力，房屋是国有土地，不是集体的。对证据四真实性无异议。
被告除当庭答辩外，向法庭提交如下证据：
证据一、给原告邮寄卖房通知书的凭证一份，拟证明原告收到了通知及收到的时间。
证据二、承德圆通快递有限公司隆化门市部出具证明一份，拟证明2013年11月27日15时18分送达收件人郭某，有邮递员的姓名和手机号。
证据三、给原告郭某邮寄快递的存根一份，证明发走的时间是2013年11月6日11时。
原告对被告提交证据的质证意见：对证据一有异议，该证据证明不了三原告收到该通知的时间。该证据属于复印件，不是合法有效的证据。对证据二真实性无异议，但是该通知所做的售价卖房是50万元，与协议所约定的13.5万元不一致。只能证明被告邮寄出的时间，证明不了原告收到的时间，而且该通知只是给郭某的，另两个原告与郭某不在一个收件地址，不能证明三原告收到了这份通知。对证据三认为哪天收到的与本案没有因果关系。
对原、被告提交证据的分析与认定：被告对原告提供的证据一、四没有异议，该证据来源合法，具有真实性，与本案有关联，予以采信。对证据二中快递单收到时间有异议，对其他内容没有异议。对证据三的内容没有异议，对答复意见中的证明人有异议，对证据二、三中有异议部分不予采信，没有异议的部分予以采信。对证据一、三，虽有异议，但该证据来源合法，具有真实性，与本案有关联，能客观反映案件事实，予以采信。
经审理查明，丰某某系郭某甲、安某某之女，郭某乙系郭某甲、安某某养子。在丰某某与郭某乙未成年时郭某甲去世。1982年7月19日安某某与郭某甲解除了收养关系后，郭某乙与丰某某结婚，生育长女郭某，次女郭某。安某某、郭某乙也先后死亡。郭某甲与安某某生前有座落在煤窑村的房院一处，宅基地属国有土地。原、被告双方因该房院发生纠纷，郭淑贞于2013年6月20日向本院起诉。本院于2013年9月5日作出了（2013）隆民初字第511号民事调解书，调解协议第一项确定三原告享有位于隆化镇煤窑村冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋所有权及使用权的三分之一份额，被告享有三分之二份额；第四项确定被告有权决定对该国有土地及附属房屋是否变卖，但同等价格三原告有优先购买权。被告郭淑贞于2013年11月6日向原告郭某邮寄了一份通知书，未向其他两位原告丰某某、郭某告知。通知书的内容为：“煤窑村房院现与买方蔡振坤初步达成买卖协议，即售价约50万元人民币，卖方负责将土地使用权证办到买方名下，前期产生费用约36万元（其中土地出让金33.6万元，市场价每亩80万元，0.6亩土地，税金及其他费用2.4万元）。办理完手续按实际支出票据计算，如你方要购买此房院，办手续和费用自行承担，限你在收到此函七日内，带款回隆化办理，逾期不回，视同自行放弃优先购买权。”
2013年11月16日原告郭某收到该通知，11月18日以丰某某、郭某、郭某的名义向被告郭淑贞进行了答复，其内容为：“对煤窑村房院所卖50万元没有异议，按先前协议付我三分之一，即17万元。如此房院卖给我，以前所定此房价13.5万元，扣除我三分之一所得，其余部分我付给你，请你慎重处理。”
2013年11月26日，被告郭淑贞以其原告共同名义与第三人蔡振坤签订了房屋买卖协议书，以13.5万元价款将原、被告共有的冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋卖给蔡振坤，过户等一切税费由蔡振坤承担。

本院认为，被告郭淑贞享有对冀隆政第（92）35号国有土地及附属房屋决定是否变卖的权利，在行使该权利时，应当告知三原告及时行使法律规定的优先购买权，而被告只告知了三原告中的郭某，而未告知丰某某和郭某，郭某虽然以三人的名义给被告进行了答复，在答复时丰某某和郭某并不知情，致使二原告在被告变卖该土地和房屋时，未能及时行使优先购买权，被告与第三人蔡振坤签订的房屋及土地转让协议侵害了二原告的利益，违反了法律强制性规定，原告主张该协议无效的诉讼请求符合法律规定，应予支持。因被告与第三人签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，原告的第二项诉讼请求以被告与第三人签订的房屋及土地转让协议有效依据，该协议无效后，该主张失去了客观事实的前提和法律基础，故对该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项之规定，判决如下：

一、被告郭淑贞与第三人蔡振坤于2013年11月26日签订的房屋及土地转让协议无效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告负担。诉讼费用限于本判决生效后三日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

审判长 段云龙
代理审判员 吴锡臣
人民陪审员 李明林

书记员： 王然