原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会与被告张桂某租赁合同纠纷一案一审民事判决书

丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会
孙晓平（河北坤平律师事务所）
张桂某
刘玉玺（丰宁满族自治县大阁镇正平法律服务所）

原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会。
法定代表人赵国强，职务村主任。
委托代理人孙晓平，河北坤平律师事务所律师。
被告张桂某。
委托代理人刘玉玺，丰宁满族自治县大阁镇正平法律服务所法律工作者。
原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会（以下简称撒袋沟门村委会）与被告张桂某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理并作出判决，被告不服判决提起上诉，承德市中级人民法院审理后以原判决认定事实不清、遗漏当事人为由裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告撒袋沟门村委会法定代表人赵国强及其委托代理人孙晓平、被告张桂某及其委托代理人刘玉玺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为:福成公司将其养牛小区的牛舍租赁给被告饲养奶牛使用，双方口头约定了租金数额、支付方式、房屋维修管理等内容，该口头合同不违反法律的禁止性规定，应为合法有效合同。合同双方应当全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。福成公司作为出租方，应当履行租赁物的维修义务，但因该公司经营管理发生严重困难后，其未再履行维修义务，故被告作为承租人自行维修支付的费用应由出租人负担，并应当相应减少租金。被告自2011年4月16日以后未交的租金，虽然福成公司没有及时收取，但根据合同权利义务相一致原则，被告仍应向相关权利人予以支付。被告以福成公司未尽到维修义务为由，拒付欠付的租金没有合法依据，本院不予采信。
福成公司解散后注销过程中，原公司股东郑百良和撒袋沟门村委会就公司出租房屋的租金收取和权属问题已经达成协议予以明确约定，并已经通知被告向原告交付租金，原告撒袋沟门村委会作为租金的债权人即原福成公司的唯一受让人，其有权以原告身份起诉被告，故撒袋沟门村委会的原告主体身份适格；根据原公司股东间的协议，郑百良对被告2011年4月21日以后未交付的租金没有所有权，故本案不存在遗漏原告问题；原福成公司与被告签订的口头租赁合同，在福成公司注销后，原告方作为诉讼的权利方起诉被告，依据合同的相对性，亦不存在遗漏被告的问题。故此，本院对被告关于诉讼主体不适格的抗辩不予采纳。
原福成公司与被告签订的口头租赁合同已经履行多年，但双方对于合同的租赁期限存有不同认识，在双方就租赁合同未依法解除前，原告诉请被告返还租赁物缺乏依据，故本院对该请求不予支持。根据原福成公司股东间的协议，原告只能对被告2011年4月21日以后的租金主张权利，对于原告多主张的租金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第八十条  、第一百零七条  、第二百一十二条  、第二百二十条  、第二百二十一条  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:
被告张桂某给付原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会租用半栋牛舍的租金自2011年4月21日至2015年2月28日共计13900元，扣除维修费用3280元，再应给付10620元。此款应于本判决生效后十日内付清。
自2015年3月1日以后，被告租赁期间的租金每半栋每月300元，被告张桂某应按照合同约定于当月的月底前向原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费360元，由原告承担160元，被告承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。

本院认为:福成公司将其养牛小区的牛舍租赁给被告饲养奶牛使用，双方口头约定了租金数额、支付方式、房屋维修管理等内容，该口头合同不违反法律的禁止性规定，应为合法有效合同。合同双方应当全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。福成公司作为出租方，应当履行租赁物的维修义务，但因该公司经营管理发生严重困难后，其未再履行维修义务，故被告作为承租人自行维修支付的费用应由出租人负担，并应当相应减少租金。被告自2011年4月16日以后未交的租金，虽然福成公司没有及时收取，但根据合同权利义务相一致原则，被告仍应向相关权利人予以支付。被告以福成公司未尽到维修义务为由，拒付欠付的租金没有合法依据，本院不予采信。
福成公司解散后注销过程中，原公司股东郑百良和撒袋沟门村委会就公司出租房屋的租金收取和权属问题已经达成协议予以明确约定，并已经通知被告向原告交付租金，原告撒袋沟门村委会作为租金的债权人即原福成公司的唯一受让人，其有权以原告身份起诉被告，故撒袋沟门村委会的原告主体身份适格；根据原公司股东间的协议，郑百良对被告2011年4月21日以后未交付的租金没有所有权，故本案不存在遗漏原告问题；原福成公司与被告签订的口头租赁合同，在福成公司注销后，原告方作为诉讼的权利方起诉被告，依据合同的相对性，亦不存在遗漏被告的问题。故此，本院对被告关于诉讼主体不适格的抗辩不予采纳。
原福成公司与被告签订的口头租赁合同已经履行多年，但双方对于合同的租赁期限存有不同认识，在双方就租赁合同未依法解除前，原告诉请被告返还租赁物缺乏依据，故本院对该请求不予支持。根据原福成公司股东间的协议，原告只能对被告2011年4月21日以后的租金主张权利，对于原告多主张的租金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第八十条  、第一百零七条  、第二百一十二条  、第二百二十条  、第二百二十一条  、第二百二十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:

被告张桂某给付原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会租用半栋牛舍的租金自2011年4月21日至2015年2月28日共计13900元，扣除维修费用3280元，再应给付10620元。此款应于本判决生效后十日内付清。
自2015年3月1日以后，被告租赁期间的租金每半栋每月300元，被告张桂某应按照合同约定于当月的月底前向原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费360元，由原告承担160元，被告承担200元。

审判长：刘桂某
审判员：丛春林
审判员：廖安娜

书记员：孙云新