原告严某某与被告秦某发、武汉盛唐房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

严某某
刘小军（湖北中和信律师事务所）
秦某发
管丽琼（湖北言和律师事务所）
武汉盛唐房地产集团有限公司
陈雄飞
詹军阳
武汉盛唐商业管理有限公司

原告严某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人刘小军，湖北中和信律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告秦某发，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人管丽琼，湖北言和律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉盛唐房地产集团有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人詹军阳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
第三人武汉盛唐商业管理有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，身份情况同上。代理权限为特别授权。
原告严某某（以下简称原告）与被告秦某发、武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判。审理期间，本院通知武汉盛唐商业管理有限公司（以下简称盛唐商管公司）作为第三人参加诉讼。本案于2012年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘小军、被告秦某发的委托代理人管丽琼、被告盛唐集团的委托代理人詹军阳以及被告盛唐集团、第三人盛唐商管公司的共同委托代理人陈雄飞到庭参加诉讼。因本案需以其他案件的审理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2012年12月13日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。

本院认为，一、被告秦某发为坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1216号商铺的所有权人，其与原告、第三人盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告和被告秦某发应依照合同约定享有权利和履行义务。被告盛唐集团不是商铺租赁合同的签订人，其收取原告商铺租金，系接受第三人盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且该商铺租金随后也由第三人盛唐商管公司给付被告秦某发，故原告向被告盛唐集团主张合同项下责任的理由不成立，本院不予支持。二、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题，经查，原告自2012年8月起已多次与第三人盛唐商管公司协商解除合同事宜，并于2012年11月12日腾退出该商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条  “当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案所涉租赁合同已事实上不能履行，故可以确认租赁合同已于2012年11月12日解除，故被告秦某发关于解除合同于法无据的抗辩意见，本院不予采纳。被告秦某发、第三人盛唐商管公司在原告退出商铺后拒绝接受商铺，导致商铺在此后期间形成的空置损失，应由被告秦某发自已负担。原告接受商铺后，已在租赁商铺从事经营活动，租赁合同未备案登记、经营户未办理营业执照以及合同内容是否公平，均与合同效力无关，也未实际影响合同的履行，故原告单方终止合同履行已构成违约。根据租赁合同关于免租期限和租金标准的约定，原告第一年租赁期间有权无偿租赁商铺，第二年实际使用商铺期间（2012年9月1日至2012年11月12日）应交纳的商铺租金为5829元（2429元×2月＋2429元÷30日×12日），在扣除该租金后，原告已支付的其他租金85779元（91608元－5829元）属其预付的2012年11月13日以后的商铺租金，被告秦某发应承担该剩余租金的返还责任。三、关于原告应承担的违约金标准问题，经查，《商铺租赁合同》对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形，结合本案的事实，违约金的标准应当为6个月租金，即原告应向被告秦某发支付的补偿款和违约金总额为45804元（91608元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商铺的租金5420元后，被告秦某发应返还原告商铺租金39975元（91608元－5829元－45804元）。故原告请求被告秦某发返还61072元商铺租金的理由不成立，本院不予支持。四、关于租金税费的承担问题，经查，根据《商铺租赁合同》第十四条“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”的约定，收取租金所缴纳税费的义务，应由被告秦某发承担，退还相应租金后，对于被告秦某发按退租金前的金额所缴的税费，可以由原告支付的违约金予以弥补，故原告无需再向被告秦某发承担租金税费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第九十一条  第（七）项  、第一百零七条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第二款  、第一百四十二条  的规定，判决如下:
一、解除原告严某某与被告秦某发签订的《商铺租赁合同》；
二、被告秦某发于本判决生效后十日内退还原告严某某商铺租金39975元；
三、驳回原告严某某的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费663元、其他诉讼费用92元，合计755元分别由原告严某某负担261元，被告秦某发负担494元（此款原告严某某已预付本院，被告秦某发随同上述判决款项一并支付原告严某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费
663元，款汇武汉市中级人民法院；户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户:079501040000393；开户行:农行武汉市民航东路分理处，行号:832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，一、被告秦某发为坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区1楼1216号商铺的所有权人，其与原告、第三人盛唐商管公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告和被告秦某发应依照合同约定享有权利和履行义务。被告盛唐集团不是商铺租赁合同的签订人，其收取原告商铺租金，系接受第三人盛唐商管公司委托后实施的代理行为，且该商铺租金随后也由第三人盛唐商管公司给付被告秦某发，故原告向被告盛唐集团主张合同项下责任的理由不成立，本院不予支持。二、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题，经查，原告自2012年8月起已多次与第三人盛唐商管公司协商解除合同事宜，并于2012年11月12日腾退出该商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条  “当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案所涉租赁合同已事实上不能履行，故可以确认租赁合同已于2012年11月12日解除，故被告秦某发关于解除合同于法无据的抗辩意见，本院不予采纳。被告秦某发、第三人盛唐商管公司在原告退出商铺后拒绝接受商铺，导致商铺在此后期间形成的空置损失，应由被告秦某发自已负担。原告接受商铺后，已在租赁商铺从事经营活动，租赁合同未备案登记、经营户未办理营业执照以及合同内容是否公平，均与合同效力无关，也未实际影响合同的履行，故原告单方终止合同履行已构成违约。根据租赁合同关于免租期限和租金标准的约定，原告第一年租赁期间有权无偿租赁商铺，第二年实际使用商铺期间（2012年9月1日至2012年11月12日）应交纳的商铺租金为5829元（2429元×2月＋2429元÷30日×12日），在扣除该租金后，原告已支付的其他租金85779元（91608元－5829元）属其预付的2012年11月13日以后的商铺租金，被告秦某发应承担该剩余租金的返还责任。三、关于原告应承担的违约金标准问题，经查，《商铺租赁合同》对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形，结合本案的事实，违约金的标准应当为6个月租金，即原告应向被告秦某发支付的补偿款和违约金总额为45804元（91608元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商铺的租金5420元后，被告秦某发应返还原告商铺租金39975元（91608元－5829元－45804元）。故原告请求被告秦某发返还61072元商铺租金的理由不成立，本院不予支持。四、关于租金税费的承担问题，经查，根据《商铺租赁合同》第十四条“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”的约定，收取租金所缴纳税费的义务，应由被告秦某发承担，退还相应租金后，对于被告秦某发按退租金前的金额所缴的税费，可以由原告支付的违约金予以弥补，故原告无需再向被告秦某发承担租金税费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第九十一条  第（七）项  、第一百零七条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第二款  、第一百四十二条  的规定，判决如下:

一、解除原告严某某与被告秦某发签订的《商铺租赁合同》；
二、被告秦某发于本判决生效后十日内退还原告严某某商铺租金39975元；
三、驳回原告严某某的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费663元、其他诉讼费用92元，合计755元分别由原告严某某负担261元，被告秦某发负担494元（此款原告严某某已预付本院，被告秦某发随同上述判决款项一并支付原告严某某）。

审判长：张军华

书记员：陈芳