原告上海奉石建材有限公司诉被告上海世目进出口有限公司、第三人上海市奉贤区青村镇石海经济合作社房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

   原告：上海奉石建材有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇石海村石桥370号1幢105室。
　　法定代表人：顾益欢，执行董事。
　　委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。
　　被告：上海世目进出口有限公司，住所地上海市浦东新区普陀路375号10幢106室。
　　法定代表人：戴国达，董事长。
　　委托诉讼代理人：王芳荣，上海市国鑫律师事务所律师。
　　被告：上海世目防护用品有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇石桥村358号2车间。
　　法定代表人：戴国达，董事长。
　　委托诉讼代理人：王芳荣，上海市国鑫律师事务所律师。
　　第三人：上海市奉贤区青村镇石海经济合作社，住所地上海市奉贤区青村镇石海村。
　　法定代表人：沈国平，理事长。
　　委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：谢蕾，上海市金钟律师事务所律师 。
　　原告上海奉石建材有限公司（以下简称奉石公司）诉被告上海世目进出口有限公司（以下简称世目公司）、上海世目防护用品有限公司（以下简称世目防护）、第三人上海市奉贤区青村镇石海经济合作社（以下简称石海合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，2018年7月22日，被告世目公司提出管辖异议，本院于2018年7月24日裁定驳回被告世目公司对本案管辖权提出的异议。被告世目公司不服提起上诉，2018年9月10日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，被告世目公司认为世目防护与本案具有利害关系，要求追加世目防护为本案被告，经原告同意，本院追加世目防护为本案被告，并于2018年10月24日公开开庭进行了审理。庭审当天，被告世目公司及世目防护要求反诉，后被告世目公司、世目防护撤回反诉，本院裁定准许。本案因案情复杂，转为适用普通程序后本院分别于2019年6月3日、8月15日再次公开开庭进行了审理。原告奉石公司的委托诉讼代理人晋松、被告世目公司、世目防护的法定代表人戴国达及委托诉讼代理人王芳荣、第三人石海合作社的委托诉讼代理人顾爱珍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告奉石公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2008年3月20日签订的《厂房租赁合同书》终止；2、被告接收由原告代为保管的旧设备及物资（详见光盘）；3、被告支付旧设备及物资代为搬迁费201,174元；4、被告支付原告代为保管费（按6,000元/月）计算至实际接受之日及电费。事实和理由：2008年3月20日，被告就原告坐落于上海市奉贤区青村镇石桥村823号厂房，主厂房面积1080平方米，厂区备用土地约4300平方米，签订了《厂房租赁合同书》租期自2008年6月1日至2028年6月1日至，租金按0.30元/平方米计算，新增面积另计租金。合同履行后，因被告属未通过环保评估企业，2012年4月25日原告致函被告存在排放有腐蚀性气体，要求被告立即整改。2017年5月10日，石海村召开环保工作沟通会议，被告作为出席单位，会议议题为违规企业关停事项。政府将原告出租土地列入198版块建设用地减量化，且原告与第三人签订了《厂房及设施收购》，2017年12月14日，由第三人牵头，青村镇人民政府落实拆除。有关旧设备及物资经第三人派员摄像监督搬离。就堆放物原告委托律师致函被告及时接收，但被告不予接收。自2017年12月起，第三人落实由原告替被告进行看护，相关看护费由原告承担。为防止堆放物自然损耗，原告委托律师致函被告及时接收，但被告仍未接收。鉴原告遂起诉。
　　被告世目公司、世目防护共同辩称，第一，被告世目公司是受被告世目防护委托签订的租赁合同，原告对此也知情，被告世目公司是代理，被告世目公司主体不适格。第二，第三人主体不适格，第三人与本案租赁合同无任何利害关系，与第三人无关，请求驳回对第三人的诉讼。第三，原告要求终止合同没有任何合同依据和法律依据，被告也不同意终止合同，实际上房屋拆除，但不应该终止合同或者解除合同，而是合同出于中止状态，故不同意原告第1项诉请。关于原告的第2项诉请，不是旧设备而是生产设备和物资，原告所谓保管的设备和物资实际是两个行政强制行为的第二现场，是行政强制行为存在损害后果的证据。只有经过法院现场勘验评估后才能处理。被告也曾经与原告联系要求原告提供移交清单，原告却表示没有清单，没有清单无法移交。关于原告第3项诉讼请求，设备和物资是行政行为存在的证据和后果，政府强制拆除后怎样处理由法院来定，被告也没有要求保管，原告应向委托人主张权利，且拆除过程中，强制将被告物品设备切割开来，导致损坏。关于原告的第4项诉讼请求，被告没有委托原告保管，2017年6月30日，原告已经拉掉电了，12月14日强拆了，发生的电费与被告无关。并且本案诉讼请求第2、3、4均不是本案审理范围。本案是房屋租赁合同纠纷，而诉讼请求中2、3、4系原告受青村镇政府委托保管，是侵权案件的审理范围。被告已经打算提起侵权之诉，故诉讼请求第2、3、4与本案无关。被告世目防护到奉贤办企业是当地招商政策鼓励去的，手续都是园区帮忙办理的，从2008年申请到2018年，环保部门从未处罚过被告世目防护，环保与本案无关。本案背景就是工业土地减量化，在此政策下，环保部门出具停产通知，减量化政策本身被告无异议，但应当按照法定程序进行。原告在厂房还有10年租赁有效期的情况下，未协商补偿问题，即向村委会出具承诺书同意出租厂房，损害了被告世目防护的利益。
　　第三人石海合作社述称，本案系租赁合同关系，第三人与本案无涉，愿意配合法庭查明事实；从原告与第三人签订协议后，一直通知被告搬离物品，被告不搬离系其擅自扩大损失，现涉案合同已经无法履行。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（厂房租赁合同书、环保沟通会议照片、工商登记资料、产权转让合同、录音资料、上海明光建筑工程有限公司的情况说明、承诺书、信息公开资料），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：1、原告提供的《厂房及设施收购协议》，被告表示不清楚，第三人无异议，鉴于合同相对方均无异议，本院予以认可；2、情况说明，被告不认可，但认可村书记组织过协商，只是协商未成，第三人对此无异议，鉴于情况说明系对本案强制拆除时间进行的说明，双方对于拆除时间也没有异议，本院予以采纳；3、通知函，被告及第三人均不予认可，原告也未提供相应的送达凭证，本院对此难以采信；4、告知书、告知函及附件，被告对此不予认可，但认可收到相应告知书等，第三人对此无异议，故本院确认上述证据真实性；5、收据、客户回单、减量化工程另计项目、支付工资凭证、银行转账委托书回单、费用清单，被告对此不予认可，第三人对此无异议，本院对此难以采纳；6、电费发票，被告对真实性没有异议，但对于关联性不予认可，第三人对此无异议，故本院确认上述证据真实性；7、拆除光盘，被告对此不予认可且认为不完整，第三人无异议，鉴于虽然被告不予认可，但是该光盘确系拆除时录制，故本院予以采纳；8、专利证书、被告整理的手套在库数等、固定资产净值清单、邮件往来，原告及第三人均不予认可，认为部分系被告自制且与本案无关联性，本院认为，上述证据与本案不具有关联性。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月28日，奉贤区钱桥镇石桥村农工商合作社（甲方）与原告（乙方）签订《产权转让合同》约定，甲方将所属部分闲置房屋建筑物产权，经资产评估以0.80万元有偿转让给乙方。甲方同意将原企业厂区占地面积为1039平方米土地使用权租赁给乙方使用。三年一定。2003年9月、11月，原告办理了转制企业建设用地审批手续。
　　2008年3月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》约定，原告将位于上海市奉贤区青村镇石桥村823号厂房出租给被告。租赁物功能为生产形用厂房。租赁期限从2008年6月1日至2028年6月1日。租金为每年145,000元。每三年在原来基础上递增5%即10,000元/次，新增面积另计，每平方米每天0.3元。保证金30,000元。租金由被告世目防护支付，支付至2017年12月底。
　　2017年4月，上海市奉贤区青村镇石海经济合作社（以下简称石海合作社）与原告签订《厂房及设施收购协议》约定，石海合作社收购原告用地，原告签约交钥匙（截至2017年6月30日）开始拆除。
　　2017年5月，被告世目防护的法定代表人戴国达出席了石海村环保工作沟通会议。2017年12月4日，原告法定代表人向被告世目公司发送《告知书》言明，因世目公司环境污染，今年10月30日被环保局派员前来将电表已拆除，责令停产。希望世目公司在本月10日之前派员前来将设备拆除及物资处理。
　　2017年12月14日，原告法定代表人出具《承诺书》言明，由于本人与租房人之间无法就减量化资金分配达成协议，本人同意由青村镇人民政府管理部门对本企业厂房及设备进行拆除（含一切设备成品在内），所造成一切损失及责任都有本公司承担，同青村镇政府及石海村村民委员会无关。同日，涉案房屋被拆除，被告物品被搬至室外空地，用油布遮挡。
　　2018年3月，青村镇各部门联合发送《告知书》给戴国达要求在2018年3月30日拆除违法建筑，配合整治，如在规定期限内不搬离，相关部门将采取强制措施。
　　2018年3月14日，原告再次发送《告知书》给被告，言明收到青村镇拆违办等八个部门的告知书，政府认定世目公司物资堆放处也属于违章建筑，限本月底前搬迁，现将政府出具告知书邮寄给被告。2018年6月11日，上海市奉贤区青村镇石海村村民委员会出具《情况说明》，言明2017年4月原告与石海合作社签订《厂房及设施收购协议》，协议约定2017年6月30日原告交钥匙，但原告没有按期交钥匙，2017年12月14日，由于青村镇政府完成年度减量化指标，进行清场拆除厂房、搬离设备。镇政府及石海村村民委员会要求企业将减量化土地上废旧设备及物品搬离。
　　还查明，两被告于2018年8月14日向上海市闵行区人民法院提起行政诉讼，要求上海市奉贤区青村镇人民政府、上海市奉贤区青村镇石海村村民委员会赔偿强制拆除厂房、设备造成的损失。2019年3月7日，上海市闵行区人民法院裁定驳回起诉。
　　庭审中，原告自述，出租给被告的诉争厂房系事后翻建加盖的，没有相应的手续。关于物品清单，其无法提供；搬迁费村里支付了一部分，原告支付了一部分。 被告认为，其无法接收物品，因为保管物品交接并非本案审理范围，需要原告提供清单，且被告收回成本巨大。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于本案系争厂房一部分通过产权转让交易并且补办相应手续，但一部分系未经审批自行改建，故原、被告签订的《厂房租赁合同》部分无效，部分有效。现诉争房屋已经在2017年12月14日被拆除，即使合同有效部分也因房屋被拆除而无法使用，合同目的无法达到，故合同有效部分在2017年12月14日因合同履行不能而解除。原告还主张合同解除后，被告物品未及时搬离导致保管费用及搬迁费用。但本院认为，委托原告保管的并非被告，原告在2017年4月已经签订收购协议，其明知诉争房屋应予以拆除，在与被告就相关搬离问题协商不成的前提下，其可以采用诉讼等方式妥善解决合同履行不能等的相关问题，但其在2017年12月4日通知被告搬离，12月14日即承诺同意拆除，并在当日诉争厂房被拆除，被告物品被搬走，委托原告保管相关被告物品的并非被告，原告要求被告承担相关费用，于法无据，本院难以支持。现被告物品堆放在外，为避免损失进一步扩大，被告理应予以收回。被告世目公司租赁厂房目的系为了被告世目防护生产经营，被告世目防护也在签订合同后在租赁地址注册成立，并使用房屋，被告世目防护也支付了房租。本案中从合同的实际履行情况，可判定被告世目防护作为系争房屋的实际使用人与租赁合同之债权人原告达成了加入债务的契约，故被告世目防护与作为租赁合同承租人的被告世目公司构成并存的债务承担关系，其同样负有搬离产品设备的义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海奉石建材有限公司与被告上海世目进出口有限公司于2008年3月20日签订的《厂房租赁合同书》部分无效；
　　二、确认原告上海奉石建材有限公司与被告上海世目进出口有限公司于2008年3月20日签订的《厂房租赁合同书》部分有效部分于2017年12月14日解除；
　　三、被告上海世目进出口有限公司、上海世目防护用品有限公司于本判决生效之日起十日内接收位于上海市奉贤区青村镇石海村原告上海奉石建材有限公司代为保管的设备及物资；
　　四、驳回原告上海奉石建材有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币5,730元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：裴孙英

书记员：张  慧