原告上海佳升清洁用品有限公司诉被告上海缘秋机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

   原告：上海佳升清洁用品有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平港路853号。
　　法定代表人：许思杰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：黄学锋，上海市上正律师事务所律师。
　　被告：上海缘秋机械制造有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号24幢N3079室。
　　法定代表人：唐东，总经理。
　　委托诉讼代理人：周海波，男，在上海缘秋机械制造有限公司工作。
　　委托诉讼代理人：王冬雪，上海上华律师事务所律师。
　　原告上海佳升清洁用品有限公司（以下简称“佳升清洁公司”）诉被告上海缘秋机械制造有限公司（以下简称“缘秋机械公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序并经双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，分别于2019年3月11日、2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄学锋、被告法定代表人唐东及其委托诉讼代理人王冬雪到庭参加了两次庭审，被告委托诉讼代理人周海波到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告佳升清洁公司向本院提出诉讼请求：1. 判令被告向原告支付2018年12月1至5日的租金计9,421.55元 (计算方式:当月租金除以31*6天);2.判令被告因未履行提前60天通知义务单方退租应向原告支付相当于2个月租金的代通知金计97，356元整;3.判令被告向原告支付提前解除租赁合同的违约金计194,712元整;4.判令被告承担本案租赁合同中介费用计48，678元。事实与理由：2018年5月3日,原被告签署《厂房租赁合同》,被告承租原告位于上海市奉贤区四团镇平港路853号第四幢1333.67平方米厂房；用途为五金机械类加工；租期为9年，自2018年6月1日至2027年5年，免租期为2018年5月6日至5月31日；2021年5月31日前年租金为584,147元，租金每6个月支付一次，先付后用，除第一期租金于交接日前付清外，此后每期租金于下一个付款周期前15天支付(第二期租金支付日为2018年11月15日前)，如逾期支付，应按1%每天支付逾期应付滞纳金；如一方提前退租，则必须提前60天书面通知另一方并承担4个月租金的违约金及居间方咨询服务费用。上述《厂房租赁合同》签署后，原告于2018年5月6日向被告交付厂房，被告也安装相关设备并进行生产。后原告发现被告于2018年11月8日左右将设备及人员全部迁出。因原告未收到被告第二期应付租金,原告为此于2018年11月27日发函给被告，要求被告收到该函后7天内以书面方式确认是否继续履行上述《厂房租赁合同》,若继续履行的，则应在前述期限内同时支付第二期应付租金；若在前述期限内拒不回复，或虽回复但未不支付第二期租金的，则原告将视其提前退租并据此追究其违约责任。然被告于2018年11月28日收到函件后拒不答复，也不支付第二期租金，原告认为被告行为的实质为提前单方解除租赁合同，故原告起诉至法院。
　　被告缘秋机械公司答辩称，系争厂房没有产权证，系争租赁合同应属无效，即使合同有效，原告也未按照合同约定提供房屋产权材料给被告办理环评手续，故被告有权解除租赁合同，解约责任主要在原告而非被告。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提供的《厂房租赁合同》、建设银行交易明细2张、增值税发票3张及上海浦东发展银行业务凭证1张、《函告》及快递单2组、中国建设银行网上银行电子回执（中介费付款凭证）、上海市奉贤区四团镇人民政府环境保护办公室出具的《情况说明》1份、《上海市房地产权证》、《上海市奉贤区环境保护局沪奉环保许管[2013]153号》文件和《上海市建设项目（工程）档案验收合格证》等证据，被告提供法定代表人唐东与原告经理吴永久之间的微信聊天记录1组，本院予以确认并在卷佐证。
　　对于双方有争议的证据和事实，本院认证如下：1、原告提供建设工程规划许可证和《关于核发上海佳升清洁用品有限公司扩建厂房<建设工程规划设计要求通知单>的决定》，证明系争房屋已取得建设规划许可证；被告认为原告未提供原件，故对其真实性有异议；对此，原告于2019年5月5日提交房地产权证予以佐证，故本院对原告该组证据真实性予以确认。2、原告《函告》及快递单2组，证明原告给被告发函，被告未回复；被告对该组证据真实性认可，但认为被告未收到；对此，本院认为，一份《函告》寄往注册地，快递查询单显示于2018年12月5日退信，另一份《函告》寄往办公地，快递查询单显示于2018年11月28日签收，且该办公地址与原告员工与被告法人微信聊天记录中地址一致，故本院对被告所述未收到的观点不予采纳。3、被告提供光盘1张，证明被告搬走后多次与原告吴永久沟通小环评事宜，且原告吴永久知道被告搬走时间；原告认为该视频系非法录制，且认为吴永久协调处理系个人行为，不能代表原告，也无法看出办理小环评系原告的义务；对此，本院认为，视频系2018年10月26日拍摄，拍摄之时被告尚未实际搬离系争房屋，故以此来证明被告搬离时间显有不妥，故本院对该组证据不予确认。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2018年5月3日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将其所有的位于上海市奉贤区四团镇平港路853号第4幢厂房（建筑面积约：1333.67平方米）租赁给原告，租期为2018年6月1日起至2027年5月31日止，从2018年5月6日至2018年5月31日为双方交接期（即免费租期，交接期最后一日以下简称“交接日”）。合同第二条约定：乙方租赁厂房仅作为五金机械类生产精加工用途的合法使用，乙方不得作为其他用途，不得转租；乙方租赁期间需要遵守国家和上海市的有关环评、安监、消防、工商税务、物业管理等相关规定。合同第四条约定：厂房租赁从2018年6月1日至2021年5月31日止每年租金为584,147元……租金按6个月为一期支付，先付后用，第一期租金应于双方交接日前付清，以后每期租金应于下一个付款周期日前15日天支付。第五条约定：为确保厂房及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为48,678元，乙方应于本合同签订后即付清全额保证金。租赁期满后，乙方完好交还厂房及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后甲方立即将保证金无息退还乙方。合同第九条第二款约定：厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方逾期不服，甲方有权增收逾期不服金额每天10%的滞纳金。第九条第三款约定：厂房租赁期间，如甲乙双方有一方需提前终止合同，必须提前60天书面通知并由违约方补偿守约方4个月房租，作为违约金。合同第十一条第二款约定：经双方咨询、协商成交后，甲方支付服务单位咨询费48,678元;本合同经甲乙双方签字或盖章生效，本合同（及附件）一式叁份，其中甲方执一份，乙方执一份，咨询服务单位留一份。但如本合同因乙方原因未履行或履行期限不足一年的（含免租期），前述咨询费用应由乙方承担并另行支付给甲方。协议签订后，原告于2018年5月6日将厂房交付给被告，被告支付至2018年6月1日起至2018年11月30日止租金及保证金48,678元。
　　2018年11月3日，被告法人唐东发微信给原告员工吴永久：“吴经理啊，你们那个厂房啊，我们考虑下来，风险太高了，你们那边做好吧，我们没办法过来了，你，你们，后面自己想办法……现在我后来又问了，从别人那边打听了。一定要这个，他们不会签合约，我是不会签的，所以说这个风险实在太高了，我们没办法做。”2018年11月25日，原告发《函告》给被告，《函告》载明：“上述《厂房租赁合同》签署后，本公司已于2018年5月6日向你们交付厂房，你们也安装相关设备并进行生产，但现本公司发现你们已于2018年11月8日期间将设备及人员迁出，目前上述厂房处于空置状态，且本公司至今未收到第二期租金。根据上述，本公司郑重通知：请你们收到本函后7天内以书面方式告知本公司是否履行上述《厂房租赁合同》，若继续履行的，则应在前述期限内同时支付第二期应付租金。若你们在前述期限内拒不回复，或虽恢复但未不支付第二期租金的，本公司将视为你们提前退租，若此，本公司将通过法律途径追究你们的违约责任。”被告于2018年12月5日收到该《函告》后，双方仍未就此达成一致意见，故原告起诉至法院。
　　审理中，本院于2019年5月10日致电询问上海市四团镇人民政府环境办公室环保工作组组长程志军并制作电话工作记录，程志军确认上海市四团镇人民政府环境办公室向上海缘秋机械制造有限公司发过《告知书》，要求其先停产，待办理环评后再生产。同时，程志军确认上海缘秋机械制造有限公司位属104板块，根据文件要求，该公司需要准备环评报告、房产证或房屋质量验收报告和排水许可证等材料申报环评，但上海缘秋机械制造有限公司未申请过环评。
　　本院于2019年6月3日下午到上海市奉贤区环保局环评窗口询问并制作工作记录，窗口工作人员回复：只要是104板块内的企业，即使没有房屋产权证，用建设规划许可证和验收证明也能办理环评申请，且申请环评的相关材料都是由镇里预审后再递交区环保局。
　　原被告双方均当庭对上述电话工作记录和工作记录予以确认。
　　另查明，上海佳升清洁用品有限公司于2013年9月2日取得位于上海市奉贤区平港路南侧厂房的建设工程规划许可证；于2017年11月28日取得上海市建设项目（工程）档案验收合格证；于2019年4月1日取得位于上海市奉贤区平港路南侧厂房的建设工程竣工规划验收合格证。
　　审理中，本院于2019年5月22日到上海市奉贤区不动产登记事务中心调取位于上海市奉贤区平港路853号厂房的产权信息，《上海市不动产登记簿》显示原告已于2019年4月29日办理出系争厂房的不动产权证。
　　本院于2019年7月29日下午到上海市奉贤区环保局环评窗口询问并制作工作记录，窗口工作人员回复：环评申请材料以一网通办上上海市生态环境局发布的《建设项目环境影响评价文件的审批》中所列申请材料为准，“必要”就是必须提供，“不必要”就是非必须提供，“项目相关房地产权属关系情况的说明”系“非必要”提供材料。
　　本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。
　　争议焦点之一，被告何时交还系争厂房及是否应当支付自2018年12月1日至5日止的租金。本院认为，其一，虽然被告法人于2018年11月3日发微信告知原告不再租赁厂房，但合同约定任何一方提前解除租赁合同必须提前60天通知对方，且被告该通知行为系单方行为，未得到原告确认，不能作为双方解除合意或交接房屋的依据，故本院对被告认为其于2018年11月3日交还厂房的观点不予采纳；其二，合同约定被告应当提前支付租金，但被告未按时支付，故原告于2018年11月25日发函给被告，要求被告收到函件后7天内以书面方式告知原告是否继续履行合同，否则视为提前退租。被告于2018年11月28日收到函件后未回复，故本院认定合同解除时间为2018年12月6日，同时，被告应当支付合同解除前的租金。综上，本院对原告要求被告支付自2018年12月1日至5日止租金的诉讼请求予以支持。
　　争议焦点之二：关于哪一方违约及违约责任的承担问题？本院认为，其一，合同约定任何一方提前解除租赁合同，必须提前60天通知对方，但本案被告未履行提前通知义务，自行搬走后以微信方式通知原告，后续协商也未达成一致意见；其二，如本院前文所确认的合同解除时间为2018年12月6日，解除原因是被告未按时支付房租，原告行使单方解除权。至于被告提出原告未提供环评材料，其有权解除合同的答辩意见，本院认为，第一，环评申请责任人在被告，被告没有向相关部门申请办理手续，径行以原告未配合提供相关材料为由搬离，系被告违约；第二，上海市生态环境局发布的《建设项目环境影响评价文件的审批》中“项目相关房地产权属关系情况的说明”系“非必要”提供材料之一，故对被告该答辩意见不予采信。综上，导致合同解除的原因系被告的违约行为，原告作为守约方有权要求被告承担相应的违约责任。根据双方协议约定，违约方补偿守约方4个月房租，现被告认为上述违约责任的约定标准过高，本院依法予以调整，故本院酌定原告应承担提前解除合同的违约金96,024元。关于原告提出的要求被告承担未提前通知的违约责任的诉讼请求，本院认为系争合同解除的原因主要系被告违约，未提前通知的违约金与提前解除合同的违约金系同一性质的违约金，且原被告在系争合同中仅约定提前解约的违约金，原告在本案中同时主张以上两种违约金存在不妥，故对原告该项诉讼请求不予支持。现合同已解除，且原告已收悉厂房，本院对租金及违约金已作出处理，故原告依约应当将保证金返还给被告。
　　争议焦点之三:被告是否承担系争合同中介费。本案系争合同对中介费用数额及承担约定明确，且本合同提前解约系被告违约导致，被告应当承担该笔费用，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条和第二百一十二条的规定，判决如下：
　　一、被告上海缘秋机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳升清洁用品有限公司自2018年12月1日至5日止的租金计8,002元；
　　二、被告上海缘秋机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳升清洁用品有限公司提前解除租赁合同的违约金计96,024元；
　　三、被告上海缘秋机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳升清洁用品有限公司中介费48,678元;
　　四、原告上海佳升清洁用品有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海缘秋机械制造有限公司保证金48,678元；
　　五、驳回原告的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,552元，减半收取计3,276元,由原告负担1,584.5元，被告负担1,691.5元。

审判员：张  慧

书记员：陈婉青