卫某某与卫书华确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：卫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。
委托诉讼代理人：虞名波，湖北君迪律师事务所律师，其代理权限为特别授权，即代为起诉、出庭参加诉讼、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提出上诉，代收法律文书等。
被告：卫书华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。

原告卫某某与被告卫书华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法由审判员吴燕适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告卫某某的委托诉讼代理人虞名波，被告卫书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卫某某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》属无效协议；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年，被告多次找到原告，要求购买原告位于竹溪县××××组的老祖业房屋（4间正房、一间偏厦）。被告逼着原告将自己全家三口人的责任地，包括自留地以及地面附着物作价4万元，一并卖给被告。因为原告是农民，不懂法，考虑到被告既是原告的亲侄儿，又是国家干部，懂政策和法律，不会欺骗自己也不会做违法乱纪的事，原告就在被告事先准备好的协议上签了字。现在原告了解到，被告作为国家干部、城市居民，无权购买集体土地上建造的房屋，双方签订的《房屋买卖协议》违背了法律规定，属于无效合同，且自始无效，故原告具文起诉，请求法院支持原告的诉请。
卫书华辩称：1、答辩人与原告签订的《房屋买卖协议》是在原告自愿同意和双方平等协商的基础上签订的，协议签订的过程有村民代表及村干部见证并签字，不存在答辩人欺骗逼迫原告。答辩人原籍就在竹溪县××××村，此次购房是与胞弟卫某合伙购买的，村委会也认可此房屋在卫某名下，且其至今居住在该房屋内。答辩人购买的是房产而不是土地，虽然地随房走，但不能因为土地的集体性质就认定协议无效。答辩人与原告之间的购房行为是经过村委会同意了的，作为房屋所有权人的原告同意出卖房屋，作为土地所有权人的村委会也同意双方房屋买卖的行为，故双方所签协议没有违背法律规定，属于有效协议，应受法律保护；2、答辩人与原告于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》，至今已有近9年的时间，早已超过了法定的诉讼时效，其诉请不应受到法律保护，故请求法院驳回原告的诉请，保护公平的交易行为。
本院经审理认定事实如下：原告卫某某系被告卫书华的亲伯父。2009年4月22日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，协议的主要条款为：“一、甲方（即卫某某）将土木结构的砖瓦房四间正屋一间偏厦及猪圈厕所出售给乙方（即卫书华）。二、房屋面积230平方米，四周边界以房屋滴水为界（具体以土地使用证平面图为准）。西至李家兴房屋，东、南、北三方的空闲地以及附属物归乙方所有。三、甲方房屋出售价人民币肆万元整，甲方所属两个人的承包的集体土地由乙方征收（另签订征收协议）。四、房屋过户费用由乙方负责，甲方为乙方提供房屋过户必要的手续。五、乙方一次性支付给甲方房屋出售款人民币肆万元整，甲方交给乙方房屋的集体土地使用证。”该协议有胡修明、卫德扬作为组代表签字，并由村书记陈可立、村主任毛海晟、村文书陈某作为监督方签字。协议签订后，原告将上述房屋和集体土地使用证一并交付给被告。被告接收该房屋后，先交由其四弟开农家乐，之后又交给其堂兄弟开农家乐，此后该房屋一直由被告的二弟及家人居住至今。
另查明，2009年原、被告签协议时，被告卫书华系竹溪县供销合作社联合社职工，其户口不在竹溪县××××村；涉案房屋的集体土地使用证至今登记在原告卫某某名下。
上述事实，有原告提交的《房屋买卖协议》复印件（原件经核对后已当庭退回）及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
被告对原告提交的《房屋买卖协议》的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为买房子的时候，是经过组代表和村上代表签字了的，现在房子的实际使用人是其二弟，村上进行精准扶贫农户信息采集表登记时，也将这个房子登记在其二弟名下，说明村组都同意原、被告房屋买卖的事实。
原告对被告提交的竹溪县××××村村民委员会出具的证明、卫某《竹溪县农户基本信息表》复印说明、《竹溪县农户基本信息采集表》复印件的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为即使村委会同意原、被告之间的房屋买卖行为，也不能代表该房屋买卖协议有效，因为双方的房屋买卖协议违反了法律强制性规定。同时，农村房屋的所有权人应该以集体土地使用证登记为准，不能以精准扶贫信息采集表来确认。
原告对被告申请的证人陈某的当庭证言无异议，对证人卫某的当庭证言提出异议，认为两名证人都是被告申请的，证言却相互矛盾，且卫某与被告系亲兄弟关系，陈某系吴坝村的文书，卫某证言的证明效力明显低于陈某的证言。被告对卫某的证言无异议，对陈某的证言提出异议，认为陈某对签订协议的具体细节不太了解，且年龄偏大，时隔太久，其记忆难免出现偏差。
对上述双方当事人有争议的证据，本院综合评定如下：
根据法律规定，不动产所有权的取得以登记为准，农村房屋所有权的取得应以农村集体土地使用证登记为准，竹溪县××××村村民委员会出具的《竹溪县农户基本信息采集表》复印件只是精准扶贫时对农户信息采集情况的反映，仅能证明卫某一家居住在本案争议房屋内的事实，不能证明该房屋的实际所有权人就是卫某。证人陈某系被告申请的证人，用以证明争议房屋的实际买受人系其二弟卫某，但该证人当庭陈述买房人为被告本人，且拒绝在庭审笔录上签字，其证言未能达到被告的证明目的。卫某与被告系亲兄弟，且长期居住在争议的房屋内，与本案有直接利害关系，在没有其他证据印证的情况下，其证言不能作为认定案件事实的依据。故被告关于争议房屋的实际买受人系其二弟卫某的主张，没有充分的证据证实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，对原告提交的《房屋买卖协议》本院依法予以采信；对被告提交的竹溪县××××村村民委员会出具的证明、卫某《竹溪县农户基本信息表》复印说明、《竹溪县农户基本信息采集表》复印件及证人陈某、卫某的当庭证言，本院不予采信。

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告之间签订的《房屋买卖协议》，所处分的标的物不仅仅是房屋，还包括了与该房屋相应的农村宅基地使用权。双方签协议时，被告卫书华的户口已经不在竹溪县××××村，其已经不是该集体经济组织的成员，且至今未取得该集体经济组织成员的身份，故原、被告之间签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。故对原告要求确认双方于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》属无效协议的诉讼请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故被告辩称原告的起诉超过法定诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

原告卫某某与被告卫书华于2009年4月22日所签订的《房屋买卖协议》无效。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告卫书华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。

审判员 吴燕

书记员： 杨娇