卫某某与卫书华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：卫某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住竹溪县，
委托诉讼代理人：卫超，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住武汉市武昌区，系原告卫某某之子。其代理权限为：承认、放弃、变更诉讼请求，承认、反驳反诉诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等。
委托诉讼代理人：李金全，湖北君迪律师事务所律师。其代理权限为：承认、放弃、变更诉讼请求，承认、反驳反诉诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等。
被告卫书华，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住十堰市张湾区，
委托诉讼代理人：吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限：反驳、承认诉讼请求，提起反诉，增加、变更反诉诉讼请求，参加和解，签收法律文书。

原告卫某某与被告卫书华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，被告卫书华于2018年10月24日提起反诉，本院当日受理予以合并审理，并依法由审判员周卫适用简易程序于2018年10月24日、2018年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告卫某某的委托诉讼代理人卫超、李金全，被告的委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卫某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告卫书华返还位于竹溪县××××组的房屋；2、本案诉讼费用由被告卫书华承担。事实和理由：2009年4月，卫某某将位于竹溪县××××组的祖屋卖给被告卫书华，并签订房屋买卖协议，后通过法律咨询得知，城镇居民不能购买农村房屋。卫某某遂于2018年2月向竹溪县人民法院具文诉请确认该房屋买卖协议无效，竹溪县人民法院于2018年4月25日判决双方签订的该买卖协议无效。卫某某多次找卫书华返还房屋无果。故具文起诉，请求判如前请，并返还涉案房屋的集体土地使用证。
卫书华承认卫某某主张的事实。
卫书华向本院提出反诉请求：1、判令原告卫某某返还购房款40000.00元；2、判令原告卫某某赔偿因房屋买卖合同的缔约过错给被告造成的损失160585.76元。事实和理由：卫书华于2009年4月支付40000.00元的价款购买了原告卫某某位于竹溪县××××组的房屋后，实际占有和使用该房屋至今。在此期间，卫书华对该房屋进行了装修和翻新，共花各项费用157585.76元、另支付评估费3000.00元。现该买卖协议被依法确认无效。卫某某存在缔约过错责任，应由卫某某返还购房款，并赔偿其损失160585.76元。
卫某某对卫书华的反诉辩称：卫某某承认卫书华主张的返还购房款40000.00元的反诉请求。对于卫书华主张的损失，应根据缔约过错程度确定各自应该承担的责任，卫书华存在严重过错，应当承担缔约过失的主要责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖协议》、（2018）0324民初138号《民事判决书》、《评估费发票》，本院予以确认并在卷佐证。原告卫某某对被告卫书华提交的《资产评估报告书》中的部分评估项目结论无异议，对《资产评估报告书》中的以下评估项目提出异议：1、对于该报告中新建正屋25.85㎡、评估价值19646.00元的项目，认为新建房屋不足25.85㎡；2、加高房屋评估面积25.85㎡，而实际面积只有22.4㎡；3、对于该报告中房屋水电报装费共计3000.00元，因买房屋之前已经通水电，不存在房屋水电再重新报装，对这部分费用不予认可；4、对于该报告中新建柴火棚评估价值为3216.00元的估价过高；5、盆景树11棵，按300.00元每棵评估为3300.00元，不属于房屋附属设施，属于可搬运或移动的，只应认定搬运费用。经本院释明，原告卫某某未提出申请重新评估，对以上有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告卫书华提交的《资产评估报告书》，虽属于其单方面委托所作出的评估意见，但原告卫某某并未申请本院委托重新评估，故对于卫某某未提出异议的房屋改造、装修款、太阳能热水器移机费的评估价值，除修路、屋顶改造国家补偿的款项63712.00元外，共计131185.76元，视为对该评估报告的认可，本院依法予以确认；2、对于加高房屋评估面积25.85㎡、评估单价280.00元/㎡、评估价值为7238.00元，庭后双方当事人现场核实确认该实际面积为24.08㎡，故本院按双方当事人均无异议的面积和评估单价确认房屋加高部分的改造价值为6742.40元；3、《资产评估报告书》新建正屋的评估价值19646.00元的部分，庭后双方当事人现场核实确认该实际面积为18.49㎡，该评估价值为14052.40元，该部分新建房屋因卫书华未办理合法建房报建手续，故对该新建部分房屋的价值，本院不予确认为买卖协议被依法确认无效的合法损失；4、对于该报告中房屋水电报装费共计3000.00元，双方买卖房屋之前已经接通水电，故本院不予确认为买卖协议被依法确认无效的合法损失；5、原告卫某某认为对于该报告中新建柴火棚评估价值为3216.00元的估价单价过高，因其放弃重新评估，视为对评估报告中该评估项目结论的认可，故本院依法予以确认；6、被告卫书华栽植的盆景树11棵，耕植于房屋院内固定位置的土地上，依法应以不动产性质予以确认该评估价值3300.00元。综上，卫某某对涉案房屋进行改造、装修款、太阳能热水器移机费、栽植树木绿化费，除修路、屋顶改造国家补偿的款项63712.00元外，本院予以确认其共计投入144444.16元。

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。卫某某、卫书华均明知卫书华身份系城镇居民户口性质，双方买卖的农村房屋及宅基地禁止城镇户口的居民购买，仍签订《房屋买卖协议》，由此被生效的（2018）0324民初138号《民事判决书》确认为无效，各自应承担相应责任。故本院对卫某某主张卫书华返还房屋及土地使用证之诉请、卫书华反诉主张卫某某返还购房款并赔偿房屋改造、装修、绿化费、及太阳能热水器移机费损失的诉请，本院予以支持。
案涉房屋系住宅，卫书华购买房屋后，就房屋进行改造、装修、绿化再行居住符合住宅房屋使用常理，卫书华返还房屋时，无法拆除、不可移动的改造、装饰装修物及绿化物添附于房屋和宅基地之上一并予以返还，以及卫书华支付的3000.00元评估费，对于卫书华而言系损失。故，本院结合评估报告的结论，考虑返还房屋时一并交付于卫某某的房屋改造、装饰装修物及绿化物，客观上仍可继续使用，酌定由卫某某承担上述损失的70%计101110.91元的责任，卫书华自行承担30%计43333.25元的责任。
依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、卫书华于本判决生效之日起十日内将位于竹溪县龙坝乡吴坝村四组的涉案房屋、添附于房屋和宅基地之上无法拆除、不可移动的改造、装饰装修物、绿化物及涉案房屋集体土地使用证一并交还给卫某某。
二、卫某某于本判决生效之日起十日内返还卫书华购房款40000.00元。
三、卫某某于本判决生效之日起十日内赔偿卫书华房屋改造、装修、绿化项目及评估费的经济损失101110.91元。
四、驳回卫书华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费400.00元（已减半收取）、反诉案件受理费2154.00元（已减半收取），合计2554.00元。由卫某某负担980.50元，卫书华负担1573.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。

审判员 周卫

书记员： 丁俊