卫某某与上海市奉贤区奉城镇东新市村村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：卫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。
　　被告：上海市奉贤区奉城镇东新市村村民委员会，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴海华，主任。
　　委托诉讼代理人：吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。
　　原告卫某某诉被告上海市奉贤区奉城镇东新市村村民委员会(以下简称“东新市村委会”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，适用简易程序于2018年8月30日公开开庭进行了审理。原告卫某某的委托诉讼代理人朱愉忠和被告东新市村委会的委托诉讼代理人吴忠革到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告卫某某向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2009年12月21日签订的《土地租赁协议》；2、判令被告赔偿原告各类损失合计5,038,010元人民币(以下币种同)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月21日，原、被告经协商,由被告将其所有的坐落于朝阳308号的一非耕地出租给原告,并且承诺给原告用于其建造厂房,发展农村经济,租期30年,租赁费为26,000元,由原告在该日一次性予以付清。
　　协议签订后,原告遂于当年按照协议约定,单方出资建造厂房及其彩钢棚等建筑物,面积为1,203.88平方米。建成后,原告将上述建筑物出租给同一案外人上海银婉针织服饰有限公司作为其生产经营用途,每三年签订一次,本次租期从2016年2月16日起至2019年2月15日止,年租金为284,700元。
　　然至2016年8月,被告却告知原告,要将该地块收回,不仅要求原告终止出租,还要求予以搬离和拆除。原告无奈,于2017年4月解除与案外人签订的《厂房房屋租赁合同》,并退回已收的第二年度的10个月的租金237,250元,并赔付了68,000元作为搬迁费用。且在当月原告的房屋被强行拆迁。
　　综上,原告认为：原、被告双方签订的《土地租赁协议》系双方真实意思的表示,应切实履行,然从现状来看,已经无法继续履行,当初签约的目的显然无法实现。据此,被告已经构成根本性违约,因赔付原告由此造成的损失。故,原告特向贵院提起诉讼,望依法支持!
　　被告东新市村委会辩称，双方的土地租赁是事实，但26,000元仅为土地使用费，被告没有承诺原告可以建造厂房，原告建造厂房是其个人行为，现因违章拆除，损失应当由其自行承担。不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2009年底，原、被告达成土地租赁的协议，为此，原告于2009年12月21日向被告支付了30年的土地使用费，被告向原告开具了“今收到卫某某交来土地使用费(一次性30年)26,000元”的收据。
　　其后，原告在上述土地上建造厂房、彩钢板棚和住宅楼。其后，原告将上述厂房等出租经营。
　　2017年期间，原告建造的上述厂房和彩钢板棚被政府部门认定违章建筑，于2017年4月予以拆除。
　　在拆除前，原告曾委托上海青诚资产评估有限责任公司对建筑的厂房、彩钢板棚和住宅楼进行评估。经评估结果为：1、厂房评估值为1,506,700元；棚评估值为8,400元；住宅楼评估值为678,300元。
　　本院认为，当事人订立合同时，应遵守诚实信用原则。订立合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。本案系争租赁土地为农用地，依法不得用于非农建设。本案原告在租赁土地后，在农用地用做非农建设，已然违反相关法律规定，依法认定双方的租赁关系为无效。原告卫某某在租赁土地后，也并没有按照规定办理申请建造厂房的证照，故上述建筑被认定违章建筑，于2017年期间已被拆除，导致卫某某无法继续使用土地，显然卫某某的损失客观存在。关于过错责任的承担，本院认为，首先被告东新市村委会在出租上述土地时，对卫某某在土地上的违法建造行为未进行有效管理，默认原告卫某某违法建造的行为，故东新市村委会对原告卫某某的损失负有一定的过错责任。其次原告卫某某租赁土地的目的用于出租经营，而在土地上建造厂房、彩钢板棚等设施需要资金投入，因此原告卫某某更有谨慎注意义务，应当在办齐相关证照后再投入建造，以免损失之发生，然原告卫某某未尽自身的注意义务，在未获审批同意情况下即进行了建造，导致相关的建筑物被拆除，就此损失，原告卫某某应负主要过错责任。基于对双方过错程度等情况的认定及考虑，本院确定被告东新市村委会与原告卫某某承担过错责任比例为3；7。
　　关于损失赔偿依据及赔偿数额的争议。本院认为，基于租赁关系无效，原告卫某某应在租赁关系无效后，将租赁土地返还给被告东新市村委会，现原告卫某某租赁的土地上房屋虽被部分拆除，但后尚没有证据证明土地已返还给被告东新市村委会，故对卫某某主张的土地费部分损失本院不予认可，可待其返还土地后再计算应返还部分。另外，原告卫某某在租赁土地上的厂房、彩钢板棚，已拆除部分应属于其损失范围。卫某某在违章拆除前，已经委托评估单位评估，评估人员根据现场勘查情况结合出具评估报告，评估报告可作为原告卫某某损失的认定依据。因双方之间的协议无效，原告卫某某的损失以评估报告中的厂房、彩钢板棚的现值1,515,100元和评估费8,000元认定，住宅楼尚在使用中，不能作为其损失部分。对于卫某某主张的因不能履行与案外人之间的合同导致的退租费、搬迁费和租金的损失，该部分损失虽也是由于违章建筑的拆除有一定的因果关系，但主要系原告卫某某搭建违章建筑后经营行为导致，与原、被告租赁无直接关系，且违章建筑已经按照过错责任进行了赔偿，对于该部分损失要求被告赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告卫某某和被告上海市奉贤区奉城镇东新市村村民委员会之间的土地租赁关系无效；
　　二、被告上海市奉贤区奉城镇东新市村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告卫某某损失456,930元；
　　三、驳回原告的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币36,686元，减半收取计18,343元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺