原告:卢某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住上海市杨浦区。
原告:陈某某,女,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住上海市杨浦区。
上述两原告共同委托诉讼代理人:谈振中,贵州匡大律师事务所律师。
上述两原告共同委托诉讼代理人:沈元明,上海泰吉十方律师事务所律师。
被告:王某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住上海市杨浦区。
被告:郭娟隆,女,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住上海市杨浦区。
原告卢某某、陈某某与被告王某某、郭娟隆占有排除妨害纠纷一案,本院于2012年8月23日作出(2012)杨民四(民)初字607号民事判决。卢某某、陈某某不服,向上海市第二中级人民法院提起上诉,该院于2013年4月10日作出(2012)沪二中民二(民)终字第2005号民事判决,驳回上诉,维持原判。卢某某、陈某某仍不服,向检察机关申诉,上海市人民检察院于2015年6月8日作出沪检民(行)监[2015]XXXXXXXXXXX号民事抗诉书,向上海市高级人民法院提出抗诉,上海市高级人民法院于2016年6月14日作出(2015)沪高民一(民)再提字第10号民事裁定,撤销(2012)沪二中民二(民)终字第2005号民事判决和(2012)杨民四(民)初字第607号民事判决,发回本院重审。本院于2017年6月5日立案后,依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告卢某某、陈某某及其委托诉讼代理人沈元明,被告王某某、郭娟隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢某某、陈某某向本院提出诉讼请求:1、王某某、郭娟隆迁出上海市长阳路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋);2、王某某、郭娟隆支付卢某某、陈某某自2011年12月起至2018年7月底的房屋使用费计255,476元,计算方式:[322320+(29400/6*2)]*20/26。从2018年8月起以3769元(计算方式:4900*20/26)每月计算,计算至王某某、郭娟隆迁出系争房屋之日止;3、如果诉请1法院没有支持,则判令王某某、郭娟隆支付从2011年12月起至2018年7月底的房屋使用费计255,476元,计算方式:[322320+(29400/6*2)]*20/26,并要求支付卢某某、陈某某房屋使用费,从2018年8月起以4900元每月计算,计算至本案一审判决之日止;4、王某某、郭娟隆从搬出系争房屋之日,卢某某、陈某某按1130元(计算方式:4900*6/26)每月支付房屋使用费。事实和理由:系争房屋为卢某某、陈某某共同共有。卢某某、陈某某为上海馨鑫实业发展有限公司(以下简称馨鑫公司)的股东,郭娟隆系公司财务,王某某帮助公司送货。卢某某、陈某某取得系争房屋后,将系争房屋作为馨鑫公司的办公室,之后因卢某某身体状况不佳,影响馨鑫公司的业务开展,2011年将馨鑫公司转给案外人王维根承包,因而王某某、郭娟隆对此不满,同年11月擅自将系争房屋的门锁更换,搬入家具将系争房屋作其居住之用。根据(2017)沪02民终10841号民事判决,卢某某、陈某某拥有系争房屋20/26份额,而王某某、郭娟隆拥有系争房屋6/26份额,且卢某某、陈某某份额高,故作如上诉请。
王某某、郭娟隆辩称,系争房屋系其出资购买,真正的产权人是王某某、郭娟隆,当时为了退税,产权证才登记为卢某某。王某某、郭娟隆系馨鑫公司的实际经营人和控制人,卢某某帮着打工,偶尔帮忙送送货,系争房屋自1999年购买后由王某某、郭娟隆装修、使用至今,并交纳物业管理费。在2011年年底诉讼之前,卢某某一直认可系争房屋系王某某、郭娟隆出资购买,且从未提过房屋使用费问题,故不同意支付使用费。因为之前卢某某利用产权证上挂他的名字在外欺骗司法机关,出于被迫无奈,王某某、郭娟隆与卢某某、陈某某按份共有,现房屋仍应维持现状,故请求驳回卢某某、陈某某的所有诉讼请求。
经审理查明,卢某某、陈某某系夫妻,王某某、郭娟隆系夫妻。1999年8月9日,卢某某作为买方与案外人签订《上海市房地产买卖合同》,约定案外人将系争房屋转让给卢某某,实际转让价为130,000元。其中,郭娟隆、王某某出资30,000元,卢某某、陈某某出资100,000元。
1999年9月,卢某某取得系争房屋的产权,之后系争房屋登记为卢某某、陈某某共同共有。本案重审期间,本院受理了王某某、郭娟隆诉卢某某、陈某某共有权确认纠纷一案,本院业已生效的(2017)沪0110民初15824号民事判决确认系争房屋归卢某某、陈某某、王某某、郭娟隆按份共有;郭娟隆占3/26份额、王某某占3/26份额、卢某某占10/26份额、陈某某占10/26份额,土地用途为住宅。现系争房屋已据此进行了登记。
1999年10月,王某某、郭娟隆对系争房屋进行了装修。之后,系争房屋作为馨鑫公司的办公地点。该房物业管理费由王某某、郭娟隆支付至今。2011年11月底,双方发生纠纷,致卢某某、陈某某无法进入,系争房屋由王某某、郭娟隆使用至今。
重审中,卢某某、郭娟隆申请对系争房屋的使用费进行评估,本院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋自2011年12月1日至2018年5月31日止的房地产租赁价格进行评估。评估结果为:2011年12月1日起至2012年11月30日止的租金40,500元;2012年12月1日起至2013年11月30日止的租金42,000元;2013年12月1日起至2014年11月30日止的租金45,300元;2014年12月1日起至2015年11月30日止的租金51,060元;2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金55,104元;2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金58,956元;2017年12月1日起至2018年5月31日止的租金29,400元。汇总评估价值为322,320元(大写:叁拾贰万贰仟叁佰贰拾元整)。
另查明:卢某某、陈某某系馨鑫公司的股东,法定代表人为陈某某,注册地为上海市青浦区白鹤镇大盈新桥路南侧1203弄1号3144室,成立日期为1997年2月18日。2017年4月21日,上海市青浦区市场监督管理局吊销馨鑫公司的营业执照。
本院认为,根据庭审及双方提供的证据材料,就本案的争议焦点作如下分析认定:
1、王某某、郭娟隆是否需要迁出。
卢某某、陈某某认为,系争房屋是其全额出资购买,卢某某、陈某某是房屋所有权人,故王某某、郭娟隆应搬出系争房屋,由卢某某、陈某某居住。王某某、郭娟隆认为,房屋的实际出资人是王某某、郭娟隆。房屋自1999年购买以来,一直由王某某、郭娟隆负责装修占有、使用,并支付物业费至今,在2011年11月底之前,卢某某、陈某某对此从未提出异议,故不同意卢某某、陈某某使用系争房屋。
本院认为,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据产权证的记载,卢某某、陈某某与王某某、郭娟隆均是系争房屋的按份共有人,对于系争房屋依法享有权利。考虑到该房目前由王某某、郭娟隆控制、使用的现实,在权属状况未发生变化前,双方对该房使用应维持现状。卢某某、陈某某以其是房屋所有权人、按份份额高于王某某、郭娟隆,要求王某某、郭娟隆迁出系争房屋的主张,本院难予支持。
2、卢某某、陈某某主张系争房屋费用的计算方式。
关于起算时间,本院认为,在按份共有中,双方对于共有财产享有的权利和承担的义务,是依据其不同的份额确定的。系争房屋自2011年12月后只有王某某、郭娟隆一方占有、使用,对此其应给付卢某某、陈某某相应的费用,给予补偿,故卢某某、陈某某主张自2011年12月起至一审判决之日止的费用,应予支持。
关于费用的标准,卢某某、陈某某主张参照评估机构出具的房地产租赁价格,按照按份共有的份额计算,本院认为,双方之间系按份共有人关系,故系争房屋费用的结算应结合本案案情、系争房屋的使用现状、馨鑫公司的经营情况及双方的关系等,按照按份共有份额,参照评估机构出具的房屋租赁价格酌情考虑,故对2011年12月至2018年7月底的费用,本院酌定。2018年8月起至本院一审判决之日,按照按份共有的份额比例计算。
综上,卢某某、陈某某要求王某某、郭娟隆迁出系争房屋的诉讼请求,不予支持。但王某某、郭娟隆应给付卢某某、陈某某自2011年12月至一审判决之日止的房屋使用费用。
经本院审判委员会讨论决定,根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条之规定,判决如下:
一、被告王某某、郭娟隆应于本判决生效之日起十日内给付原告卢某某、陈某某从2011年12月起至2018年7月止上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室房屋使用费200,000元;
二、被告王某某、郭娟隆应于本判决生效之日起十日内按每月3769元标准给付原告卢某某、陈某某上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室房屋自2018年8月1日起至一审判决之日止的房屋使用费;
三、驳回原告卢某某、陈某某其余的诉讼请求。
本案案件受理费5132元、评估费2000元,合计7132元;由原告卢某某、陈某某负担1646元,由被告王某某、郭娟隆负担5486元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员:何 群
书记员:张 弘
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