卞某某与郑某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：卞某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：苏华斌,上海锦坤律师事务所律师。
　　被告：郑某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：周木山,上海沪泰律师事务所律师。
　　原告卞某某与被告郑某某其他合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卞某某的委托诉讼代理人苏华斌、被告郑某某及其委托诉讼代理人周木山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告卞某某向本院提出诉讼请求：1、确认卞某某与郑某某于2018年3月19日签订的门面转让合同无效；2、郑某某向卞某某返还175,758元；3、本案诉讼费由郑某某承担。事实和理由如下：卞某某与郑某某于2018年3月19日在上海市杨浦区签订了一份《门面转让合同》，约定郑某某将其承租的位于杨浦区军工路XXX号城大建材市场一楼卫浴区A206号店铺转让给卞某某，卞某某向郑某某支付转让费和租金共计192,000元。卞某某受让后没多久，得知该店铺是违法建筑，有消防危险，近期会被责令拆除。卞某某联系郑某某，并和城大建筑材料市场管理处核实，证实该店铺确实是违法建筑。2018年6月5日，上海市杨浦区五角场镇人民政府认定为违法建筑，并作出“代履行清除违法建筑事先催告书”，2018年9月18日又作出“立即代履行清除违法建筑决定书”。卞某某以为该店铺是合法建筑，能依法正常经营，才从郑某某处受让店铺。因违法建筑是禁止转让的，但郑某某没有如实告知实际情况，欺骗了卞某某，故卞某某与郑某某签订的《门面转让合同》是无效的。卞某某要求退还转让费175,758元，但郑某某拒绝退款，故卞某某诉至法院。
　　被告郑某某辩称，郑某某和上海城大军工路建材市场经营管理有限公司(以下简称城大建材市场)签订的A206店铺的租赁合同到2018年11月27日到期，D区16号仓库的租赁合同到2018年12月31日到期。2018年3月，卞某某与郑某某签订《门面转让合同》，约定了转让费192,000元，包含库存的货物价值90,409元、店面样品价值51,219元、店面装修残值约40,000元及卞某某应向城大建材市场支付的租金16,242元。卞某某接手商铺后，与城大建材市场签订了租赁合同，租期也是到2018年11月27日到期，故卞某某与郑某某之间不是租赁关系，卞某某和城大建材市场才是租赁关系，卞某某与郑某某签订的《门面转让合同》已履行完毕，卞某某和城大建材市场签订的租赁合同也已到期。郑某某在转让店铺时也不知道店铺是违法建筑，郑某某在经营时可以合法经营，并办理了营业执照。2018年6月，城大建材市场的相关店铺才被政府认定为违法建筑，要求拆除，城大建材市场已对相关的商铺作出了经济补偿。卞某某本就在该区域内经营，对情况很清楚，不存在重大误解，郑某某也没有隐瞒事实欺骗卞某某，《门面转让合同》应当认定为有效。请求驳回卞某某诉请。
　　本院经审理认定事实如下，涉案店铺位于上海市杨浦区军工路XXX号，权利人系上海杨浦区洪东工贸公司。2008年，上海杨浦区洪东工贸公司将军工路XXX号(2号楼)出租给城大建材市场，租赁期限自2008年12月12日至2018年12月31日。
　　郑某某原系在城大建材市场一楼卫浴区A206店铺取得营业执照的个体工商户。2017年11月，郑某某与城大建材市场签订了《进场经营合同》,约定郑某某租赁城大建材市场一楼卫浴区A206号店铺(建筑面积42.81平方米)进行卫浴洁具经营,租赁期为一年，自2017年11月28日起至2018年11月27日止，租金每平方米每天3.30元。2018年1月，郑某某和城大建材市场还签订了《仓库租赁协议》，约定城大建材市场将地下仓库D区16号(建筑面积25平方米)出租给郑某某使用，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金9,000元。
　　2018年3月19日，郑某某(甲方)与卞某某(乙方)签订《门面转让合同》，约定一、甲方将军工路XXX号城大建材市场一楼卫浴区A206号门面(建筑面积42.81平方米)及地下仓库D区16号(建筑面积25平方米)转让给乙方使用；二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金及应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用；三、转让后店铺现有的装修、装饰及一切物品等全部归乙方；四、甲方在合同签订后向乙方交付钥匙及门面的使用权，同时乙方在2018年3月19日前一次性向甲方支付转让费及本年剩余房租共计人民币192,000元；五、甲方对乙方接手前甲方产生的债权、债务负责，乙方于2015年3月15日接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
　　2018年3月20日，郑某某出具收条，确认收到卞某某192,000元。随即卞某某与城大建材市场签订《进场经营合同》,约定由卞某某承租A206号门面(建筑面积42.81平方米)，租赁期为一年，自2017年11月28日起至2018年11月27日止，合同还约定了租金单价为每平方米每天3.3元及进场交易费、物业管理费等其他费用及条款。
　　2018年6月5日上海市杨浦区五角场镇人民政府发出《代履行清除违法建筑事先催告书》，认为城大建材市场未经批准，擅自在军工路XXX号国家电网有限公司和上海五角场(集团)有限公司的土地上搭建了2幢共计9408平方米的建筑物用于出租经营装修材料，属于违法建筑，将于2018年6月15日后依法进行代履行强制清除。2018年9月18日上海市杨浦区五角场镇人民政府发出《立即代履行清除违法建筑决定书》，决定从2018年9月19日起清除该违法建筑。
　　2018年12月27日，城大建材市场向卞某某发出《接受安置分流意见书》，告知因市场中部连廊部分拆除，在改建后符合继续经营的条件下，向卞某某征询是否接受安置分流的意见。卞某某提出同意接收安置，但要求在免2个月房租和赔偿4个月房租之外，还希望城大建材市场对A206店铺的装修、转让费、样品及库存损失共计360,000元，给予相应的安置补偿。
　　因卞某某和城大建材市场对安置分流没有达成一致意见，2019年1月11日，城大建材市场通知卞某某于2019年1月27日前退场。2019年2月1日，本院立案受理卞某某诉城大建材市场租赁合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成调解协议：一、城大建材市场于2019年3月14日前返还卞某某转让手续费5,000元、租金25,429元及保证金10,000元，共计40,429元；二、卞某某于2019年3月9日前将A206门店返还给城大建材市场。
　　本案审理中，卞某某与郑某某确认卞某某支付的192,000元中包含卞某某应当支付的2018年3月19日至2018年5月27日的A206店铺租金12,305元及2018年3月19日至2019年1月1日D区16号仓库租金3,937元，共计16,242元。
　　郑某某申请证人徐某某出庭作证，徐某某当庭陈述：“我是原来在郑某某经营的城大建材市场A206号门店的营业员，2018年3月15日郑某某将门店的全部装饰装修、样品及库存的货物转让给卞某某，店面交接前，我参与一起清点库存和样品数量，当时经清点库存金额有九万多元，样品金额有五万多元，还有卞某某应当支付的门店和仓库的租金等。算下来转让费共计197,000多元，卞某某说样品不好处理，要求打个折，最后双方谈妥192,000元成交。店铺转让后，我被卞某某继续留用做营业员，做了一个多月后辞职了。”
　　本案审理中，城大建材市场出具《市场证明》，证明徐某某于2013年7月至2018年3月15日在郑某某所经营的上海市杨浦区军工路XXX号城大建材市场A206号门店任营业员。2018年3月15日，转让方郑某某将市场A206号门店转让给承让方卞某某时，营业员徐某某继续被承让方卞某某聘用留在军工路XXX号城大建材市场A206号门店任职，后来营业员徐某某在卞某某店里上班了一个多月后离职。
　　本院认为，卞某某与郑某某签订的《门面转让合同》系双方真实意思表示，合同明确约定转让费和本年度剩余房租费共计192,000元，转让后店铺的现有装修、装饰及一切物品等全部归卞某某，且郑某某保证卞某某同等享有郑某某和城大建材市场签订的租赁合同中所享有的一切权利和义务。郑某某支付的转让费192,000元，除包括双方认可的租金外，按照商业惯例、合同约定及证人徐某某的当庭陈述，应当还包括店铺的装饰装修、陈列样品、库存货品等在内的一切物品，郑某某退出店铺的经营，卞某某承让后和出租方城大建材市场如期签订了租赁合同，租赁合同也已至2018年11月27日到期届满，故《门面转让合同》已实际履行完毕。郑某某原系在A206店铺取得合法的营业执照的个体工商户，2018年6月，A206店铺所在的建材市场部分建筑被认定为违法建筑，被政府限期拆除，非郑某某所能预见，卞某某认为其隐瞒门面系违法建筑，欺骗卞某某的主张本院难以采信，且城大建材市场因店铺涉及违法建筑已基于和卞某某的租赁合同关系与卞某某达成了调解协议，作出了相应的经济补偿，故卞某某认为《门店转让合同》无效，并要求返还转让费的请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八之规定，判决如下：
　　一、原告卞某某要求确认和被告郑某某签订的《门面转让合同》无效之诉请，不予支持；
　　二、原告卞某某要求被告郑某某返还转让费175,758元之诉请，不予支持。
　　案件受理费3,816元，减半收取计1,908元由原告卞某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：崔艺萍

书记员：陈  洁