卞某彬与上海莫某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：卞某彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海莫某置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：斯朝富，总经理。
　　委托诉讼代理人：于小峰，上海瀛泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原告卞某彬与被告上海莫某置业有限公司(下简称莫某置业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年11月4日第一次公开开庭进行了审理，原告卞某彬及其委托诉讼代理人周军、被告的委托诉讼代理人于小峰到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案分别于2019年12月13日、2020年3月10日第二次、第三次公开开庭进行了审理，原告卞某彬及其委托诉讼代理人周军、被告的委托诉讼代理人于小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告卞某彬向本院提出诉讼请求如下：1、判令原被告签订的关于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号(即富绅时代广场)2号楼1F-10的商铺《富绅时代广场店铺租赁合同》及补充协议继续履行；2、被告恢复对上述店铺的供电、供水；3、被告支付原告经营利润损失，按照每月人民币3万元标准，从2019年8月20日起支付至恢复经营日为止。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号(即富绅时代广场)2号楼1F-10的商铺《富绅时代广场店铺租赁合同》及补充协议；2、被告支付原告违约金73,041元；3、被告赔偿原告装修费、设施设备、加盟费损失378,045.35元；4、被告返还原告保证金48,694元；5、被告赔偿原告经营利润损失(以每月3万元为标准，自2019年8月22日支付至2021年1月31日止)。6、被告退还原告2019年8月22日至2019年9月30日的租金27,690元(每月21,304元为标准，计算39天，每天710元)；7、被告退还原告2019年8月22日至2019年9月30日的物业费3,954.60元(每月3,043元为标准，计算39天，每天101.40元)。
　　事实与理由：2017年10月9日,被告与卞某某就位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号(即富绅时代广场)2号楼1F-10的店铺(以下简称“租赁物业”)租赁相关事宜,签署了《富绅时代广场店铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。租赁物业计租面积为64.91平方米，履约保证金按16元/天/平方米，计算2个月，即为63,180元；租金按14元/天/平方米计租面积标准计算，即为27,641元/月，3个月为一个交租期，管理费3,949元/月(2元/天/平方米)，三个月为一个交管理费期。2018年3月26日,被告与卞某某就租赁合同签署了《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》(以下简称“补充协议一”)，约定租赁物业的实际使某面积为50.03平方米，履约保证金金额相应调整为48,694元,起始月租金金额相应调整为21,304元，以及每月管理费金额相应调整为3,043元。同时约定，如原告已缴纳的履约保证金和租金大于签署标准计算金额的，其差额部分出租方不予退还，自动转为未来应付租金的一部分。2018年4月10日，被告、卞某某以及原告共同签署《租赁合同之补充协议二》(以下简称“补充协议二”)，约定自合同伊始，原告便代替卞某某成为租赁物业的承租人，享有和承担卞某某先生在租赁合同及补充协议一项下的全部权利义务；之前卞某某支付的任何费用视为代原告支付。此后，原告根据租赁合同约定按照计租面积64.91平方米支付了履约保证金、首期租金及首期管理费。根据补充协议一，原告实际应按计租面积50.03平方米计付履约保证金、首期租金及首期管理费。结合实际付款金额，原告多付的履行保证金和首期租金金额为27,160元，多付的首期管理费金额1,812元，多付部分金额将直接相应抵扣未来应付的租金和管理费。鉴于上述约定，原告在多付部分抵扣完毕的情形下，于2018年7月26日向被告支付当期剩余期限应付租金及管理费。合同约定的付款周期为3个月且为先付后用,本意应为在前一期租金及管理费消耗完毕，再行支付下一期租金即管理费，达到先付后用之目的。原告考虑到之前多付款项用于抵扣当期应付租金及管理费的情形，在抵扣完毕的情形下支付当期剩余期限应付租金及管理费的行为并无不当，符合双方的本意且未损害被告合法权益，不应视为违约行为。且被告在原告付款之前无任何异议，之后接受付款及长达一年多均未提出任何异议，上述付款方式是双方一致合意，原告的付款行为不属违约，被告无约定解除权和法定解除权，被告来函不能产生合同解除效力。原告租金、物业费支付至2019年9月30日，后续未在支付。被告擅自单方要求终止合同并在2019年8月22日强制停水停电已导致原告无法使某商铺、实际经营，且将商铺交付案外人使某，被告行为构成根本违约,故原告诉至法院作如上诉请。
　　被告莫某置业辩称：针对诉请1，同意解除，但是系原告拖延支付租金构成违约，被告享有约定解除权，解除时间为被告发送解除函的时间即2019年8月9日；针对诉请2、3，是原告违约导致合同解除，被告未违约，不同意支付违约金，也不同意赔偿损失。原告主张的违约金标准过高，要求调整。即使被告违约，按合同14.2条，原告只能以违约金的方式主张。装修只能以残值主张，不能与违约金并存。可移动设备同意返还原告，无法返还的才折价补偿，原告不存在该部分损失；针对诉请4，同意退还；针对诉请5，不同意支付，合同未约定解除应支付经营利润损失，原告的主张缺乏依据；针对诉请6、7，断电后原告仍经营至2019年9月10日，仅同意退还自2019年9月10日至2019年9月30日的租金及物业费，对计算标准无意见。
　　被告表示，原告应于2018年6月20日足额支付2018年7月至2018年9月的租金，但原告在2018年7月25日迟延支付，构成违约，故提起反诉请求判令：1、涉案租赁合同及补充协议于2019年8月9日解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金121,735元。
　　原告针对被告反诉请求辩称：同意解除合同但不同意解除理由，被告无约定和法定解除权，原告未拖延支付租金。2018年7月至9月的支付方式经过双方协商一致，原告2018年7月25日支付租金后，被告未提出异议也未提出解除合同，之后一直收取原告租金，合同正常履行。被告2019年7月28日才提出解除合同，即使行使约定解除权也过了1年除斥期间。因被告违约，不同意支付违约金。
　　经开庭审理查明：被告系上海市青浦区盈浦街道盈港路XXX弄XXX-XXX号房屋产权人。
　　2017年10月9日，被告(甲方、出租方)与案外人卞某某(乙方、承租方)就位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号(即富绅时代广场)2号楼1F-10店铺签订《富绅时代广场店铺租赁合同》(下简称租赁合同)，合同“附件一《开店条件书》”中约定租期3年，2018年2月1日至2021年1月31日，计租面积为64.91平方米。乙方于2017年12月15日进场装修。用途为餐饮，主要营业项目鸡排、奶茶、小吃，履约保证金63,180元，按16元/天/㎡，计算2个月，乙方应于2017年9月30日前缴纳；租金按照27,641元/月(14元/天/平方米计租面积)，租金以3个月为一个交租期，首次交租金2个月，55,252元；管理费3,949元/月(2元/天/平方)，管理费以3个月为一个交租期，首次缴纳管理费2个月，7,898元。合同第三.4.1约定，乙方装修期自进场日起算，至开业日之前一日止。乙方应当在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，否则应当按照本合同约定承担违约责任。合同第四.4.1条约定，乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则，自本合同签订之日起5日内向甲方预付第一期租金，之后于上期租期届满10日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日。租金从甲方广场开业日开始计付。租金支付办法详见附件一(开店条件书)。第四.6.1条约定，乙方应向甲方支付的履约保证金及支付方式详见“附件一(开店条件书)”。第四.10条约定，乙方不得以任何理由减少或停止支付租金或其他本合同约定需支付的费用，如乙方认为甲方未能及时完成本合同约定的义务的，双方另行协商。第四.11条约定，甲方接受乙方的租金等费用，不视作甲方放弃要求乙方承担之前的违约责任的权利。第十三.3条约定，租赁期内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同并追究乙方违约责任：……5)乙方逾期支付租金、管理费或其他费用(包括逾期付款违约金)超过15日或累计超过3次；……第十四.2条约定，在本合同履行期间，甲方如有违反本合同规定的行为，导致乙方无法经营或使某该店铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除合同，并要求甲方返还履约保证金，并要求甲方按解除当期租金3个月租金及物业管理费支付违约金，如乙方剩余租赁期内已形成附合的装修残值损失(但未经书面同意的装修除外)大于违约金的，乙方可以要求补足。第十五.4条约定，甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不构成甲方放弃追究乙方任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方违反或不履行的义务的权利。合同另对其他事项作出约定。
　　同年3月26日，上述双方签订《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》(以下简称“补充协议一”)，约定承租方位置不变，为便于管理，双方明确承租地址为：上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号。一、使某面积调整为50.03平方米；二、履约保证金金额相应调整为48,694元，多退少补。如承租方已经缴纳的履约保证金大于本补充协议确定的金额，其差额出租方不予退还，自动转为未来应付租金一部分；三、起始月租金相应调整为21,304元，多退少补。如承租方已经缴纳的首期租金大于按此起始月租金标准计算的首期租金，则其差额出租方不予退还，自动转为未来应付租金一部分；四、每月管理费金额相应调整为3,043元，多退少补；五、本补充协议一式四份，双方签章有效，未提及处仍旧以原合同为准，与原合同有矛盾以本协议为准。
　　同年4月10日，被告(甲方)、卞某某(乙方)、原告(丙方)共同签订《租赁合同之补充协议二》(以下简称“补充协议二”)，约定鉴于甲方曾于2017年10月9日与乙方签订房屋租赁合同，双方又于2018年3月签订补充协议，由卞某某向上海莫某置业有限公司承租盈港路XXX弄XXX号(计租面积50.03平方米)，租赁期限为2018年2月1日至2021年1月31日，由乙方用于开设正新鸡排、奶茶餐饮店。甲方已于2017年12月11日将房屋交付给乙方。鉴于各方同意乙方将原租赁合同及补充协议项下的权利义务全部转让给丙方，原告便代替卞某某成为租赁物业的承租人，享有和承担卞某某先生在租赁合同及补充协议一项下的全部权利义务；除本协议另有约定外，本协议对各方在租赁合同及相关协议项下任何权利或义务不做任何变更、修改或补充。本补充协议二签订前，乙方或已经按原合同及相关协议的要求支付的任何费用视为代丙方支付。租赁合同及相关协议中未经修订的条款保持有效并对各方具有约束力，但若与本协议规定相抵触，则应以本协议的规定为准，本协议应视为租赁合同的不可分割的组成部分，若租赁合同因任何原因终止，本协议随即终止。等。
　　还查明，上述协议签订后，卞某某于2017年10月13日支付被告保证金63,180元、于2017年11月30日支付正新鸡排2个月管理费7,898元、2017年12月1日支付正新鸡排2个月租金55,282元。后对涉案商铺进行了装修。2018年7月25日，卞某某支付被告鸡排7、8、9月的物业费7,317元和租金36,752元。其中，物业费附言为(抵扣前期位置变动多付)，租金附言为(抵扣前期位置变更多付租金和保证金)。现原告已付清截至2019年9月30日的租金和物业费，后续未再支付。
　　2019年7月28日，被告向原告发送合同解除告知函，载明：原租赁合同约定，贵方应于上期租期届满前10日内预付下期租金及管理费，支付日期不得晚于支付月的20日，如拖延支付租金和管理费，贵方每日应按逾期支付金额的0.5%支付迟延支付违约金。根据规定，贵方应于2018年6月20日前支付2018年7月至9月的租金及管理费，但实际支付上述费用的时间为2018年7月26日。贵方拖欠上述租金及管理费长达一个多月，至今也仍未缴纳迟延支付违约金，其行为已构成严重违约。根据合同约定，贵方延期支付租金、管理费或其他费用(包括逾期付款违约金)超过15日的，我方有权解除合同。考虑到贵方在租赁期内实际经营中多处、多次违反原租赁合同，我方在此正式发出书面告知：原租赁合同及相关补充协议于2019年8月9日解除。请贵方务必按照合同约定将租赁物业恢复至毛坯房原状返还给我方，否则我方将停水、停电、一切后果由贵方自行负责。
　　同年8月10日，原告向被告致讼律师函，表示不同意被告上述陈述，被告不享有解除权，要求继续履行合同。
　　同年8月21日，被告发出告知书，载明：“我方已向你方发合同解约函，解除与你方租赁合同关系，经我司多次催促你方返还商铺无果，我司决定于明天(2019年8月22日)采取停电措施，请你方将店内货品自行处理。特此告知。我司已提前告知你方，若因你方滞于采取措施造成的一切损失由你方承担。”
　　同年8月22日，被告对涉案商铺断水断电。同年9月10日，被告拆除涉案商铺装修及设备。同年9月11日，原告向被告致送通知函，表示不同意解除合同，要求被告3日内恢复原状，并将设备返还。在被告恢复原状消除使某障碍前，将暂停支付租金，障碍消除后，恢复支付租金。
　　审理中，原被告一致确认：青浦区盈港路XXX弄XXX号与涉案商铺系一个地址；装修免租期为2017年12月15日至2018年1月31日，涉案商铺所在商场于2018年5月1日开业，自该日开始计租，第一期租金是在2018年5月1日至2018年6月30日；第二期从2018年7月1日至2019年9月30日，合同约定第二期是在2018年6月20日前支付。
　　在审理中，被告表示已将涉案商铺交付案外人管理使某。2019年12月12日，案外人上海青浦百联东方商厦有限公司悠迈百货分公司出具证明，位于盈港路XXX弄XXX-XXX号商铺目前由该公司承租和管理。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市不动产权证、租赁合同、补充协议一、补充协议二、汇款明细、合同解除告知函、转账记录、告知书、通知函、证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示：1、原告未拖延支付租金，被告无解除权。即使有合同第四.10、11的约定，但2018年7月至9月租金支付时间原来约定为2018年6月20日，但面积调整后租金、保证金、物业费共多付27,160元，双方已协议变更多付费用抵扣至2018年7月底，原告在2018年7月25日支付剩余租金36,752元和物业费7,317元。原告于2018年7月25日在抵扣完毕后支付剩余费用，被告在2019年7月28日才提出，超过1年除斥期间。被告强行拆除店铺装修、恶意驱赶原告后另行出租，构成根本违约，原告享有解除权。2、商场在2018年5月1日开业，双方3月26日签订补充协议调整面积及租金，后原告进行装修。涉案商铺是底层沿街，交付给原告时是空地，是开放区域，原告承租后装修做成封闭空间，装修包括铝合金加玻璃隔断，排风系统，空调改装，卷帘门，吊顶，柜台不锈钢及大理石，木工，布线等。除收银机和冰柜外，其余都是不可移动添附。可移动设施设备是被告强行拆除，即使返还，原告也无法使某，被告应折价赔偿。3、合同约定的违约金过低，不能弥补原告损失，基于损失主张，包括直接损失和预期可期待利益损失。
　　为此，原告提供了：1、汇款明细、卞某某与被告员工杨丽微信聊天记录，2018年7月19日微信中，杨丽表示：“卞总，正新鸡排原来是64.91现在缩小到多少明天和公司确认下就给你核算费用”。7月23日杨丽微信卞某某表示：“正新鸡排前期费用面积变更后履约保证金多付14,486、首期租金多付12,674、首期物业管理费多付1,812”。7月24日，卞某某微信杨丽应付金额，杨丽微信表示付款时候备注下扣掉前期多付费用。故双方已经协商面积调整前，原告多付27,160元可抵扣租金至2018年7月底，支付方式是双方协商变更为在7月25日多付款项抵扣后的剩余费用。2、接报回执单及受案回执，欲证明被告为恶意驱赶原告，2019年9月7日开锁将原告物品搬空，9月10日强行拆除原告店铺隔断及装修。3、装修统计表、银行交易流水、部分微信聊天记录、汇款明细、送货单、发票、保证金收据、合作协议书，欲证明涉案商铺包括鸡排和奶茶店，装修和加盟费等共花费378,045.35元，因都是小装修未签订合同。加盟费为111,600元，只要使某加盟品牌就要缴费，之后根据使某年限再交服务费，加盟合同未写明具体年限，但涉案合同解除，无法使某加盟品牌继续盈利，成本明细中的设备都是加盟鸡排和奶茶时必须购买，造成损失。装修花费266,445.35元，可移动设备包括收银机、白雪冰柜和银都冰柜、电视机，空调是原告安装。4、店铺收银系统、营业统计表及利润明细(2019年3月至8月)，欲证明原告在2019年3月至8月营业额为749,346.70元，扣除租金和加盟费等，纯利润是184,925.99元,原告未纳过税，都是原告自行计算的，按每月3万元主张剩余18个租期的经营利润损失。
　　被告表示：对证据1真实性无异议，不认可关联性和证明目的，杨丽是被告的财务人员，不能代表被告免除原告按时支付的义务。原告仍应于2018年6月20日足额支付当期租金，双方未协商一致同意付款时间顺延至2018年7月25日。合同虽未约定解除权的时间，被告之前也未发过函解除合同，但根据约定，原告拖延支付任何费用，被告仍有权解除合同并要求原告支付违约金，故系原告违约导致合同解除；对证据2真实性无异议，但不认可内容，都是原告单方陈述。被告已告知合同解除，要求原告返还商铺但未返还，被告才将原告物品搬离，并非恶意驱赶原告；对证据3真实性、合法性、关联性均不认可，原告确实对商铺进行装修隔断，但合同约定原告须在免租期内完成装修，但付款大部分是在免租期后，也无法核实是否用于涉案商铺。加盟费损失，原告可另寻他地经营,未实际产生；对证据4真实性、合法性、关联性均不认可，系原告单方制作，根据合同约定，原告应每月向被告提供营业额但未提供，且使某自己收银系统。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，涉案租赁合同及相关补充协议均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守，即涉案商铺的承租方现为本案原告。原、被告均要求解除涉案合同及补充协议，但对合同解除的归责存在争议，本院认为，原告作为承租方，理应按合同约定时间支付相关费用。原租赁面积调整后，原告多付相关费用，但双方并未于2018年6月20日前就相关费用抵扣结算，原告未于2018年6月20日前付款合情合理。结合微信聊天记录，双方在2019年7月23日、24日才结算原告多付费用，卞某某表示7月至9月当期租金一起交的应付金额，7月25日原告付款，被告接受。退一步讲，即使原告存在逾期支付当期部分租金的行为，但原告后续一直按约支付，直至2019年7月28日前，被告并未就原告上述行为提出过异议并主张违约责任，而是继续履行涉案合同和补充协议，且后续原告也无其他违约行为；反观被告，作为出租方，在合同正常履行过程中，将涉案商铺中原告的装修、设备拆除并断水断电，后另交付案外人管理使某，最终导致涉案合同无法履行，违反了合同必守的诚实信用原则，已构成根本违约。综上，被告认为原告根本违约，主张解除合同、原告支付违约金，均缺乏依据，对其反诉请求本院均不予支持。原告享有解除权，对其要求解除合同的诉请本院予以支持，解除时间以被告签收原告要求解除合同诉请的时间为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告理应退还原告履约金，原告有权追究被告之违约责任。
　　原告已付清了截至2019年9月30日的租金及物业费，被告对原告租金和物业费的计算标准无异议，但不同意退还2019年8月22日至9月10日的租金及物业费，对此本院认为，原告租赁商铺系经营奶茶和鸡排，被告在2019年8月22日断水断电后，导致涉案商铺不具备使某功能，原告无法实际经营。被告主张原告经营至9月10日但未举证，原告对此予以否认，对被告上述意见本院不予采信，故被告理应退还原告自2019年8月22日至2019年9月30日的租金及物业费。
　　关于原告同时主张违约金及损失，经本院释明，原告表示以损失形式主张。针对各项损失，其中原告支付相关加盟费并采购设施设备，因被告行为导致原告无法在一定时间内持续使某加盟品牌或设施设备进行经营，确对原告产生一定损失。可移动设施设备经本院释明，被告同意返还，但原告表示不再经营不同意接收，坚持要求赔偿，鉴于系被告行为导致原告无法在一定时期内正常使某，本院予以一定考量。另，被告的恶意拆除导致已形成附合的装修现场不存在，难以就该部分装修残值进行评估，本院参考使某年限、装修折旧、租赁面积、举证情况予以考量。关于经营利润损失，原告现有证据无法证明其每月实际利润数额，本院虽难以采纳并确认其计算标准和损失金额，但确系因被告缺乏诚信、根本违约导致合同解除而无法履行，会对原告产生一定的预期利益损失，综上本院参酌违约金标准、被告主观恶性程度、合同履行情况、合同解除时间、原告预期可得利益等，基于公平合理和诚实信用原则，酌情认定被告赔偿原告损失20万元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告卞某彬与被告上海莫某置业有限公司就上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号(即富绅时代广场)2号楼1F-10的商铺签订的《富绅时代广场店铺租赁合同》及《富绅时代广场店铺租赁合同之补充协议》、《租赁合同之补充协议二》于2020年2月18日解除；
　　二、被告上海莫某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告卞某彬保证金48,694元；
　　三、被告上海莫某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告卞某彬租金27,690元；
　　四、被告上海莫某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告卞某彬物业费3,954.60元；
　　五、被告上海莫某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告卞某彬损失20万元；
　　六、反诉原告上海莫某置业有限公司的全部反诉请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费13,783.84元，减半收取计6,891.92元，由原告卞某彬负担4,514.38元，由被告上海莫某置业有限公司负担2,377.54元；反诉受理费1,367.35元，由反诉原告上海莫某置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：岳明静

书记员：张  莉