卜某某、王某某与上海祥源房地产有限公司、第三人上海辉房信息科技有限公司一审民事判决书

　　原告：卜某某。
　　原告：王某某。
　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：黄易特，上海建领城达律师事务所律师。
　　上列两原告的共同委托诉讼代理人：范升强，北京盈科（上海）律师事务所律师。
　　被告：上海祥源房地产有限公司。
　　法定代表人：王莉伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐佳靓，男，被告工作人员。
　　委托诉讼代理人：胡轶东，上海融栢律师事务所律师。
　　第三人:上海辉房信息科技有限公司。
　　法定代表人:张辉，总经理。
　　委托诉讼代理人：俞健，上海景昊律师事务所律师。
　　原告卜某某、王某某与被告上海祥源房地产有限公司、第三人上海辉房信息科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄易特、范升强、被告委托诉讼代理人胡轶东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告卜某某、王某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还因房屋的使用功能存在严重瑕疵的折价款243,925元(按折价款房屋总价15%计算)；2.被告向原告返还以“团购购房费用”名义违法、违约多收取的房屋价款100,000元；3.判令被告依《消费者权益保障法》第五十五条的规定，附加陪偿原告50,000元。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求，同时撤回要求第三人参加诉讼的申请。事实和理由：上海市奉贤区的柘林佳源新都系被告开发的房地产项目。2017年6月，经被告公司委托的售房中介及被告公司营销人员的推荐，原告决定在佳源新都购房置业。2017年6月25日上午，原告在被告公司业务员张彪、王凌浩等业务员接待下来到佳源新都售楼处看房选房。此时，佳源新都在售房源系正在建造中的三期期房，原告提出希望购买佳源新都三期中的一楼的房屋，张彪向原告推荐了奉贤区金海公路XXX弄XXX号XXX室的房屋。张彪表示三期工地在施工中无法进入但可以去看二期中相同户型的样板房，并带领原告查看了二期中68号XXX室的样板房和另外一套非一楼的毛坯房。看房过程中张彪告知原告，样板房的格局与系争房屋基本一致，仅仅是样板房北面小房间与系争房屋略微不同系争房屋的该部位是储藏室。但张彪等业务员从未向原告告知、提示：“系争房屋客厅的南阳台会被大楼公共入口的架空门廊墙体大面积正面遮挡，致南阳台正南采光面被减少一半以上，严重影响系争房屋通风、采光等居住使用功能”。当日下午14点左右，原告在被告售楼处办理签署《商品房预售合同》手续购买系争房屋，房屋面积88.91平方米,总价为1,626,164元,其中576,164元为首付款，剩余房款原告以按揭贷款支付。2018年5月19日，在接到被告交房通知后，原告到佳源新都办理收房手续，并第一次见到系争房屋。此时，原告方才发现“系争房屋客厅南阳台会被大楼公共入口的架空门廊墙体大面积正面遮挡，导致客厅南阳台正南采光面被减少一半以上（经原告测量发现：阳台采光窗户宽2.6米，实际被遮挡达1.6米，被遮挡比率超过六成），系争房屋通风、采光使用功能存在严重瑕疵”，原告随即提出与被告协商调换房屋，或者进行折价、赔偿，但均未果。原告认为，系争房屋阳台系普通楼层阳台不是封闭阳台，商品房预售合同附件三房屋建筑结构装修及建筑标准第七项对阳台结构和功能明确约定，阳台：金属栏杆（特别楼层除外，以现场为准）可见，1、阳台建筑构造应为金属栏杆，非封闭无遮挡的阳台；2、该约定注明了个别特殊楼层除外，以现场实际情况为准，可能存在特殊楼层，但普通楼层都是一样的，但系争房屋的合同中没有约定系争房屋属于特殊楼层，应当论定系争房屋也属于普通楼层。综上，合同约定系争阳台应该是普通的无遮挡的，应当是标准采光通风的阳台，但是被告实际交付的阳台不符合合同约定，被告应当按照合同法承担违约责任，对使用功能的减损部分作价赔偿。另外，被告隐瞒房屋使用功能存在瑕疵，构成欺诈。
　　被告上海祥源房地产有限公司辩称，不同意原告要求返还房款的诉讼请求，双方对于合同签订是经过协商的，被告没有违反合同，不存在返还房屋钱款的问题，房屋不存在任何瑕疵，房屋设计是取得规划许可的，对光照问题也由专业机构测试，符合建筑要求，同时整个小区的房屋都取得了预售许可证，是合法销售，被告方销售人员在带原告看房时向其告知过有门厅遮挡，并且带原告去看了样板房，在门栋的进户处都有遮挡，原告完全知情，而且被告在售楼处展示了整个小区的沙盘，在沙盘上也能看出一楼有遮挡，被告的房价都是公布的，不同楼层的房价都不同，一楼由于采光有遮挡所以房价是最低的。被告在双方买卖合同签订过程中不存在欺诈和误解，不存在变更和撤销，并且目前原告已经装修入住，原告要求按照15%来折价赔偿没有相应依据，请求法院驳回。不同意原告请求的附加陪偿50,000元，因房屋没有瑕疵，即便被告没有通知也是和欺诈是有区别的。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据：原告提交的商品房预售合同、增值税普通发票、首付款银联POS签购单及银行记录、个人购房借款/担保合同、92号XXX室房屋南阳台现场照片等，本院予以确认并在卷佐证。被告对于原告提交的68号样板房101室、102室、103室的现场照片和视频，认为2017年6月25日看房时，被告已经将101室卖出钥匙也交付了，原告看到的不可能是101室，原告看的样板房应该是203室，并且原告在看房时能看到立柱遮挡；被告对于原告提交的92号XXX室从室外拍的阳台的视频的真实性未提异议，但认为现场视频不足以说明房屋存在瑕疵以及如原告所说的不能居住，被告的房屋都是通过规划设计验收的，不存在瑕疵，至于舒适度，原告选择了相应价格低的一层，是原告自己的选择；被告对原告提交的一房一价表、房价表的真实性无异议，但认为定价是结合各方面综合考虑，101室东面不与其他房屋相连接，外面没有阻挡，102室、103室在当中，通透性比101室差很多，因此销售价格低于101室。原告对被告提交的建筑项目日照分析报告及附图的真实性未提异议，但认为普通阳台不应当有遮挡，被告交付的阳台有遮挡，通风和采光都不够要求，24小时中阳光满窗时间为0，阳台和客厅居住功能已经基本丧失；原告对被告提交的售楼处小区沙盘不予认可，认为并未真实反映系争房屋的情况，沙盘上一层的都是用绿植来遮挡起来的，看不到92号XXX室阳台是否有遮挡，更加证明被告有欺诈行为；原告对被告提交的68号楼照片的真实性无异议，但认为68号XXX室阳台是没有遮挡的。本院经审核，对原告提交的68号样板房101室、102室、103室的现场照片和视频的真实性予以确认，但认为无法证明68号XXX室、102室、103室系原告看房时的样板房；对被告提交的建筑项目日照分析报告及附图的真实性予以确认，但日照分析报告针对的是窗户，而非阳台，与本案无关联性；对其余证据的真实性均予以确认。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月25日，原告至被告开发的柘林佳源新都房地产项目售楼处选房，经挑选准备购买在建中三期期房的92号XXX室房屋。原告在看过二期68号样板房后，与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区金海公路XXX弄柘林佳源新都92号1层101室商品房，房屋建筑面积为88.91平方米，每平方米单价为18,290元，总房价款为1,626,164元；原告于2017年6月25日支付首付房款576,164元，于2017年7月25日前支付房款1,050,000元；被告于2018年5月31日前将房屋交付给原告。合同附件二房屋建筑设计及平面图显示，92号XXX室房屋南立面的西侧部分与该房屋南侧建筑物北立面的东侧部分紧靠，中间仅有细微的缝隙；合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准第7条约定，阳台：金属栏杆（个别楼层除外，以现场实际情况为准）；合同补充条款一第2条约定，广告、模型、楼书、样板房的房型、房屋设备、附件二平面图、公共部位装修等、样板区所有门头、门厅等公共部位的大小、装修、装饰、用材及风格仅供参考，与所购房屋各有差异，具体以该房屋现场实际为准。上述合同签订后，原告按约支付房款。后原告在办理交房手续时发现，房屋客厅南阳台被大楼公共入口处的门头大面积正面遮挡，原告认为房屋客厅南阳台正南采光面被减少一半以上，房屋通风、采光使用功能存在严重瑕疵，故提起诉讼。
　　另查明，柘林佳源新都68号门头未遮挡101室的南阳台，而被门头部分遮挡的是103室，与92号正好位置相反，92号门头遮挡的是101室南阳台，而非103室。92号门头北面墙体与101室南阳台紧靠，仅有一条较窄的缝隙，遮挡阳台的门头墙体宽度为1.20米左右，高度高于101室南阳台；92号XXX室南阳台正南采光面宽度为2.50米左右。
　　本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告交付原告的系争房屋南阳台采光面被门头墙体遮挡了近一半的面积，明显影响阳台的采光和通风功能。而双方对于阳台的约定，仅在合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准中约定，阳台：金属栏杆（个别楼层除外，以现场实际情况为准），但对于阳台被遮挡情况未作特别约定。被告虽辩称其明确告知过原告阳台被遮挡情况，但未予举证，故本院不予采信。同时，虽然根据售楼处的沙盘及合同附件二房屋建筑设计及平面图显示，系争房屋南立面西侧的部分与南侧构筑物北立面东侧的部分基本相接，中间仅有细微的缝隙，可以判断系争房屋南侧部分被遮挡，但合同补充条款一第2条约定，广告、模型、楼书、样板房的房型、房屋设备、附件二平面图、共部位装修等、样板区所有门头、门厅等公共部位的大小、装修、装饰、用材及风格仅供参考，与所购房屋各有差异，具体以该房屋现场实际为准。因此，在看到系争房屋现场前，难以确定门头是否遮挡南阳台及遮挡的程度。由于签订合同时92号楼在建中，原告不可能看到系争房屋现场，而原告看到的68号门头遮挡的是103室，并非101室，与系争房屋不同，故在被告未予明示、原告未作充分了解的情况下，原告难以明确知晓系争房屋南阳台被门头遮挡近一半采光面积的情况。由于门头遮挡造成系争房屋南阳台采光和通风受影响，造成原告一定的损失，同时，92号XXX室单价比102室、103室单价高200元，2层以上01室也均比02室、03室高200元，101室的价格不因南阳台被遮挡而有所优惠，故本院综合考虑，酌情确定减少系争房屋价款81,300元，被告需返还原告房款81,300元。对于原告主张依《消费者权益保障法》第五十五条规定，附加陪偿原告50,000元的诉讼请求，因系争房屋南阳台采光和通风虽受影响，但不存在质量问题，适合居住，原告也未提出退房，被告未向原告明示南阳台被部分遮挡的情况，造成原告丧失与被告协商优惠价格的机会，但被告并不存在故意隐瞒、虚构事实的行为，不构成欺诈，故对该项诉讼请求不予支持。
　　综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、被告上海祥源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卜某某、王某某房款81,300元；
　　二、驳回原告卜某某、王某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,479元（已减半收取），由原告卜某某、王某某负担1,653元，被告上海祥源房地产有限公司负担826元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  英

书记员：俞  慧