华某世纪城小区业主委员会与湖北三峡华某集团有限公司、湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司所有权纠纷一审民事判决书

原告：华某世纪城小区业主委员会，住所地宜昌市珠海路10-1号。
负责人：王立平，主任。
委托代理人：朱义国，湖北陈守邦律师事务所律师。（特别授权代理）
被告：湖北三峡华某集团有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道666号融侨华府会所栋1层2室，统一社会信用代码9142010073270285XT。
法定代表人：林华，董事长。
被告：湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市高新区珠海路10-3号，统一社会信用代码9142050031648438X2。
负责人：林文，总经理。
被告湖北三峡华某集团有限公司、湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司共同的委托代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）

原告华某世纪城小区业主委员会与被告湖北三峡华某集团有限公司、湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司所有权纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理。本院认为，原告主张，涉案房屋登记在全体业主名下，属全体业主共有，二被告无权长期占有、使用、收益，诉请法院判令二被告返还涉案房屋、返还出租房屋所获得收益。即，华某世纪城小区业主委员会诉请事项涉及业主共有权问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；…….”，本案涉案房屋的共有权可以由世纪城小区全体业主共同主张和行使，与本案涉案房屋共有权有直接利害关系的主体是华某世纪城小区全体业主。按照物业管理条例的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督，并不包括针对业主的共有权争议以自己的名义提起诉讼。诉权法定，华某世纪城小区业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼，因此，华某世纪城小区业主委员会在本案中的原告主体不适格。本院于2017年10月18日作出（2017）鄂0591民初739号民事裁定：驳回原告华某世纪城小区业主委员会的起诉。原告不服，提起上诉。湖北省宜昌市中级人民法院认为，业主委员会是由一个物业管理区域内全体业主代表组成，在行政主管部门备案，代表全体业主共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织，对涉及业主共同利益的事项，业主委员会应当有权代表全体业主进行处理，且业主委员会代表业主进行诉讼符合经济原则，因此，华某世纪城小区业主委员会具有民事诉讼主体资格，是本案适格原告。湖北省宜昌市中级人民法院于2018年1月25日作出（2018）鄂05民终62号民事裁定：撤销（2017）鄂0591民初739号民事裁定；本案指令宜昌市三峡坝区人民法院审理。本院于2018年2月22日受理指令审理后，依法组成合议庭，于2018年4月8日公开开庭审理了本案，原告华某世纪城小区业主委员会的负责人王立平、委托代理人朱义国，被告湖北三峡华某集团有限公司、湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司共同的委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本院审判人员于2018年5月31到华某世纪城小区现场勘验。本院先后于2018年5月30日、6月5日组织双方当事人质证。本案现已审理终结。
原告华某世纪城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将位于小区1号楼一层的面积为68.56㎡的物业管理用房（房号：000101，估价68.56㎡×4000元=274240元）返还给全体业主使用；2、判令二被告将位于小区1号楼一层的面积为70.41㎡的消防控制室（房号：000102，估价70.41㎡×4000元=281640元）返还给全体业主使用；3、判令二被告将以上房屋的2013年7月1日至2017年6月30日的出租收益192000元返还给全体业主（2000元月×12月×4年=96000元×2套=192000元）；2017年7月1日之后直至返还房屋期间的收益按照4000元月的标准返还。事实与理由：宜昌华某世纪城小区，系宜昌华某置业有限公司（该公司2013年8月更名为湖北三峡华某集团有限公司，并迁址武汉）开发的楼盘，于2011年5月交房，位于小区1号楼一层的面积为68.56㎡的物业管理用房、面积为70.41㎡的消防控制室属于小区全体业主共有，并依法进行了登记。为此，原告多次要求二被告将上述房屋交还给全体业主使用，二被告置之不理。经原告查实，上述两处房屋由二被告出租他人使用，每套房屋每月收取租金2000元，二被告自2013年7月1日起至2017年6月30日止共收取租金19.2万元。原告认为，物业管理用房、消防控制室两处房屋，登记在全体业主名下，属于全体业主共有，二被告无权长期占有、使用、收益，原告有权要求被告返还房屋，同时，二被告出租属于全体业主所有的房屋所获的收益，应当返还给全体业主。
被告湖北三峡华某集团有限公司答辩称：1、原告不是本案的适格主体，根据物权法第76条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告的证据中没有证明双过半的内容。物业管理条例第14条规定，召开业主大会会议应在15日前通知全体业主，被告在该小区有1000多平方米的房屋，是小区第一大业主，自始至终没有接到参加业主大会的通知，也没有收到业主委员会书面征求意见的材料。因此，原告召开业主大会的程序不合法，原告不具有诉讼主体资格，应当驳回原告的起诉。2、小区现在使用的物业管理用房和消防控制室位于3号楼的一层，原规划中的物业管理用房和消防控制室位于1号楼一层，3号楼一层比1号楼一层的位置好（在小区大门旁）、面积大，被告应业主要求，于小区交房之初进行了调换，小区业主使用物业管理用房和消防控制室的目的已经实现。若原告要求将规划中的物业管理用房和消防控制室归还原告，被告则要求原告将现在使用的三号楼一层的房屋归还被告。
被告湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司的答辩意见同被告湖北三峡华某集团有限公司。
经审理查明：
一、位于宜昌开发区××路××号的华某世纪城小区建设项目规划情况。宜昌市规划局2008年10月7日签发四份建设单位为“宜昌华某置业有限公司”的《建设工程规划许可证》，工程名称分别为华某世纪城1、2、3、4号楼，其中“建筑分层性”一栏内容分别为：1号楼一层，“商业、公建、架空绿化活动场地”；2号楼一层，“住宅、架空绿化活动场地、会所”；3号楼一层，“商业”；4号楼一层，“住宅”。
二、各楼产权登记及现状。
（一）1号楼三个单元。
1单元一层有两间房和架空层。两间房登记情况：房屋所有权人“华某世纪城全体业主”、规划用途分别为“物业管理用房”和“消防控制室”、产籍号分别为02-0014-0320-000102和02-0014-0320-000101、面积分别为68.56平方米和70.41平方米。现被告占用，一间为棋牌室，另一间为被告工作人员居住。架空层停放摩托车。
2单元一层架空层放收件宝。
3单元一层是住房（有产权证）。
（二）2号楼四个单元，1、2、3单元一层落地门窗封闭，其余外立面与主楼一致（无产权证），由湖北中巨电梯有限公司在使用；4单元一层是住房（有产权证）。
（三）3号楼四个单元，1单元一层是物业管理用房和消防控制室（无产权证）；2、3、4单元一层是商业门面（有产权证）。
（四）4号楼四个单元，1、2、3单元一层是住房（有产权证）；4单元一层落地门窗封闭，其余外立面与主楼一致（无产权证），三分之一是业主活动室，三分之二原告主张有人居住，被告主张空置。
三、原告华某世纪城小区业主委员会由小区业主民主选举设立，并于2016年6月3日在宜昌市房产管理局高新区分局物业管理科办理备案，2017年10月8日华某世纪城小区业主大会通过授权华某世纪城小区业主委员会起诉湖北三峡华某集团有限公司的决议。
四、2013年8月，“宜昌华某置业有限公司”更名为“湖北三峡华某集团有限公司”。湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司是湖北三峡华某集团有限公司设立的没有法人资格的分支机构。
五、原告华某世纪城小区业主委员会另案提起诉讼，诉请确认华某世纪城小区2号楼、3号楼、4号楼的一层架空层属小区全体业主共有、判令被告将以上架空层恢复原状、腾退并返还出租收益。
认定上述事实的证据有：华某世纪城小区业主委员会成立通知、业主大会决议公告；《建设工程规划许可证》、房屋查档证明；现场勘验笔录；本院（2018）鄂0591民初240号受理案件通知书等。

本院认为，原告华某世纪城小区业主委员会诉请判令被告将1号楼1单元一层000101、000102号房屋返还全体业主并返还占用房屋期间的出租收益，本案系所有权纠纷。争议焦点：华某世纪城小区业主委员会能否以自己的名义提起涉及业主共有权的诉讼；能否支持原告要求被告返还房屋并返还出租收益的诉讼请求。
一、原告华某世纪城小区业主委员会经小区业主合法选举产生，并经行政主管部门备案，湖北省宜昌市中级人民法院2018年1月25日（2018）鄂05民终62号民事裁定已经认定“华某世纪城小区业主委员会具有民事诉讼主体资格，是本案适格原告”。
二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。华某世纪城小区1号楼1单元一层中登记为小区全体业主共有的两件房屋（产籍号分别为02-0014-0320-000102和02-0014-0320-000101），被告应当返还。
三、被告答辩称，应业主要求，被告于小区交房之初，将规划位于1号楼1单元一层的物业管理用房和消防控制室调换至位置更好、面积更大的3号楼1单元一层。该答辩意见经现场勘验证实：3号楼1单元一层现状为“物业管理用房”和“消防控制室”。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。1号楼一层000101、000102号房屋规划为“物业管理用房”和“消防控制室”，登记为全体业主所有；3号楼1单元一层规划为“商业”，现状为“物业管理用房”和“消防控制室”。即，被告将规划为“商业”、本可用于商业门面销售获利的3号楼1单元一层，交与业主作为“物业管理用房”和“消防控制室”使用，替换了规划中的1号楼一层的“物业管理用房”和“消防控制室”。依公平原则，本院对原告要求被告返还占用1号楼一层000101、000102号房屋期间出租收益的诉讼请求，不予支持。
四、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。湖北三峡华某集团有限公司宜昌分公司是湖北三峡华某集团有限公司设立的没有法人资格的分支机构，本案返还登记为小区全体业主共有的房屋的责任，由湖北三峡华某集团有限公司承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告湖北三峡华某集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于宜昌市西陵区（开）珠海路10-1号、登记所有权人为华某世纪城全体业主、产籍号分别为02-0014-0320-000102（面积68.56㎡）和02-0014-0320-000101（面积70.41㎡）的两间房屋返还给华某世纪城全体业主。
二、驳回原告华某世纪城小区业主委员会的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费11279元，由被告湖北三峡华某集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长 许建江
人民陪审员 李明喜
人民陪审员 傅玉平

书记员： 张晗煜