华某某与李相国、隋某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：华某某，男，xxxx年xx月xx日出生现住肇东市。
委托诉讼代理人：胡志明，黑龙江君昌律师事务所律师。
被告：李相国，男，xxxx年xx月xx日出生,住肇东市。
被告：隋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住肇东市。
李相国、隋某某的共同委托诉讼代理人项世和，黑龙江华宇律师事务所律师。

原告华某某与被告李相国、隋某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华某某及其委托诉讼代理人胡志明、被告李相国、隋某某及其共同委托诉讼代理人项世和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、要求二被告返还购房订金40,000元；3、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2016年8月19日，原告与被告口头达成买卖协议，被告将其所有的房产卖给原告，为了买卖协议的顺利履行原告向二被告交付买房订金40，000元，被告向原告承诺收取订金后3个月内为原告办理房屋过户手续。但是由于国家关于农村宅基地管理的法律规定，被告无法为原告办理房屋产权过户手续，致使原、被告双方买卖房屋的目的无法实现。因此，原告多次找二被告要求返还购房订金，二被告拒不返还。
李相国、隋某某辩称，答辩人没有承诺由答辩人为原告办理更名过户手续。如因国家法律和政策的规定而导致原告买房后不能过户，其过错责任完全应由原告承担，答辩人对此不承担任何法律责任。原告系属智力、思维正常并具有民事行为能力的成年人，他自愿购买答辩人的房屋，并向答辩人交付购房订金，现在提出退还订金没有任何理由。因为原告在购买房屋之前，必然要了解国家的相关法律和政策以及所购房屋的地理位置，交易价格等自然信息，之后才能决定是否购买。答辩人不同意向原告退还购房订金，原告应按双方口头约定，向答辩人交付剩余购房款58，000元。如果法院认定双方房屋买卖合同无效，答辩人要求原告赔偿经济损失40，000元。
本院经审理认定事实如下：华某某户籍所在地为五大连池市。李相国与隋某某系夫妻关系，户籍所在地均为肇东市。2016年8月19日，华某某与李相国、隋某某经协商达成口头协议，约定李相国、隋某某将共同所有的砖瓦房屋，以98，000元的价格转卖给华某某，由华某某先交付购房订金40，000元，由李相国、隋某某出具了收据一份。之后李相国、隋某某将共有的房屋交付给华某某。因华某某系外地户籍，房屋管理部门不能办理房屋产权过户手续。2017年7月20日华某某将房屋退还给李相国、隋某某。

本院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，外村人员不享有此项权利。宅基地使用权的取得、行使和转让，应适用土地管理法等法律和国家有关规定。华某某与李相国、隋某某签订的房屋买卖合同中涉及到宅基地使用权问题，李相国、隋某某将房屋处分给华某某的同时也将宅基地处分给了华某某。因华某某不是该集体经济组织成员，故双方的买卖行为违反了法律规定，损害了集体经济组织权益。因此，双方所签订的房屋买卖合同应为无效合同。因该合同取得的财产应当予以返还。华某某已将房屋退还给李相国、隋某某，李相国、隋某某应当将华某某交付的购房订金予以返还。华某某的诉讼请求事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院应当予以支持。李相国、隋某某的关于不予返还购房款的抗辩主张不符合法律规定，本院不予以支持。李相国、隋某某关于要求给付经济损失的抗辩主张，应负有举证证明的责任，因其无相关证据证明自己的主张，其抗辩主张属事实不清，证据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

原告华某某与被告李相国、隋某某所签订的房屋买卖合
同无效；
二、被告李相国、隋某某共同向原告返还购房款40,000元，于本判决生效后三日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
案件受理费400元，由被告李相国、隋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审判员　　张濮原

书记员：赵影