华夏银行股份有限公司襄阳分行与樊某、白某金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：华夏银行股份有限公司襄阳分行（以下简称华夏银行襄阳分行），住所地：襄阳市高新区春园路8号现代城二期1幢1-4层1号。负责人：王颖，系该行行长。委托诉讼代理人：彭钊，湖北隆中律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：樊某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：白某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：襄阳佳海地产有限公司（以下简称佳海地产公司）。住所地襄阳市高新区深圳工业园佳海工业城D2-1。法定代表人：袁胜友，系该公司董事长。

原告华夏银行襄阳分行与被告樊某、白某、佳海地产公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏银行襄阳分行的委托诉讼代理人彭钊到庭参加了诉讼。被告樊某、白某、佳海地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华夏银行襄阳分行向本院提出诉讼请求：1.樊某、白某偿还借款本金919537.98元、利息17739.83元，并自2017年9月26日起按照原《个人房屋抵押借款合同》的约定支付罚息、复利直至本息全部清偿之日止。2.华夏银行襄阳分行在上述债权范围内对拍卖、变卖樊某、白某所有的位于襄阳市××技术开发区深圳工业园（佳海工业城）A31-3幢、A31-5幢房产所得价款享有优先受偿权。3.佳海地产公司对上述第一项债务承担连带偿还责任。4.本案律师代理费18700元及诉讼费由三被告承担。本案审理过程中，华夏银行襄阳分行明确第一项诉讼请求：樊某、白某偿还剩余本金260949.86元、期内利息4816.59元、罚息163.24元、复利54.46元；剩余本金658588.12元、期内利息12156.10元、罚息412元、复利137.44元，并自2017年9月26日起分别以剩余本金260949.86元、658588.12元为基数按照中国人民银行同档次基准利率加收165%计收罚息直至全部清偿之日止；分别以未还利息4816.59元、12156.10元为基数按照中国人民银行同档次基准利率加收165%计收复利直至全部清偿之日止。事实与理由：2012年10月16日，华夏银行襄阳分行与白某、樊某签订两份《个人房屋抵押借款合同》约定，借款金额分别为420000元、1060000元，期限自2012年10月16日起至2022年10月16日止，贷款期间为浮动利率，起始利率为年利率7.205%。佳海地产公司自愿承担保证责任，樊某、白某自愿以其所有的位于襄阳市××技术开发区深圳工业园（佳海工业城）A31-3幢、A31-5幢房产向华夏银行襄阳分行办理了抵押。合同签订后，华夏银行襄阳分行依约发放了贷款，但樊某、白某未按约偿还借款，故诉至法院。樊某、白某、佳海地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月16日，华夏银行襄阳分行作为贷款人、抵押权人（乙方），樊某、白某作为借款人、抵押人（甲方），佳海地产公司作为保证人（丙方）签订编号XF0191021120029的《个人房屋抵押借款合同（以下简称“借款一”）》，约定甲方向乙方申请个人房屋抵押借款，乙方审查后同意提供一定期限的贷款，甲方只能用于按照甲方与售房人佳海地产公司于2012年9月24日签订的《商品房买卖合同》购买座落于襄阳市襄州区佳海工业城A31-3室，合同面积452.18平方米的房屋。甲方不得擅自改变本合同中约定的贷款用途。甲方同意将该房产抵押予乙方，作为其偿还本合同项下贷款的担保，丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。贷款金额420000元，贷款期限10年，自2012年10月16日始至2022年10月16日止。实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为年利率7.205%，利息自贷款发放之日起计算。若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率上浮10%确定；贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，按本合同利率按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用。贷款发放至佳海地产公司在华夏银行襄阳分行开立的14×××61账户中。归还方式为等额本息还款法分期还本付息。甲方每期以相等的金额偿还贷款本息，但首期与末期还款按贷款实际天数计算。还款为按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。甲方保证在每月还款日之前向其在华夏银行襄阳银行开立的账户62×××30中存入当月足额还本付息的款项，同时授权乙方于当月还款日从该账户中划转还款本息，丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下所有债务清偿完毕为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。保证期间自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。甲方不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。甲方如不按本合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，乙方有权通知甲方并行使抵押权，包括但不限于：1.……；2.请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。3.……。若除丙方提供的保证担保方式外，本合同项下还存在其他担保（包括但不限于上述主合同债务人向乙方提供的房屋抵押等物的担保）的，乙方有权选择要求丙方首先承担保证责任，丙方对乙方承担的担保责任不受任何其他担保的影响，其担保责任的承担也不以乙方向甲方及其他任何人提出权利主张或进行诉讼/仲裁/强制执行为前提。因甲方及/或丙方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担乙方为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用。如甲方未按本合同约定还本付息，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任。同日，三方还签订编号XF0191021120030的《个人房屋抵押借款合同（以下简称“借款二”）》，约定本合同项下贷款由樊某、白某购买座落于襄阳市襄州区佳海工业城A31-5室，合同面积788.26平方米的房屋，贷款金额1060000元。该合同其他约定与“借款一”一致。2012年10月24日，华夏银行襄阳分行依约将两笔借款合计1480000元转入合同约定的佳海地产公司14×××61账户中，樊某在银行出具的借款凭证中签名捺印对上述转款予以确认并约定最后还款日为2022年10月24日。2012年11月19日，双方就案涉襄阳市襄州区佳海工业城A31-3幢、A31-5幢房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（权属证号：襄阳市房预襄州区字第2012031410号、襄阳市房预襄州区字第2012031409号）。借款发放之初，樊某、白某尚能如期偿还贷款本息，至2017年2、3月份，樊某、白某多次出现未如期足额还款情形。截至2017年9月25日，樊某、白某尚欠“借款一”本金260949.86元、期内利息4816.59元、罚息163.24元、复利54.46元；“借款二”本金658588.12元、期内利息12156.10元、罚息412元、复利137.44元未予偿还，保证人亦未承担保证责任。2017年10月10日，华夏银行襄阳分行指派工作人员前往案涉两处房产张贴提前清收全部贷款的告知函后诉至本院。华夏银行襄阳分行因本案诉讼支出律师代理费5610元。本院认为，本案所涉《个人房屋抵押借款合同》、《借款凭证》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。各方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自的权利义务。樊某、白某未按约还款的行为违约，应承担逾期还款的违约责任，华夏银行襄阳分行有权按照合同约定宣布本案贷款提前到期。故华夏银行襄阳分行要求樊某、白某偿还剩余全部借款本金、期内利息、罚息、复利的诉讼请求，除罚息和复利的加收比例应为65%外，其余部分本院予以支持。对于华夏银行襄阳分行主张在诉争债权范围内对拍卖、变卖樊某、白某所有的位于襄阳市××技术开发区深圳工业园（佳海工业城）A31-3幢、A31-5幢房产所得价款享有优先受偿权的请求。华夏银行襄阳分行对樊某、白某提供抵押担保的房产办理的是预抵押登记,未办理抵押权设立登记。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同性质和效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权变动效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三月内未申请登记的,预告登记失效”的规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,华夏银行襄阳分行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设产登记之前,其享有的是抵押登记条件成就或约定的期限届满办理抵押登记的请求权,并非对诉争房屋享有现实的抵押权。故华夏银行襄阳分行的该项请求,不能成立，本院不予支持。佳海地产公司自愿为樊某、白某在华夏银行襄阳分行的借款提供连带保证，且未过保证期限，华夏银行襄阳分行要求佳海地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于律师代理费，从双方签订的《个人房屋抵押借款合同》内容来看，律师费属于借款人清偿的范围，同时合同也明确约定律师费属于担保的范围，华夏银行襄阳分行提交的证据只能证实该行实际支出律师费5610元，故华夏银行襄阳分行主张三被告支付本案律师代理费18700元的请求，除经本院核实部分予以支持外，其余不予支持。樊某、白某、佳海地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告樊某、白某于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司襄阳分行截至2017年9月25日“借款一”本金260949.86元、期内利息4816.59元、罚息163.24元、复利54.46元，“借款二”本金658588.12元、期内利息12156.10元、罚息412元、复利137.44元，并自2017年9月26日起，分别以260949.86元、658588.12元为基数按照中国人民银行同档次基准利率加收65%计收罚息直至全部清偿之日止；分别以期内应付未付利息4816.59元、12156.10元为基数按照中国人民银行同档次基准利率加收65%计收复利直至全部清偿之日止；二、被告樊某、白某于本判决生效之日起十日内支付华夏银行股份有限公司襄阳分行律师代理费5610元；三、被告襄阳佳海地产有限公司对上述第一、二项所确定的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告华夏银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13440元，保全申请费5000元，合计18440元，由被告樊某、白某、襄阳佳海地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交至本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。