十堰市昌发房地产开发有限公司与杨某确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：十堰市昌发房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市天津路**号。
诉讼代表人：十堰市昌发房地产开发有限公司管理人。该管理人负责人董哲。
委托诉讼代理人：郑华强，十堰市昌发房地产开发有限公司管理人成员。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人：中国工商银行股份有限公司十堰城中支行。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京南路**号。统一社会信用代码：xxxx。
负责人：陈妍，该行行长。
委托诉讼代理人：罗胜利，男，该行工作人员。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：吴杰，男，该行工作人员。代理权限：一般代理。

原告十堰市昌发房地产开发有限公司（以下简称昌发公司）诉被告杨某、第三人中国工商银行股份有限公司十堰城中支行（以下简称工商银行十堰城中支行）确认合同无效纠纷一案，湖北省十堰市中级人民法院于2018年4月19日立案受理后，经湖北省高级人民法院批准，作出（2018）鄂03民初71号民事裁定，裁定本案由湖北省十堰市郧阳区人民法院审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昌发公司的委托诉讼代理人郑华强，被告杨某的委托诉讼代理人叶直根，第三人工商银行十堰城中支行的委托诉讼代理人吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昌发公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2014年8月3日就坐落于十堰市××街办车城××丹桂××2-1-4房屋签订的《商品房预售合同》无效；2、判令被告杨某配合原告办理位于十堰市××街办车城××丹桂××2-1-4预告登记撤销手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告昌发公司因开发房地产资金的需要，希望能通过银行贷款解决资金紧缺，但基于贷款政策的制约，原告无法直接获得银行贷款，为此，原告采取假买卖真借款的形式，于2014年8月3日与被告杨某签订《商品房预售合同》，将原告开发的位于十堰市××街办车城××丹桂××2-1-4的房屋以假买卖方式预告登记在被告名下，从而从第三人工商银行十堰城中支行处获得“一手房按揭贷款资金”。由于原告与被告间没有商品房买卖的真实意思表示，原告并没有向被告交付合同约定的商品房，被告也未向原告交付过房款、维修基金、契税等，房屋按揭贷款均是原告按借款合同的约定按月偿还，依据相关法律规定，双方签订的《商品房预售合同》应为无效合同。2017年10月9日，湖北省十堰市中级人民法院受理了原告的重整申请，为维护原告及全体债权人的合法权益，故而起诉。
被告杨某辩称：1、原告诉称没有事实依据，本案杨某与原告签订了商品房预售合同，双方均是完全民事行为能力主体，被告杨某全额交纳了涉案房屋的首付款及月供，全面履行了义务，不存在原告诉称的未付房款的事实；2、原告诉称未向被告交付房屋实际上是因涉案房屋不具备交房条件，经被告多次索要，原告无法交付，并非没有买卖房屋的真实意思；3、原告主张合同无效解除预告登记的真实目的是通过违约在已经获取并事实使用购房款的情况下任向购房人主张收回房屋，属双重获利，不应得到法律的支持。
第三人工商银行十堰城中支行述称：1、本案商品房买卖合同是原、被告真实意思表示，我行也对双方进行了询问，并办理了登记备案手续，完全符合相关法律法规，不能以原、被告双方有其他经济往来来确认合同无效；2、我行作为第三人在本案中没有任何过错，按照合同约定履行了相关的义务，原告要求撤销预告登记手续会严重损害我行预告抵押登记权利，我行作为不知情的第三人应当受到法律的保护；3、本案的被告是原告的债权人，以被告未支付首付款和贷款为由主张合同无效是没有事实和法律依据的。请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年8月3日，原、被告双方签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告杨某向原告昌发公司购买位于十堰市××街办车城××丹桂××2-1-4房屋，预测建筑面积141.28平方米，商品房单价为5200元每平方米，总价734136元，签订合同当日支付首付款224136元，剩余房款510000元由被告用银行贷款、公积金贷款方式一次性付清。合同第九条虽有交房期限及条件的条款，但交房期限处空白，未约定具体的交房期限。合同第十条约定，逾期交房不超过60日，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同落款处盖有原告公司公章及法定代表人杨光才私章，被告余杨某签字确认。合同签订后，杨某并未实际向昌发公司交纳首付款，在办理房屋预告登记和预告抵押登记中，杨某亦没有缴纳任何税费，而是由昌发公司开具虚假的首付款收据和发票，且该首付款收据和发票没有交给杨某，而是由昌发公司自己保管。之后，被告杨某与第三人工商银行十堰城中支行签订《个人购房借款担保合同》，约定杨某向工商银行十堰城中支行借款510000元用于购买本案涉案房屋，贷款期限为30年。2014年11月14日，杨某与工商银行十堰城中支行签订《房产抵押合同》一份，以本案案涉房屋为前述贷款设定抵押。2014年11月13日，案涉房屋办理预购商品房预告登记，权利人为杨某，义务人为昌发公司。同年11月19日，案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为工商银行十堰城中支行，义务人为杨某。工商银行十堰城中支行将购房贷款发放至昌发公司后，贷款人杨某自己没有偿还过购房贷款的月供，亦没有掌控还款银行卡及银行卡密码，还款银行卡及密码由昌发公司掌控，2016年11月以前的月供由昌发公司每月通过其公司员工雷鸣、赵学文的账户转款或现金的方式存入至杨某还款银行卡，再由工商银行十堰城中支行完成扣款，2016年12月至2017年7月的月供由昌发公司的副总经理杨淑华通过转账至杨某的还款银行卡的方式偿还，后昌发公司和杨淑华均未再偿还贷款。
另查明，2017年10月9日，湖北省十堰市中级人民法院裁定受理昌发公司重整申请，并指定湖北瑞元清算事务有限公司为管理人。庭审中，被告杨某自认杨淑华是其的姑母，因杨淑华的介绍，杨某与昌发公司签订《商品房预售合同》，继而由杨某向第三人贷款。在昌发公司被裁定受理重整后，杨某未向管理人申报过债权，杨淑华向昌发公司管理人申报债权，其中包含了杨淑华偿还的全部购房贷款，昌发公司管理人对该部分债权予以了确认。
还查明，本案涉案房屋早已完工，至今未交付给杨某，而是由昌发公司实际控制。自买卖双方签订《商品房预售合同》后，杨某未向昌发公司要求过交付房屋，亦未向昌发公司主张逾期交房的违约责任。

本院认为，关于本案原、被告双方是否存在真实的房屋买卖关系的问题。行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告双方虽然签订《商品房预售合同》，继而被告杨某与第三人工商银行十堰城中支行签订《个人购房借款担保合同》，由第三人发放购房贷款，但买受人杨某既没有实际支付购房首付款，又没有按月偿还房贷或承担购房及预告登记、预告抵押登记中的任何税费，而是由昌发公司开具虚假的首付款收据和发票并由其自己保管，买受人杨某应当偿还的购房贷款前期是由出卖人昌发公司按月支付，在昌发公司无力偿还后，杨淑华偿还了部分月供，这显然不符合房产交易的正常规则。原、被告双方签订《商品房预售合同》后并没有使买受人杨某获得房屋，杨某在双方签订《商品房预售合同》后亦没有向出卖人昌发公司主张过交付房屋或承担违约责任，反而使昌发公司获得了银行的购房贷款并继续实际控制房屋。综合双方签订及履行合同的过程中不符合房地产交易正常规则的情况，可以认定，原、被告双方并没有真实的房屋买卖关系，签订《商品房预售合同》目的不在于买卖房屋，而是帮助昌发公司获得银行贷款，是虚假的意思表示行为，该民事法律行为无效。故原告主张确认原、被告签订的《商品房预售合同》无效，符合法律的规定，本院予以支持。杨某辩称其已全额交纳了案涉房屋的首付款及月供，与事实不符，主张以杨淑华在昌发公司的债权抵偿首付款，未提交相关证据予以证实，且杨淑华对昌发公司享有的债权杨淑华本人已向昌发公司管理人进行了全额申报，其辩称已向原告主张交付房屋亦没有提交相关证据予以证明，故对其上述辩称意见，本院均不予采纳。审理中，昌发公司向本院申请撤回要求杨某配合办理位于位于十堰市××街办车城××丹桂××2-1-4预告登记撤销手续的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许，并记入笔录，故本院对原告的该项诉讼请求不作实体处理。第三人工商银行十堰城中支行提出的本案《商品房预售合同》是原、被告真实意思表示，不能认定该合同无效的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百条之规定，判决如下：

确认原告十堰市昌发房地产开发有限公司与被告杨某于2014年8月3日就坐落于十堰市张湾区红卫街办车城西路131A号7幢2-1-4房屋签订的《商品房预售合同》无效。
案件受理费11140元，减半收取5570元，由原告十堰市昌发房地产开发有限公司负担2785元，被告杨某负担2785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判员 卫伟

书记员： 吴迪