北京达某某国际酒店物业管理有限公司与佳木斯万达广场投资有限公司服务合同纠纷一审民事判决书

原告：北京达某某国际酒店物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号B座24F。
法定代表人：赵德仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师集团事务所律师。
委托诉讼代理人：刘泽羽,黑龙江远东律师集团事务所律师。
被告：佳木斯万达广场投资有限公司，住所地佳木斯市向阳区光复路。
法定代表人：齐界，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽，黑龙江艾未律师事务所律师。

原告北京达某某国际酒店物业管理有限公司与被告佳木斯万达广场投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，开庭前原审判员梁传斌因事务无法审理本案，经告知双方当事人后本案变更审判员隋毅审理。2018年4月26日该案转为普通程序并依法组成合议庭，于2018年9月10日公开开庭进行审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理启动资金（开办费）768300元；2、判令被告支付原告物业服务费（空置房）2099694.24元，以上两项费用合计2867994.24元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年6月，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为佳木斯万达广场提供物业服务，同时约定了物业服务费价格、委托管理期限和违约责任等，在合同第二十一条约定空置房屋的物业服务费由甲方支付，第二十五条约定物业管理启动资金由甲方支付，之后双方签署了《工程结算造价确认书》，确认物业管理启动资金为768300元。2015年10月15日，佳木斯万达广场开始入伙，相关物业工作开始交给原告负责，原告按照合同约定履行了自身的合同义务，但是被告一直拖欠开办费和空置房物业费未支付，原告多次催要无果，故诉讼来院。
被告辩称，1、根据双方签订的前期物业合同约定，对于物业启动资金的交付及返还均有明确约定，2017年7月25日基于原告在履行过程中的违约行为，被告委托律师通过律师函的形式，告知解除了双方的前期物业服务合同，原告接到该通知后，没有提出异议，也没有向人民法院或仲裁机构就解除合同通知的效力进行司法审查，基于以上事实，原告无权向被告要求支付物业启动资金；2、根据合同约定对于空置房的物业费计算和收取均有明确约定，原告负有举证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告举示的前期物业服务合同、工程结算造价确认书、收条、提前入场通知和入场通知函、空置房物业费计算明细及汇总、佳木斯万达广场入伙通知书（150份）、佳木斯万达广场有限公司房屋交接单（108份）、2017年6月荣誉证书、2017年12月21日荣誉证书、2016年（11月、12月）、2017年（1-4月、12月）、2018年（1-3月）物业来电来访记录表、2016年（3月、11月、12月）、2017年（1月、2月、11月、12月）、2018年（1月、2月）物业报修服务记录表，具有真实性、关联性，能够证明2013年6月原被告签订《前期物业服务合同》，按照合同约定原告提交的工程结算造价确认书经被告确认的物业启动资金为768300元，原告依据合同约定及佳木斯万达广场入伙通知书、房屋交接单列出空置房物业费计算明细及汇总金额为2099694.24元，结合物业来电来访、报修服务记录及有关部门颁发的荣誉证书，原告履行了合同约定的物业服务义务，故对上述证据予以确认；2、因被告举示的2017年7月24日律师函、被告向原告出具的沟通函两份，没有送达及原告接受函件的相关证据相佐证，且原告自佳木斯万达广场开始入伙后至今一直为被告提供物业服务，故双方签订的《前期物业服务合同》并未解除，本院对该证据不予确认。关于被告举示的物业管理办公室意见函、照片及说明（546份）、室外街商铺问题微信沟通明细，因物业管理办公室意见函系复印件，且照片及说明微信沟通明细仅体现小区物业服务公共空间部份场所清洁环境卫生上需要改善，被告以此抗辩原告主张的物业启动资金和收取空置房物业费于法无据，故对以上证据不予确认；3、因被告举示的商铺占用明细表（28间）及部分商铺租金收款收据，经本院第一次开庭后现场调解及勘查，该28间商铺处于空置状态，且部分商铺租金收款收据均系复印件亦与本案不具有关联性，其中加盖被告财务专用章的编号为0008941收款收据（复印件）同样无法证明原告占用商铺对外招租，故对被告举示的该组证据不予确认。
本院经审理查明：2013年6月，原、被告签订《前期物业服务合同》，合同约定被告将佳木斯万达广场项目委托原告实施物业服务事宜（具体为住宅、商铺、万达广场大商业与酒店西边道路以西的步行街前期物业服务），同时就委托管理期限、物业服务费价格及违约责任进行了约定。关于物业管理启动资金约定：原告完成被告审批同意的预算方案并经被告验收通过后10日内，由被告向原告支付物业管理启动资金，被告付款前，原告应向被告开具合法发票，否则被告有权延迟付款，且不构成违约。本案争议的二期物业开办费即物业管理启动资金经加盖被告公章的工程结算造价确认书确认，并于2016年9月3日由被告工作人员签收原告出具的金额为768300元增值税普通发票八张。关于空置房物业服务费约定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋支付之日的当月发生的物业服务费用由被告承担，之后的物业服务费由物业买受人承担，物业买受人已结清房屋买卖款，在接到进户通知后因自身原因未办理进户手续的，自通知期满（7个工作日）后的次月开始缴纳物业服务费。已销售房屋的业主必须在收到被告发出入伙通知书之日起3日内办理入户手续，于入伙通知书指定的入伙之日起开始支付各项费用。已建成未售出的空置房屋的物业服务费由被告按季度按收费标准的100%支付物业服务费。2015年4月3日被告为原告下达提前入场通知：佳木斯万达广场投资有限公司地块一住宅1号楼-5号楼及车库、步行街入伙时间提前到2015年10月15日。
另查明，被告举示的2015年10月15日至2017年8月31日住宅及金街空置房管理费明细表与原告举示的空置房物业费计算明细及汇总，在案涉小区实际入住业主和空置情况、面积、住宅及商铺每平方米价格、起算时间均一致。具体一期住宅1号楼-5号楼起止时间为2015年10月15日起2017年8月31日止，一期商铺为2015年11月1日起2017年8月31日止，二期住宅6号楼-11号楼起止时间为2016年8月15日起2017年8月31日止，二期商铺为2016年8月21日起2017年8月31日止。以上住宅和商铺空置房管理费共计2099694.24元。

本院认为，本案的争议焦点系物业启动资金问题和空置房物业服务费计算截止时间问题，因物业启动资金经两次庭审，被告均认可工程结算造价所确认的768300元，被告虽辩称其已经通过律师函的方式与原告解除了前期物业服务合同，不应支付该笔费用，但并未提供原告实际接收该函的有效证据予以佐证，且律师函体现时间为2017年7月24日，原告在2015年10月15日入伙起至今仍为被告提供相关物业服务项目，原告亦按合同约定向被告出具768300元增值税发票，故被告理应给付该费用。因原告主张空置房物业服务费计算截止时间系按购房人接到被告发出的佳木斯万达广场入户通知书上指定的入户时间计算，与前期物业服务合同约定内容及加盖被告公章的房屋交接单能够相互印证，原告向房屋购买人收取物业费亦是按照入户通知书上指定的入户时间为节点，之前由开发建设单位即被告承担，之后由房屋买受人即业主承担，符合交易习惯及合同契约精神，被告辩称以购房人购房款结清（本院多次要求被告提交其作为抗辩理由的万达广场房屋销售情况明细，被告以需要总部审批为由推拖，经本院向被告下达限期举证通知后，被告仍未提交由其掌握的该房屋销售情况明细）时间计算空置房物业服务费截止时间无事实及法律依据，本院对该抗辩不予支持，对原告主张的空置房物业服务费2099694.24元予以支持。关于被告提出反诉的问题，因被告提出返还原告侵占28间商铺并赔偿侵占商铺租金损失的请求与本案不是同一法律关系，故不予合并审理，被告可通过诉讼另行主张。对被告提出的本院如不审理其反诉应作出不予受理裁定的要求，本院认为根据我国民事诉讼法司法解释的相关规定，因被告提出的该项诉请不涉及应由其他人民法院专属管辖等问题，故本院不需对此作出不予受理裁定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条、第二百三十三条第三款之规定，判决如下：

被告佳木斯万达广场投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告北京达某某国际酒店物业管理有限公司物业管理启动资金768300元及空置房物业服务费2099694.24元，以上两项费用共计2867994.24元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29744元由被告佳木斯万达广场投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 隋毅
人民陪审员 秦娜
人民陪审员 于开洋

书记员： 王雪