北京红叶葡萄酒有限公司、怀来县东花园镇火烧营村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京红叶葡萄酒有限公司。住所地北京市八达岭经济开发区。
法定代表人：李书滨，总经理。
委托代理人：史丽君，河北厚霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：怀来县东花园镇火烧营村村民委员会，住所地怀来县东花园镇火烧营村。
法定代表人：宋文忠，村委会主任。
委托代理人：白纯明，男，1946年4月28日出生，汉族，农民，现住怀来县。
委托代理人：刘建斌，男，怀来县沙城博精法律服务所法律工作者。

上诉人北京红叶葡萄酒有限公司（以下简称红叶公司）因与被上诉人怀来县东花园镇火烧营村村民委员会（以下简称火烧营村）土地租赁合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2015）怀民初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人红叶公司的法定代表人李书滨、委托代理人史丽君，被上诉人火烧营村的委托代理人白纯明、刘建斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
火烧营村在一审中起诉称：其与红叶公司于2000年2月17日签订的土地租赁协议期限为五十年，严重违反土地法租赁期限不得超过二十年的规定，应视为无效。现应终结，红叶公司应赔偿其经济损失60万元，其余放弃。红叶公司未按期缴纳土地使用金，应按合同条款规定赔偿违约金40万元，其余放弃，并收回土地及地上附属物。
红叶公司辩称：其与火烧营村签订的土地租赁合同，意思表示真实，内容合法，不违反国家强制性的法律规定，系真实有效合同。所租赁的土地不是一般土地，而是荒地，国家对荒地的承包租赁期有着特殊的规定。怀来县人民政府根据国务院，省人民政府相关部门的法律，法规政策对双方签订的合同进行了审核，并作出了批示，并由怀来县土地局发放了土地使用权承租证明书，租赁期限从2000年5月15日至2050年5月14日止，因此该合同合法有效。在给付租金上没有违约行为，从签订合同至今，均按火烧营村提供的账户按时给付租金，因前三次提供的收款账户都不一样，第四次土地租金到了给付期，由于没有村委会个人信息，经多次派人到火烧营村委会联系对账并要开户银行账号，可始终找不到人。因火烧营村支书电话联系要租金，故请其尽快提供汇款账户信息，但其不提供，后得知村委会正在进行换届选举。新村委会产生后，其专门向村委会发了沟通函，要求火烧营村安排人对账，提供账户信息，并多次上门沟通，都遭到火烧营村的拒绝。违约责任应由火烧营村承担。
一审法院经审理查明：2000年2月17日火烧营村、红叶公司作为甲、乙双方签订《集体荒地租赁协议书》意向性合同，火烧营村拟将其所有的位于东镇公路东侧，村东南，面积约1000亩左右的荒地出租给红叶公司，双方约定了租赁期限、土地的用途、租金的数额及给付方式、权利义务、违约责任。为此项目的顺利进行，2000年3月14日怀来县人民政府专门召开县长办公室会议协调有关部门进行认真研究。2000年5月9日，双方正式签订《集体荒地租赁协议书》协议第一条，火烧营村出租的土地面积为1170亩，明确四至界线，租赁期限为五十年。协议第二条，租期自2000年5月1日至2050年4月30日。协议第三条，租赁土地的用途为种植防护林、改良土壤，开发葡萄种植，家禽、家畜养殖等生产项目。协议书第四条为租金的数额及给付的方式：1、头15年为第一阶段，1068亩租金每年每亩60元，另外102亩较好的地租金每年每亩100元；2、第二个15年为第二阶段，1068亩地租金每年每亩80元，102亩较好的地每年每亩租金100元；3、最后二十年为第三阶段，1170亩租金每年每亩100元；4、付款方式：协议生效后，红叶公司一次性先付给原告8年租金，之后每三年付一次租金，先付租金后用地。其中双方的权利和义务中，明确了甲方的义务为：保证该土地不存在与邻村及村民和其他相关单位之间的产权纠纷，保证乙方正常生产经营活动不受干扰。如第三人对乙方租赁土地提出异议，地界纠纷或村民因土地承包事宜对乙方租赁土地提出异议，由甲方负责解决和处理。乙方的义务为：必须按期如数缴纳租赁金，过期则视为违约，赔偿应交纳租金两倍的损失，甲方有权收回土地及地附着物。协议第六条第1款约定：乙方必须按期如数交纳租赁金，过期则视为违约，则应赔偿甲方应纳租金两倍的损失，甲方有权收回土地及地上附着物。协议第十条约定的生效条件为：在怀来县土地局办了乙方土地使用证书之日起生效。2000年5月11日红叶公司向县土地局递交了申领土地租赁专用证申请书，并经县土地局、怀来县人民政府逐级进行呈报审批，由怀来县土地管理局以怀（2000）租字第01号下发了土地使用权证明书，租赁期限自2000年5月15日始至2050年5月14日止。2000年6月5日红叶公司向火烧营村缴纳了第一期租金594240元，2008年7月7日缴纳了第二期的租金222840元。2011年8月29日缴纳了第三期租金222840元,汇入怀来县东花园镇农经站（村级账户按怀来办字[2010]20号文件已撤销，由镇农经站建立村级明细账，下设各村分户，统一管理）。2014年5月1日至2015年4月30日租金74280元，红叶公司尚未向火烧营村支付。自2015年5月1日起应按协议执行第二阶段标准，计算两年为191280元。红叶公司应按协议向火烧营村支付三年租金共265560元。
一审法院判决认为：火烧营村与红叶公司签订《集体荒地租赁协议书》约定的50年租期争议，1996年6月1日国务院办公厅《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》规定“允许‘四荒’使用权一定50年或更长的时间不变”；1998年11月7日国务院《关于印发
的通知》规定“‘四荒’使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年”；2003年3月1日施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第六十二条规定“本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定（耕地三十年、草地三十年至五十年、林地三十年至七十年）的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书”。根据上述规定，红叶公司与火烧营村约定的租赁期限未违反强制性规定，《集体荒地租赁协议书》系双方的真实意思表示，并经人民政府颁证确认了承包权，合法有效，双方均应按此协议享有权利、履行义务。因此对火烧营村主张租赁期限50年的合同无效的请求不予支持。本案的违约争议，因火烧营村账户已划归镇农经站统一管理，红叶公司曾于2011年8月29日将租金汇入农经站账户，应依照《合同法》规定，按原有的交易习惯将租金继续汇入农经站账户。且火烧营村委会并未被撤销，是《集体荒地租赁协议书》的一方当事人，不因法定代表人变更及换届选举等原因中止其权利义务。红叶公司未及时支付租金的行为构成违约，对其抗辩主张不予采信。本案违约责任的确定，因本案租金履行方式为分期给付，其中一期的违约并不导致合同的全部违约或无效，红叶公司未及时履行的行为不构成根本违约，因此对火烧营村主张终止合同的请求不予支持，应继续履行合同。合同违约后，违约方应承担继续履行、支付违约金或赔偿损失等责任。双方约定的乙方赔偿甲方租金两倍的损失，不符合有关“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失”的规定。应确定红叶公司应负的违约金责任为265560元的30%即79668元。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、红叶公司支付火烧营村租金265560元、违约金79668元，合计345228元于判决生效后十日内履行；二、驳回火烧营村其他诉讼请求。案件受理费6900元，由火烧营村负担3661元、红叶公司负担3239元。此款火烧营村已交纳，红叶公司在履行上述给付义务时应一并向火烧营村支付。
红叶公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。
红叶公司的主要上诉理由是：一审法院判令给付火烧营村2014年5月1日至2017年4月30日的租金265560元租金，超出了火烧营村诉讼请求的范围，不是本案应当审理的事情。一审法院判令给付违约金79668元是偏听偏信、显失公正的错误判决。至今没有交纳火烧营村2014年5月1日至2017年4月30日的租金是火烧营村的过错造成的。2014年初应给付本期租金时，经多次找火烧营村的负责人都联系不上，直到2015年3月17日火烧营村的现任村主任到任，经向其递交书面沟通函，要求其尽快核对账目，并出具往哪个账户汇款加盖公章的证明。但至今火烧营村都没有核对账目，提供账户。因前三次支付租金，均是火烧营村先提供账号，再由其将租金汇入，且这三次火烧营村提供的账号都不一样，故无法将交付租金。这显然是有失公正。综上请求二审法院依据本案事实和法律，重新作出公正裁决。
火烧营村针对红叶公司的上诉答辩称：双方签订的租赁协议第六条约定，乙方必须如数交纳租赁费，逾期属于违约，赔偿违约金2倍的损失，甲方有权收回土地和地上附着物。红叶公司从2014年至今三年没有交纳租金，三年没有交纳租金是违约。红叶公司提出抗辩说村委会人员变更，村委会没有提供账户，这两点不能成立。村委会人员变动不能影响红叶公司交纳租金，如果积极，交纳租金有很多办法，比如提存。对于没有提供账户的问题，之前红叶公司通过东花园镇农经站交纳租金，这次提出没有提供账户，不符合交易习惯。如果不提供账户也可以拿现金交纳，但红叶公司没有积极交纳，构成违约，应按2倍进行赔偿。但是合同法规定可以按照30%调整，予以认可。请求二审法院判决红叶公司交纳租金和违约金外，交回土地和附着物。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：火烧营村与红叶公司签订《集体荒地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同成立生效，红叶公司应按照合同约定向火烧营村交纳2014年5月1日至2017年4月30日租金265560元(第一阶段自2014年5月1日至2015年4月30日，其中1068亩按每年60元，102亩按每年100元；第二阶段自2015年5月1日至2017年4月30日，其中1068亩按每年80元，102亩按每年100元)。红叶公司上诉称其未按约定支付2014年5月1日至2017年4月30日的租金是因火烧营村不提供租金汇入账户，其无法将租金汇入。2000年6月5日，红叶公司向火烧营村账23×××144汇入首期租金594240元；2008年7月7日，红叶公司向火烧营村账20×××666汇入二期租金222840元；2011年8月29日红叶公司向怀来县东花园镇农经站账47×××466汇入三期租金222840元。该三期租金汇入账号均不一致，无法确认火烧营村收取租金的账号有无新的变化，故对红叶公司的该上诉理由，本院予以支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持河北省怀来县人民法院（2015）怀民初字第967号民事判决第（二）项；
二、变更河北省怀来县人民法院（2015）怀民初字第967号民事判决第一项为：北京红叶葡萄酒有限公司支付怀来县东花园镇火烧营村村民委员会租金265560元，于本判决生效后十五日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6900元，二审案件受理费6900元，共13800元，由上诉人北京红叶葡萄酒有限公司6000元，被上诉人怀来县东花园镇火烧营村村民委员会负担7800元。
本判决为终审判决。

审判长 牛鹏程
审判员 王悦
代理审判员 姜建龙

书记员： 梁秀峰