北京华美赤某房地产经纪有限公司与涿州市恒昌集团房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

原告北京华美赤某房地产经纪有限公司。
法定代表人白立波，执行董事。
委托代理人张爱军、揭亚杰，北京中勤（天津）律师事务所律师。
被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司。
法定代表人刘志成，董事长。
委托代理人张培军，河北精伟律师事务所律师。

原告北京华美赤某房地产经纪有限公司诉被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告北京华美赤某房地产经纪有限公司的委托代理人张爱军，被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司的委托代理人张培军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告（乙方）、被告（甲方）于2008年4月16日签订了《销售合同》，约定原告包销被告开发的恒鑫旺座项目全部未售住宅房屋。该项目位于涿州市华阳路，项目可售面积93600平方米。原、被告双方在《销售合同》第九条第12项约定：“甲方对客户有权保留比例不超过总户数5%的房屋”；在第十一条违约责任第二款甲方违约责任第（2）项约定：“甲方不能超出本合同第九条12条的规定更不能委托其它销售代理机构销售本合同项下项目，否则甲方赔偿乙方未售每套违约金10万元整”。后因被告未返还原告履约保证金、支付剩余的销售酬金，原告将被告诉至贵院。诉讼中，被告自称涉案项目共93600平方米、1029套房屋，原告仅售847套房屋，其余房屋均是被告自行销售。经贵院一审、河北省高级人民法院二审认定，原告销售了847套房屋。依照《销售合同》约定被告有权保留5%的房屋51套，被告自行销售了131套房屋（1029-1029＊5%-847=131）。被告超出《销售合同》中关于保留房屋比例的约定自行销售房屋，造成原告未售房屋131套。依照约定，被告应向原告支付未售房屋每套10万元的违约金，共计1310万元。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告为保障自身合法权益，请求判令被告支付违约金1310万元。
被告涿州市恒昌集团房地产开发有限公司辩称，一、原告系重复起诉，应当被驳回起诉。原告因与答辩人之间发生商品房委托代理销售合同纠纷，曾经向保定市中级人民法院提起诉讼，保定市中级人民法院做出（2015）保民二初字第5号民事判决书，对双方就履行商品房委托代理销售合同发生的债权债务做出了判决。原告上诉后，河北省高级人民法院做出（2015）冀民一终字第552号民事判决书，对原告与答辩人之间的合同纠纷做出了终审判决，现已经生效。原告此次起诉，系重复起诉，应当被裁定驳回。二、原告在履行代理销售合同过程末期，因商品房市场不景气，房屋滞销，原告擅自单方终止继续销售房屋，在这种情况下，答辩人不得不自行销售尾房。原告违约在先，应当向答辩人承担违约责任。
经审理查明，2008年4月16日，原、被告订立《销售合同》，约定由原告独家销售被告开发建设的恒鑫旺座项目，销售面积9.36万平方米；原告支付100万元作为保证金，当原告完成50%的销售任务后返还保证金50万元，完成所有销售任务后返还剩余的50万元保证金；销售周期为在《商品房预售许可证》办妥且双方书面确认的开盘日起至全部房屋竣工备案及入住后一个月止，暂定为24个月；被告对客户有权保留比例不超过总户数5%的房屋；在约定的包销期满时，未出售的房屋由原告在三日内付齐首付，剩余款项三个月内全部到位，延付按合同约定金额万分之五／日支付违约金；被告不能超出合同约定委托其他销售代理机构销售房屋，否则赔偿原告未售每套违约金10万元。
2009年9月，原告开始投入项目运营。原告包销结束后，被告确认的原告包销房屋数量为847套。对于包销面积，原告单方主张完成包销面积78513.22平方米，被告认可的包销面积为73441.67平方米，均未满足合同约定的包销面积。包销期满后，原告未按约定向被告支付未售出房屋价款，被告自行将剩余房屋销售。
上述事实有《销售合同》、（2015）保民二初字第5号民事判决书、（2015）冀民一终字第552号民事判决书、（2015）冀民一终字第552号案件庭审笔录，有原告陈述、被告答辩及庭审笔录在卷为凭。

本院认为，根据人民法院生效判决确认的事实，原告在包销结束后没有完成商品房销售任务，也未在合同约定的期限内出资购买未售出商品房，存在违约行为。被告自行销售未售出房屋的行为并无不当。原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：

驳回原告北京华美赤某房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费100400元，由原告北京华美赤某房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 孙铁军
代理审判员 刘静
代理审判员 刑倩

书记员： 刘莹