北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司与聂某文物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区新华路嘉林饭店213室。
负责人：张旭，该公司经理。
委托诉讼代理人：魏虎，男，北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司项目经理。
委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江博学律师事务所律师。
被告：聂某文，男，1971年12月出生，蒙古族，住黑龙江省牡丹江市东安区，户籍地黑龙江省牡丹江市西安区。

原告北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司(以下简称中原物业牡分公司)与被告聂某文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原物业牡分公司的委托诉讼代理人张鹏，被告聂某文到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告中原物业牡分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告2014年6月30日至2015年6月30日的物业费1826.67元、电梯费409.13元，2015年7月1日至2016年6月30日物业费1821.61元、电梯费504元，律师费1000元，违约金4438.59元，共计1万元。事实和理由：2013年6月27日，被告聂某文入住牡丹江世贸南外滩小区，并办理了入住手续，但是自2014年6月30日起物业费、电梯费，原告多次索要未果，故诉至法院。
被告聂某文辩称，1.被告不存在违约情形，不缴纳物业费的原因是原告无法提供相关收费标准，且收费过高，超过牡丹江市物价局和房产局联合印发的《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》及《牡丹江市住宅物业服务分等收费指导标准》（牡价联发[2009]59号）文件规定；2.原告违约在先，被告不缴纳物业费系行使先履行抗辩权；3.被告与原告签订协议时，原告存在欺诈、胁迫情形；4.2017年6月4日小区进行投票表决的，原告服务期限到了，仍继续留在本小区，业主大会决定原告退出该小区，但原告仍没有聘用合同的情况下进行收费，被告不认可原告的服务，车库质量差，经常修补但气味比较大，不进行实质的维修，地库没有人员看守。被告不存在违约，被告不缴纳物业费是因为原告未提供物价局的物业费标准，被告未看到原告称在小区公示的费用明细。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告中原物业牡分公司所举有争议的证据，本院认定如下：
1.证据一，2013年6月27日签订的《世茂南外滩住宅
小区前期物业管理服务协议书》一份、房屋验收记录表一份。意在证明：双方成立物业服务关系，被告入住世茂南外滩住宅小区，理应依约缴费。该协议书第一条第8款约定若因被告欠交物业费或其他相关费用，原告有权要求被告承担追收欠费的费用，包括律师费、滞纳金。第四条约定物业费1.3元/平方米。第八条约定若被告未按约定缴纳相关费用，从逾期之日起按欠费额的千分之三支付滞纳金。
被告聂某文认为，该协议一式两份，被告手中的此份协议书是空白的，只有原告的公章。被告收房时签署了一系列协议，原告要求不签订协议就不给被告钥匙，且此份协议中没有标明有四级服务。对房屋验收记录没有异议。

本院认为，该份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，能够证明被告购买坐落于牡丹江市世贸南外滩的房屋，于2013年7月接收房屋，并同原告签订物业服务协议的事实，故本院对此份证据予以采信。
2.证据二，牡丹江住房保障和房产管理局牡房规（2016）7号关于全市物业服务市场清理整顿检查结果通报一份。意在证明：在牡丹江市政府（2016）2号文件指导下，牡丹江房产主管部门组织全市物业管理主管部门互评、联评对全市几百个小区打分，原告物业服务得分全市第二，政府对得分前十的小区及物业公司通报表扬并在将来招标中加分，说明原告的服务水平获得牡丹江物业管理主管部门的认可，物业服务全市领先。其中的打分对服务质量及价格进行了多方位全面考核。
被告聂某文认为，此份证据与本案无关。
本院认为，该份证据能够证明2016年原告公司在牡丹江市物业主管部门的检查中综合得分88分的事实，本院对此事实予以确认。
3.证据三，民事委托协议书一份、发票一份。意在证明：原告与被告的纠纷，原告委托黑龙江博学律师事务所律师代理诉讼，支付律师费1000元，此费用依据物业协议应由被告承担。
被告聂某文认为，被告不存在违约的事实，不应承担违约费用。
本院认为，该份证据能够证明原告在本案中支付律师费1000元,本院对此事实予以确认。
4.证据四，牡丹江市常用价格与收费手册一份。意在证明：电梯费的收费标准。
被告聂某文认为，不知道收费手册从何而来，不清楚牡丹江市物价局的规定，对此份证据不认可。
本院认为，该份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，能够证实电梯费的收费标准，故本院对此份证据予以确认。
对于被告聂某文所举有争议的证据，本院认定如下：
1.证据一，录像资料一份。意在证明：被告多次要求原告提供牡丹江市相关部门的收费依据，原告从未提供，被告合理合法缴费，原告无视牡丹江市物价局和房产局的联合发文规定，没有执行政府指导价。文件规定物业四级最高标准为0.72元，而原告私自定立1.30元的标准，没有依据。
原告中原物业牡分公司认为，该份证据仅能够证明个别业主到物业发牢骚，但原告的服务依据是双方的物业服务协议，原告基于合同诉讼，市场经济的特点是用市场调整各种社会资源，不是计划经济国家定价；整个录像过程能够看到原告服务人员温文尔雅解答，面对业主提出的条件不急不躁为大家解决问题，因此牡丹江市政府下发的2016第7号文件认定原告的服务是全市第二是有依据的。
本院认为，该份证据不能证明被告欲证明的问题，故对此份证据在本案中不予确认。
2.证据二，牡丹江市物价局和房产局联合出台的《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》及《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（牡价联发[2009]59号）文件各一份。意在证明：原告从来没有公布和提供出牡丹江市有关部门的核准收费依据。被告和其他业主与原告就物业费按住宅建筑面积每月每平方米1.30元收费标准，没有达成一致意见，形成物业费拖欠，不存在拒不缴费的事实。
原告中原物业牡分公司认为，此份文件已经失效，原、被告系合同纠纷，决定合同的效力只能是法律和行政法规，最低层次的文件应是国务院指导，此份文件不能约束原、被告的合同条款。
本院认为，此份文件已经失效，且结合被告提供的证据五能够证明，牡丹江市物业服务管理部门未对物业服务收费实施强制定价，而是适用市场调节，由原、被告双方协商确定，故本院对被告提供此份证据欲证明的问题不予确认。
3.证据三，联名诉求材料一份。意在证明：自2014年6月25日以来业主们多次就降低物业费标准等问题形成联名诉求材料，小区建设先天不足，配套设施不完备，广大业主根据小区建设情况，本着质价相符的原则，要求物业公司采用菜单式方法，确定物业成本，降低收费标准，不予答复，以至于大部分业主形成物业费拖欠的事实。
原告中原物业牡分公司认为，物业合同依法签订就生效，联名诉求材料中所有的签名是后粘贴到正文上的，被告陈述大部分业主拖欠物业费是不真实的。
本院认为，该份证据中的“世茂南外滩一期业主关于小区管理问题的意见和建议”能够证明部分小区业主对世茂南外滩一期小区物业管理提出的意见和建议，本院对此事实予以确认。此份证据中的“关于世茂集团开发的牡丹江南外滩一期项目给入住业主带来严重损失的诉求”主要反映的是开发单位的问题，同本案无关，故在本案中不予采信。
4.证据四，小区业委会关于留用原物业企业和另外选聘物业单位条件和要求复印件一份。意在证明：业主委员会成立后，与物业公司协商，要求提升服务质量，解决遗留问题，降低收费标准,一直未果。
原告中原物业牡分公司认为，业委会成立后仍决定聘用原告进行物业服务及管理。
本院认为，该证据不符合证据的形式要件，故在本案中不予确认。
5.证据五，电话录音一份。意在证明:被告以政务公开的方式，与牡丹江市物价局业务科工作人员取证的电话录音，原告根本没有在牡丹江市价格行政主管部门核定物业收费标准。
原告中原物业牡分公司认为，录音中体现不存在国家定价，价格是由原、被告协商确定，原、被告已经签订物业服务合同，按照合同约定。
本院认为，该份证据中牡丹江市物价局的工作人员陈述牡丹江市对物业服务市场的收费未实施强制定价，采取市场调节，双方协商的方式确定价格，故本院对被告欲证明的问题不予确认。
6.证据六，证人张世梅证言一份。意在证明：小区业委会张世梅主任证明原告在小区经营三年，服务管理不到位，物业收费标准过高，没有达到四级标准。业委会在招聘物业公司工作中，原告设卡阻挠、撕毁公告、拉票搅局，骗取满意度，影响业委会正常工作开展的事实。
原告中原物业牡分公司认为，合同在新的物业合同签订之前原合同生效，该证人也欠缴物业费，属于本案的利害关系人，本案所诉物业费与证人所述无关，属于原合同期内，该证人认可新的物业合同尚未签订，则原合同仍然履行，因此，原告依据协议诉被告合理，基于证人的利害关系，该证人说原告工作不尽责及依据2009年的文件不达标，既不合法也不是事实。
本院认为，该份证人的证言能够证明原、被告签订前期物业合同，并且部分业主认为物业收费高向相关部门反映情况的事实，本院对此事实予以确认。证人陈述的2016年业委会成立后的事实同本案无关，在本案中不予确认。
7.证据七，原告聘用的保安、保洁人员签到表一份。意在证明：按照文件规定，原告在人员配置方面根本没有达到四级标准。现有保洁人员2人，保安人员4人，按照四星级服务标准应各达到15人。证据来源于小区每层公示板。
原告中原物业牡分公司认为，该证据来源不合法，是原告考核工作人员的登记表的原件，被告未经原告同意拿到此处不合法，被告依据废止的文件是不合适的。
本院认为，该份不符合证据的形式要件，不能证明被告欲证明的问题，故对此份证据不予采信。
8.证据八，《世贸南外滩一期小区开发商遗留和尚未解决的问题》一份。意在证明：业委会向业主征集的意见，被告及大部分业主向物业反映报修问题，原告置之不理，不作为的事实。
原告中原物业牡分公司认为，开发商遗留的问题，与原告无关。
本院认为，该份证据系小区业主同开发单位的纠纷，同本案无关，在本案中不予确认。
9.证据九，照片19张。意在证明：原告物业服务管理不到位、不履行协议义务，致使物业管理十分混乱，大部分业主由于物业公司严重违约拒交物业费。原告没有按照四星级物业服务标准服务，被告家中窗户漏风，多次报修原告置之不理，至今没有解决。楼内公共区卫生不达标。
原告中原物业牡分公司认为，被告窗户损坏是开发商遗留问题，原告处没有其报修记录，小区垃圾一定是及时清扫的，但是一定有业主刚刚扔掉的垃圾，保洁不可能瞬间清扫，间隔时间有垃圾不能说明原告管理不到位，被告称绿化不达标，绿化属于开发商建设，不属于原告服务问题，围墙问题是开发商遗留问题不是物业服务问题。
本院认为，该组照片仅能够证明原告的服务存在瑕疵，本院对此事实予以确认。
10.证据十，监控中心24小时无人值守的录像录音资料。意在证明:原告监控中心24小时无人值守，广大业主出行以及日常生活安全无法保证的事实。
原告中原物业牡分公司认为，合同中约定不存在24小时在监控值班的义务。
本院认为，该组照片仅能够证明原告的服务存在瑕疵，本院对此事实予以确认。
11.证据十一，证人杨宏证言一份。意在证明：自己家临时放在地下的两个木柜被盗，监控无法调取的事实。
原告中原物业牡分公司认为，杨宏为本院同日诉讼欠费的业户之一，属于本案的利害关系人，证人证言不属实。
本院认为，该份证人证言陈述的事实与本案无关，在本案中不予确认。
12.证据十二，被告与建设单位签订的《房屋买卖合同》一份、被告与原告签订的《前期物业管理协议书》一份。意在证明：协议中没有列明物业四级服务等级，房屋买卖合同中也没有包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准的事实。
原告中原物业牡分公司认为，房屋买卖合同与本案无关，前期物业管理协议加盖原告公章是原告认可的。
本院认为，该份证据能够证明被告购买世贸南外滩一期住房，并同原告签订物业管理协议的事实，本院对此事实予以确认。
13.证据十三，2017年6月4日世贸南外滩一期业主委员会张贴的公告一份以及公告照片一张、2017年6月27日原告张贴在每户房门上的告知书一份、2017年6月份业主微信群聊天记录18页、照片5张、2016年11月业主征求意见书一份。意在证明：1.在此日期之前业主不认可被告的服务，无合同的情况下原告继续留在本小区；2.原告歪曲事实，原告在告知书中有恐吓业主长期不交费所产生的后果，伤害广大业主的生活质量不属实，原告在告知书中称认可大部分业主不缴纳物业费；3.电梯安全事故，出事后物业人员没有人员到场事后仍没有说法，处理不当，电梯在质保期坏的，物业不给维修，质保期后物业进行维修使用业主的维修基金而且费用高出市场价格；4.地下车库墙体漏水至今没给维修，有两处维修不合格，地下车库的楼梯口墙皮脱落，住宅楼的共有面积没有维修，电线裸露，窗户也没有维修，有裂痕；5.业主对原告服务不认可；6.业主征求意见书证明业主从2013年入住至今原告服务不到位，公开招聘物业公司是受阻碍。
原告中原物业牡分公司，对证据的形式要件、制作时间和制作主体均有异议，所举证据不是原件，照片是2017年的，与原告诉的时间不一致，与本案均无关联性，对征求意见书有异议，无形成时间，无政府主管部门的监票意见，内容要求是降费，双方有协议的情况下单方的意见书无意义。
本院认为，此份证据不符合证据的形式要件，且该份证据体现的为2017年物业服务情况，同本案诉讼标的无关，故本院对此份证据在本案中不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月27日，被告聂某文购买牡丹江市世茂南外滩小区第X幢X单元XXXXXX号房屋一处，建筑面积116.87平方米。2013年6月27日，被告与原告中原物业牡分公司签订前期世茂南外滩住宅小区物业管理服务协议书，该协议约定物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.3元收取，电梯费、装修垃圾清运费、停车位管理费等其他相关服务费用按原告规定及双方约定或牡丹江市行政主管部门指导标准执行。协议签订后，被告接收并使用了房屋。原告对小区的物业进行了管理服务。2014年6月30日至2015年6月30日的物业费、电梯费，2015年7月1日至2016年6月30日的物业费、电梯费，被告未向原告缴纳。2016年牡丹江市物业主管部门组织对物业服务企业进行评分，原告综合得分88分。
关于原告要求被告给付2014年6月30日至2016年6月30日物业费的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方签订了前期物业服务合同，由原告为被告提供物业服务，该合同中约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，原告主张的2014年6月30日至2016年6月30日期间，小区业主委员会尚未与物业管理公司签订新的物业合同，故双方应遵照前期物业管理服务协议书的约定履行义务。依照被告房屋的建筑面积，每月按每平方米1.3元计算，原告向被告主张2014年6月30日至2015年6月30日的物业费1826.67元，2015年7月1日至2016年6月30日的物业费1821.61元符合法律规定，本院对此予以支持。被告抗辩称，原告未按照约定履行义务，保安、保洁、车位管理等服务不到位，且未按照政府有关部门收费标准收费，对此，本院认为，根据被告提供的证据能够证明原告的服务存在瑕疵，但不足以证明原告的行为构成根本违约，达到不缴纳物业费的程度，且物业管理部门对物业收费未实施强制定价，由双方协商确定价格，故对被告的此项抗辩不予支持。关于原告要求被告支付违约金4438.59元及律师费1000元的诉讼请求，因原告的服务存在瑕疵，导致被告未及时缴纳物业费，对此原告亦存在过错，故对原告要求被告给付违约金及律师费的诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告给付2014年6月30日至2015年6月30日的电梯费409.13元，2015年7月1日至2016年6月30日的电梯费504元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的物业服务协议，原告按合同约定向被告提供管理电梯服务，并且交纳电费，被告理应向原告交付电梯费，参照牡丹江市物价监督管理局颁发的牡丹江市常用价格与收费手册中的收费标准，原告向被告主张的电梯费未超过法律保护范围，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告聂某文于本判决生效后十日内给付原告北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司2014年6月30日至2015年6月30日的物业费1826.67元、电梯费409.13元，2015年7月1日至2016年6月30日物业费1821.61元、电梯费504元，共计4561.41元；
二、驳回原告北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告聂某文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长 马莹
审判员 李艳萍
人民陪审员 王凤敏

书记员： 王鑫