加格达奇区生态家园小区业主委员会与大兴安岭达艺物业有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

原告：加格达奇区生态家园小区业主委员会，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区生态家园小区36号楼。
负责人：曹任重，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李宝友，黑龙江众兴律师事务所律师。
被告：大兴安岭达艺物业有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区曙光生态家园小区13号楼商服2号。
法定代表人：杜爱平，经理。
委托诉讼代理人：侯文颖，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：高新，黑龙江加格达奇律师事务所律师。

原告加格达奇区生态家园小区业主委员会与被告大兴安岭达艺物业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告加格达奇区生态家园小区业主委员会负责人曹任重及其委托诉讼代理人李宝友，被告大兴安岭达艺物业有限公司委托诉讼代理人侯文颖及高新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
加格达奇区生态家园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退非法占有加格达奇区曙光生态家园9号楼商服1号、2号、3号小区物业管理用房；2.判令被告支付自2016年6月1日起至腾退止的房屋租金每年3万元，累计至腾退为止；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年大兴安岭艺达物业实业有限公司与加格达奇区生态家园小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定为小区提供优质高效的物业服务。2016年5月31日大兴安岭艺达物业实业有限公司在工商部门办理了变更手续，将公司名称变更为“黑龙江艺达物业实业有限公司”，将公司地址由大兴安岭地区加格达奇区林海路18号外迁到哈尔滨市道外区花园街51号，对大兴安岭艺达物业实业有限公司这种单方解除合同的行为，原告将保留追诉的权利。
大兴安岭艺达物业实业有限公司变更外迁后并没有通知加格达奇区生态家园小区业主，而是将小区物业管理非法转让给当时并不具有营业执照和物业管理资质的大兴安岭达艺物业有限公司。2018年2月，被告只收钱不提供服务，故2018年2月小区全体业主委托业主委员会发起征集意见，进行罢免该物业公司决议及罢免该物业公司时，全体业主及业委会发现，被告是采取欺骗手段非法入驻原告小区。
2018年3月22日，经小区广大业主同意，在加格达奇区曙光社区委员会和加格达奇区房产局物业办的指导监管下，小区业主委员会进行了招标聘任新的物业公司。但被告至今不腾退所非法占有的小区物业办公用房，致使新的物业公司迟迟不能进驻小区进行物业管理，造成原告小区处于无人管理的状态，严重侵害了小区广大业主的合法权利，故起诉至法院。
大兴安岭达艺物业有限公司辩称，1.被告对加格达奇生态家园小区的物业经营系合法经营，原告所诉没有事实根据及法律依据。2014年加格达奇区生态家园小区业主委员会与大兴安岭艺达物业实业有限公司签订物业管理委托合同，合同有效期间为2014年9月11日至2019年9月11日，现该合同尚未到期，仍为合法有效。2016年9月大兴安岭艺达物业实业有限公司更名为黑龙江艺达物业实业有限公司。2016年12月，黑龙江艺达物业实业有限公司与被告签订物业管理委托协议，将其在生态家园小区的部分物业管理工作：房屋建筑共用部位检查保养，维护和管理单项物业管理工作委托给被告经营。现该合同也仍在有效期间内。被告系受黑龙江艺达物业实业有限公司的委托，进行加格达奇生态家园小区的物业经营，该经营行为并不违反法律规定。2.被告接受委托后，进行了物业经营管理，业主也接受了被告的物业服务。被告与黑龙江艺达物业实业有限公司签订委托协议后，于2016年12月至今，对生态家园小区房屋受委托部分的物业工作进行了物业经营管理，被告不存在违反委托协议约定的行为。同时，小区业主也接受了被告的物业服务。3.被告在合法委托经营管理期间，有权使用物业管理用房。加格达奇区生态家园小区业主委员会与大兴安岭艺达物业实业有限公司签订物业管理委托合同、黑龙江艺达物业实业有限公司与被告签订的物业管理委托协议，现均在合同有效期间内，均为合法有效。因此，被告对该小区物业的经营管理，同样也具有合法依据。并且被告至今也仍在对该小区进行事实上的物业经营管理及服务，被告自然有权利使用物业管理用房，不存在原告所诉返还物业管理用房及给付租金的问题，原告称租金每个房屋每年1万元，没有证据证实。4.原、被告之间不存在合同关系，原告诉被告没有事实依据，原告将大兴安岭艺达物业实业有限公司与大兴安岭达艺物业有限公司相混淆，以2016年5月31日大兴安岭艺达物业实业有限公司单方撤出为依据，要求大兴安岭达艺物业有限公司承担租金无事实根据，既没有证据证实大兴安岭艺达物业实业有限公司于该时间撤出，也无证据证明大兴安岭达艺物业有限公司于该时间入驻，原告提供的证据仅为证明其业主委员会资格的合法性，暂且不说原告选举合法性问题，即使合法，新成立的业主委员会也无权否定原业主委员会与物业企业签订的正在合同有效期并具有法律效力的合同。5.大兴安岭艺达物业实业有限公司虽然更名为黑龙江艺达物业实业有限公司，但不当然代表变更后其不再履行物业服务合同，依据法律规定，企业更名后的权利义务应由更名后的企业承受，并不能因此否定物业服务合同的效力，更不能证明物业公司存在违约行为。
综上，原告诉请没有事实根据及法律依据，请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，加格达奇区生态家园小区业主委员会作为委托方与作为受委托方的大兴安岭艺达物业实业有限公司签订物业管理委托合同，约定内容有：物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等，合同第十八条约定委托管理期限为5年，自2014年9月11日起至2019年9月11日止，第二十条第四款约定，受委托方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。落款处有双方盖有的公章及委托方代表人刘俊全签名。
2016年5月31日，大兴安岭艺达物业实业有限公司提交的名称变更登记申请经哈尔滨市道外区市场监督管理局核准予以变更登记为黑龙江艺达物业实业有限公司，2016年9月22日黑龙江艺达物业实业有限公司获准登记的营业执照载明，住所地为哈尔滨经开区南岗集中区泰山小区A栋1层4号，法定代表人杜宝平。
大兴安岭达艺物业有限公司于2016年12月1日成立，法定代表人杜爱平，经营范围：物业管理，园林绿化，室内外装饰装修，保洁服务，家政服务，霓虹灯制作安装，装潢材料销售，劳务派遣，餐饮。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2016年12月10日，黑龙江艺达物业实业有限公司作为甲方与作为乙方的大兴安岭达艺物业有限公司签订生态小区物业管理委托协议，甲方将生态小区房屋建筑共用部位检查保养，维护和管理单项物业管理工作委托给乙方（子公司-大兴安岭达艺物业有限公司），委托方式采用由乙方包工、包料、包小型工具、甲方包设备（排污车、铲车、三轮车）的方式，委托范围为生态小区房屋建筑共用部位检查保养，维护和管理物业服务，委托期限为2016年12月1日至2019年9月10日，委托金额为按固定工资及提成结算的方式发放，另约定双方的权利义务、奖励与处罚及其他。落款处有双方盖有的公章及双方法定代表人杜宝平、杜爱平签名。2017年1月至2018年5月，大兴安岭达艺物业有限公司对生态家园小区进行了物业服务。
2017年11月6日，加格达奇区曙光社区委员会为加格达奇区生态家园小区业主委员会颁发资格证书。
2018年3月6日，加格达奇区生态家园小区业主委员会出具关于解聘艺达物业公司的通知。3月8日，加格达奇区生态家园小区业主委员会向加格达奇区曙光社区委员会报请关于新的物业公司招投标的请示，3月12日，该社区委员会回复加格达奇区生态家园小区业主委员会。3月21日，加格达奇区生态家园小区业主委员会向加格达奇区房产局发关于监督指导物业公司招标的邀请函。3月22日，加格达奇区生态家园小区业主委员会举行招投标会议。3月26日，加格达奇区生态家园小区业主委员会与大兴安岭民悦物业有限公司签订物业服务合同，合同期限自2018年3月26日起至2023年3月26日止。
2018年5月14日，加格达奇区住房和城乡建设局出具关于生态家园小区物业管理用房产权的说明，说明生态家园小区9号楼1、2、3单元门市是加区政府配置小区物业管理用房，产权归加区政府所有，使用管理权归生态家园全体业主，由业主委员会决定其使用权。
上述事实有原告提供的业主委员会资格证书、请示报告、批复、邀请函、招标会议记录、说明、物业管理合同、物业管理委托合同、通知，被告提供的物业服务合同、准予变更登记通知书、物业管理委托协议、物业管理工作记录以及原、被告的当庭陈述，在卷为凭，足以认定。

本院认为，本案系因物业服务合同转委托而引发的返还原物纠纷，原告与大兴安岭艺达物业实业有限公司签订的物业管理委托合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。大兴安岭艺达物业实业有限公司更名为黑龙江艺达物业实业有限公司后，将“生态小区房屋建筑共用部位检查保养，维护和管理物业服务”列为单项委托给被告，并无不当，符合《物业管理条例》的相关规定，即“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。被告主张系基于委托合同合法使用物业管理用房，因为物业管理用房的用途是特定的，物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业管理用房，但被告仅提供单项物业服务，黑龙江艺达物业实业有限公司作为生态家园小区物业的受托方及该小区物业管理义务人，无权再将物业管理用房委托给他人管理使用，且委托协议亦没有将物业管理用房委托给被告使用，故被告无权占有使用案涉物业管理用房，原告要求被告腾退物业管理用房的诉讼请求本院予以支持。关于房屋租金问题，因被告在接受委托后已履行相关的委托义务并实际付出劳动成果，且原告主张大兴安岭艺达物业实业有限公司自2016年5月31日单方撤出无证据予以证实，故给付房屋租金的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第三十九条规定，判决如下：

一、大兴安岭达艺物业有限公司于本判决生效后十日内将加格达奇区曙光生态家园9号楼商服东1号、2号、3号小区物业管理用房腾退给加格达奇区生态家园小区业主委员会；
二、驳回加格达奇区生态家园小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由大兴安岭达艺物业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

审判员 徐文波

书记员： 张巍