利川市硒都花园业主委员会、利川市国泰物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：利川市硒都花园业主委员会，住所地：利川市西城路硒都花园。负责人：瞿龙，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：周雷，男，小区业主。委托诉讼代理人：张孝宇，湖北宏济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号。法定代表人：李芙蓉，该公司经理。委托诉讼代理人：李崇明，男，该公司常务副经理。委托诉讼代理人：张明俊，男，该公司法制科科长。

硒都花园业委会上诉请求：撤销利川市人民法院（2017）鄂2802民初2994号民事判决，并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，认定的事实无证据证明且与本案无关，不能人为当然地将二期业主纳入本案上诉人所代表的业主。硒都花园业委会的诉讼主体资格已经由法院生效裁判所确认，代表的就是硒都花园一期全体业主。硒都花园业委会成立时二期还未竣工，不可能包括二期业主，上诉人与被上诉人的实体争议不涉及二期业主，也与二期业主无法律上的利害关系。一期的设施设备，如供水、供电、供气与二期独立，没有任何牵连关系，且大门保安人员、进出口设置、车辆进出管理都是独立的。二、一审判决对业主入住情况只是以被上诉人的口头陈述和来源于自身的统计数据来认定，在上诉人已经举证证明小区内还有众多业主未入住的情况下，对上诉人提交的证据未作任何评判，也未对反映的情况进一步调查核实。三、一审法院偏离审理对象，不应当重点审查被上诉人与房地产公司及关联公司之间所约定的合同当事人之间的权利义务。被上诉人以公告形式通知全体业主解除前期物业服务合同，该合同自公告到达全体业主时解除。被上诉人已经按法定解除合同的规定解除了前期物业服务合同，法院应当审查该合同的权利义务是否已经终止，是否应由上诉人行使物业管理职责。被上诉人进而应当退出硒都花园物业服务区域，向上诉人移交物业服务用房、相关设施设备和相关资料。向上诉人返还和移交其代管的专项维修基金和收取的公共收益。四、上诉人与被上诉人的物业服务合同纠纷长期不能得到实质解决，严重影响了业主的正常生活秩序，为了维护社会和谐稳定，也为了彰显物业企业提供的是一种服务，那么更应当体现并尊重提供服务和接受服务方的意思自治，司法判决不能强制业主接受不愿意的服务。国泰物业公司辩称：一、硒都花园业委会不是依法成立的业主委员会，仅一期部分住户推选后就刻制了公章，至今未取得城乡建设局和街道办事处的备案手续，不具备民事诉讼主体资格。二、适用于整个小区的物业服务合同，不能因部分业主的请求而部分终止，对未请求部分的业主不终止。利川城区仅有一个硒都花园商住物业小区，虽分一期、二期建设，但规划为一个小区，共用一个总水户和管网、一台供电变压器，共用统一的物业用房、公共照明等设施设备。国泰物业公司与建设单位只签订了一个《硒都花园前期物业服务委托合同》，服务范围是包括一、二期在内的整个硒都花园小区，并未针对一期的住宅用户单独签订物业管理合同。按照《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，一个小区的一个物业服务合同，要么整体终止，要么整体继续履行，不可能对部分业主终止，对部分业主履行。三、国泰物业公司没有提出过“终止合同”，上诉人所谓的“业主大会决议追认解聘”不成立。国泰物业公司张贴两次公告，是依法行使权利，并以此作为催收物业费措施。公告中并没有说国泰物业公司要终止物业合同。而且国泰物业公司事实上并未撤走过人员和停止过服务。硒都花园业委会向一审法院起诉请求：国泰物业公司于2012年受利川市国泰房地产开发有限责任公司委托，对利川市硒都花园小区提供前期物业服务。由于国泰物业公司的原因导致其与很多业主发生纠纷，经相关单位协调，仍未解决，国泰物业公司明确表示停止该小区的物业服务，并撤出了相关工作人员。硒都花园业委会经业主和相关单位开会决定自行或另聘物业服务企业管理小区，多次要求国泰物业公司移交物业服务用房和其他设施设备及相关资料未果。请求：1、确认《硒都花园物业管理合同》已经终止；2、判令国泰物业公司退出硒都花园物业服务区域，并向硒都花园业委会移交物业服务用房、相关设施设备和物业服务所必需的相关资料；3、判令国泰物业公司向硒都花园业委会移交由其代管的专项维修金和在服务期间利用小区业主共有资源所取得的公共收益；4、所有诉讼费用由国泰物业公司承担。一审法院认定事实：国泰物业公司依法成立于2007年6月27日，至今尚在正常经营。利川市硒都花园系经利川市发展和改革局批准，由利川市国泰房地产开发有限公司开发建设的商住小区，现已建成两期，分别为一期和二期。其中，一期业主专有面积为73265.06㎡，商住房516户，商铺30户，二期业主专有面积为30078.6㎡，商住房220户，商铺12户。一期建成后，利川市国泰房地产开发有限公司于2010年10月1日与国泰物业公司签订了《硒都花园前期物业服务委托合同》，合同约定：本物业分期开发，首先移交一期物业土地面积26765㎡，建筑面积72520㎡，具体见规划平面图、物业构成明细，二期、三期物业待其建成投入使用后再予移交。合同签订后，国泰物业公司依约进驻硒都花园，开始对该小区进行物业管理。二期工程建成投入使用后，国泰物业公司依照《硒都花园前期物业服务委托合同》的约定，又承接了二期的物业服务。各购房业主在与利川市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》后，入住时分别与国泰物业公司签订了《硒都花园小区物业管理合同》。2016年1月5日，国泰物业公司以向业主收取物管费困难，业主又不配合为由向硒都花园小区业主发出公告，公告内容为：“……。1、从2016年元月起停止收取相关费用，元月1日起停止车辆进出管理，其他工作还延续（10天）至元月10日止；2、从2016年元月11日起，我公司将撤出保安、保洁等岗位人员，停止公共照明、电梯、供水等相关服务项目；3、凡欠费业主请自觉在2016年元月10日前交齐，逾期未交的本公司将依法追收”。随后，国泰物业公司并未按公告内容履行撤出硒都花园小区。2016年1月20日，硒都花园小区召开了首次业主大会，成立了由11名业主组成的业主委员会，并于2016年3月14日报请利川市都亭街道办事处普庵社区批准备案。2016年5月23日，国泰物业公司再次发出公告，公告内容为：“各业主：硒都一期‘业主委员会’现已成立，硒都小区相关事宜在都亭办事处安排下，由普庵社区牵头，对该小区相关事宜已进行多次协调。1、在协调过程中，业主委员会已认可步行房按0.65元/㎡、电梯房1.00元/㎡，用水价格参照自来水公司和相关市场价格执行相关收费标准，截止2016年6月1日前，部分业主仍然欠费，总额已达45万余元；2、目前，业主委员会又提出新的意见，地面规划停车位免费试用的要求（地面规划停车位应属开发商所有，仅作临时停车试用，应服务于全体业主，不能作为有车业主长期霸占），严重侵占了无车业主的根本利益，同时也侵占了开发商的权利和利益；3、我公司也已按照都亭办事处、普庵社会意见，维系小区日常物管服务至今，此期间由普庵社区协调相关事宜，协调时已明确，以2016年5月20日为限，目前未有成效，仍不能达成一致。上述3条，我公司已无法继续垫资服务以及进行该小区的正常管理服务。因此，我公司决定从2016年6月1日撤出安保、保洁等岗位人员，停止公共照明、电梯、二次加压供水等相关服务项目（任何其他公司接管，必须将2016年6月1日前所欠相关费用一并缴清，再予接管）。此公告已呈报市住建局、都亭办事处、都亭派出所、普庵社区。二零一六年五月二十三日”。2016年5月26日，利川市都亭街道办事处普庵社区居民委员会通过与硒都花园业委会和国泰物业公司协商沟通，作出会议备忘录，责成国泰物业公司于2016年5月31日下午将硒都花园小区物业管理工作移交给硒都花园业委会，由硒都花园业委会暂时代管至新的物业公司接管为止。随后，双方一直未办理物业管理移交手续，也未招投标由新的物业公司进驻管理，硒都花园业委会方也未履行小区物业管理工作，仍由国泰物业公司在继续为硒都花园小区行驶物业管理服务至今。后因车位纠纷，双方发生矛盾，国泰物业公司于2016年7月27日向利川法院提起诉讼，由此，双方矛盾加剧。2016年8月7日，硒都花园业委会召开硒都花园业主大会，研究是否解除与国泰物业公司的物业服务合同，会议表决结果为275户业主同意解除物业服务合同。另查明，至一审庭审辩论终结时止，硒都花园小区现已建成一、二期商住楼，业主专有面积为103343.66㎡，共有商住房736套、商铺42套，现入住业主729户（一期516户、二期213户），商铺入住37户（一期29户、二期8户）。经大会表决，同意解除物业服务合同的只有275户，仅占总人数的35.85%【275÷（729+37+1）】。一审法院认为，国泰物业公司于2010年10月1日与利川市国泰房地产开发有限公司签订《硒都花园前期物业服务委托合同》，约定硒都花园小区物业分期开发，首先移交第一期物业，二期、三期物业待其建成投入使用后再予移交。合同签订后，国泰物业公司依约进驻硒都花园小区进行物业服务。二期工程建成投入使用后，国泰物业公司依照《硒都花园前期物业服务委托合同》的约定，又承接了二期的物业服务。各购房业主在与利川市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》后，入住时分别与国泰物业公司签订了《硒都花园小区物业管理合同》。因此，国泰物业公司的服务对象为硒都花园小区的所有业主，虽然国泰物业公司曾两次公告，要求退出该小区的物业服务，但截止本案法庭辩论终结前，硒都花园业委会或其他有资质的物业服务公司均未入驻硒都花园小区，接管该小区的物业管理，其物业管理仍由国泰物业公司在负责，故应当认定双方签订的《硒都花园小区物业管理合同》并未终止，双方当事人均应遵照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定履行义务，服从管理。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。现硒都花园业委会要求解除物业服务合同、责令国泰物业公司退出硒都花园物业服务区域、移交物业服务用房及相关设施设备，但未达到法定解聘的条件，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条第一款第四项、第十二条、第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回利川市硒都花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由利川市硒都花园业主委员会承担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人利川市硒都花园业主委员会（以下简称硒都花园业委会）因与被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2017）鄂2802民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

本院认为，综合双方当事人上诉及答辩意见，本案二审审理焦点为，硒都花园小区一、二期商住区是否分属两个物业管理区域，上诉人硒都花园业委会能否仅代表一期住户解除与被上诉人的物业服务合同。现分析评判如下：依据《物业管理条例》第九条、第三十四条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。而物业管理区域的划分则应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》亦规定，物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则。分期建设项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域。本案中，国泰物业公司与建设单位只签订了一个《硒都花园前期物业服务委托合同》，服务范围是包括一、二期在内的整个硒都花园小区，并未针对一期的住宅用户单独签订前期物业管理合同。硒都花园小区分一、二期建设，住户分期先后入住，一、二期住宅区之间并未完全封闭隔离，且共用供水、供电、物业用房、公共照明等设施设备。硒都花园小区一、二期商住区应视为一个物业管理区域，成立一个业主大会。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现上诉人提出其仅代表一期住户要求解除与被上诉人的物业服务合同，但同意解除物业服务合同的业主比例未达到上述法定比例。一审法院未予支持正确。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人利川市硒都花园业主委员会负担。本判决为终审判决。

审判长　向　蕾
审判员　吴　卫
审判员　宋九龙

书记员：赖宏为