利川市方可物业管理有限公司、利川市家园房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：利川市方可物业管理有限公司。住所地：湖北省利川市南坪乡田湾村*组。法定代表人：牟方可，经理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利川市家园房地产开发有限公司。住所地湖北省利川市谋道镇光明村*组。法定代表人：崔坤祥，总经理。委托诉讼代理人：王新，重庆高山律师事务所律师。

上诉人利川市方可物业管理有限公司（以下简称方可公司）因与被上诉人利川市家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初2317号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方可公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判家园公司支付方可公司人工工资损失24760元，垫付水电及维修费116678.76元，物业管理费17480元，物业管理损失补偿费63600元，共计222518.76元。事实及理由：一审认定事实错误。一、关于人工工资。双方签订物业服务合同后，家园公司擅自收取小区业主的物业管理费，导致家园公司无法实现合同权利，方可公司的工作人员仍然在履行职责，产生的人工工资应由家园公司赔偿。二、关于水电费及维修费。由于悦峰豪庭C区施工用电和居民用电并未区分，导致该小区长期拖欠巨额电费，方可公司为家园公司垫付了水电费，家园公司应当返还。业主接房时，由于部分房屋有瑕疵，家园公司要求方可公司代为履行维修义务，家园公司应当支付方可公司维修费。三、关于物业管理补偿费。双方合同中约定每户业主每年收取物管费600元，实际履行过程中家园公司要求方可公司按照400元进行收取，每户每年相差200元，2016-2017方可公司共收取物管费318户，家园公司应补偿方可公司物管费63600元。家园公司辩称，虽然家园公司认为双方的合同不应解除，家园公司也不应返还方可公司物业管理费14702元，但由于家园公司未上诉，视为对一审判决的认可。方可公司作为物业管理服务方，代缴小区业主的水电费系合同约定，方可公司的上诉请求均没有事实及法律依据。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方可公司向一审法院起诉请求：1、判令解除方可公司与家园公司于2016年3月14日前的《利川市家园房地产开发有限公司物业服务合同》；2、判令家园公司赔偿方可公司人工工资损失19778元、物业管理费损失17480元、垫付的水电费及维修费116775.26元、物业管理补偿费63600元；3、由家园公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月14日，方可公司与家园公司签订了《利川市家园房地产开发有限公司物业服务合同》，由方可公司自行聘请工作人员为家园公司开发的悦峰豪庭C区提供物业管理服务，合同期限为三年，即2016年2月1日至2019年1月31日，合同对物业基本情况、委托管理事项、物业管理服务要求标准等内容均进行了约定。2017年6月家园公司以方可公司违约为由起诉要求解除物业服务合同，一审法院经审理后认为不存在法定和双方约定的解除合同事由，判令驳回了家园公司的诉讼请求。2018年3月20日双方签订补充协议，但未实际履行。现方可公司以家园公司违约为由诉至法院，请求判如前述。一审庭审中，方可公司将人工工资损失变更为24760元、垫付的水电费用及维修费变更为116678.76元。一审法院认为，方可公司与家园公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按约履行。合同履行期间，家园公司曾以方可公司违约为由起诉请求判决解除合同未果，随后方可公司亦起诉家园公司要求解除合同，可见双方均有解除合同的意愿，且自2018年起家园公司已另行聘请保安、保洁人员并自行向业主收取物业管理费，方可公司未再对小区进行物业服务，涉案物业服务合同已不具备继续履行的条件，因此对于方可公司起诉要求解除合同的诉求，予以支持。庭审中家园公司认可代方可公司收取了2017年的物业管理费用14720元，经查明，悦峰豪庭C区2017年的物业服务系方可公司提供，该笔物业管理费用应返还方可公司，方可公司主张退还唐光文等六人的物业管理费共2760元，家园公司不予认可，方可公司亦未提交证据予以证实，故家园公司应返还方可公司物业管理费14720元。方可公司聘请工人进行物业服务，工人工资应自行承担，方可公司要求家园公司支付工人工资损失的诉求于法无据，不予支持。庭审中家园公司对方可公司垫付水电费及维修费的事实不予认可，方可公司提供的证据亦无法证实其主张，对该诉求不予支持。方可公司主张要求家园公司按合同约定补偿物业管理费，但物业服务合同第十三条对物业管理费的补偿并未进行书面约定，方可公司未提交证据证实双方进行了口头约定，对该诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定判决：一、利川市方可物业管理有限公司、利川市家园房地产开发有限公司于2016年3月14日签订的《利川市家园房地产开发有限公司物业服务合同》自判决生效之日起解除；二、利川市家园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还代利川市方可物业管理有限公司收取的物业管理费14720元；三、驳回利川市方可物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4564元，减半收取2282元，由利川市方可物业管理有限公司负担2000元，利川市家园房地产开发有限公司负担282元。二审期间，方可公司向本院提交了二组证据，第一组证据：《方可物业C区水电费收支情况》，拟证明双方经过对账后，家园公司欠方可公司116775.31元水电及维修费。家园公司质证认为，该证据不属于新证据，签名人黄秉文并非家园公司的工作人员，表格的形成时间不明。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，不予采信。第二组证据：领条四张、单据二张。拟证明方可公司为家园公司垫付了维修费。家园公司质证认为，领条一系方可公司单方制作，领条二、五与本案没有关联性，也没有家园公司的签字认可，领条三和单据二张并非维修费。本院认为，领条一系方可公司单方制作，其余单据与本案缺乏关联性，对该组证据不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。方可公司与家园公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。案涉物业服务合同第十三条约定，“方可公司负责向业主收取物业管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费、维修养护费，合计每户每年收取600元，垃圾费每户60元。对原公司约定减免业主物业费____元的家园公司给方可公司第一年适当补助____元/年，此外家园公司不再承担任何费用。”由此可以看出，方可公司除了向业主每年每户收取660元外，家园公司不再承担任何费用支出。关于人工工资损失24760元，该笔费用不属于家园公司的支出范畴，且方可公司收取物业费用后，自主聘请人员进行物业管理，人工工资理应自行承担，故方可公司要求家园公司支付人工工资损失24760元，本院不予支持。关于物业管理费损失63600元，方可公司称家园公司要求方可公司按照每年每户400元收取物业管理费，家园公司应给方可公司每年每户补偿200元，但物业管理合同中补偿约定部分为空白，双方并无书面约定，故方可公司要求家园物业管理损失费63600元的诉讼请求，本院不予支持。关于垫付的水电及维修费116678.76元，方可公司一、二审提交的证据均不足以证实其主张，应当承担举证不力的法律后果。关于物业管理费17480元，家园公司对代收的14720元予以认可，对唐广文等六人的物业管理费2760元，家园公司不予认可，方可公司亦未提交证据证实系家园公司代收，故一审判令家园公司返还方可公司14720元并无不当。综上，方可公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4564元，由上诉人利川市方可物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。