刘某、王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住嫩江县。委托诉讼代理人：李洪良，黑龙江君水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，住嫩江县。原审被告：嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司，住所地嫩江县军民路立交桥南侧雅丽小区。法定代表人：张珂佳，职务经理。委托诉讼代理人：王恩林，黑龙江敬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李增才，嫩江县联兴法律服务所法律工作者。

上诉人刘某与被上诉人王某及原审被告嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司（以下简称宏顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，前由嫩江县人民法院于2017年4月17日作出（2016）黑1121民初2955号民事判决，判后，刘某不服，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日作出（2017）黑11民终558号民事裁定，将本案发回重审。嫩江县人民法院于2017年12月19日作出（2017）黑1121民初2792号民事判决，判后，刘某不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人李洪良，被上诉人王某，原审被告宏顺达公司的委托诉讼代理人王恩林、李增才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.请求二审法院撤销嫩江县人民法院(2017)黑1121民初2792号民事判决书，查明案件事实后改判支持刘某一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由宏顺达公司、王某承担。事实与理由：1.本案争议房屋至今未取得房屋产权证书的责任在于王某、宏顺达公司一方，刘某要求解除房屋买卖协议依法有据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖���应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，双方在签订房屋买卖合同90日之内，是由于宏顺达公司、王某出售的房屋未竣工验收，争议的房屋无法在双方订立之日起90日办理房屋权属证书。2012年12月4日，双方签订购房协议书。2012年12月31日，宏顺达公司才办理《用地许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》。2013年12月25日办理《建设用地规划许可证》。2015年1月27日办理《商品房预售许可证》。在本案诉讼阶段，2017年4月21日办理《建设工程竣工验收备案证书》。该条规定的90日无法办理房屋权属证书的责任在于宏顺达公司、王某。2.一、二审期间宏顺达公司没有取得相关证照手续，不能办理按揭贷款责任应由宏顺达公司、王某承担，刘某承担责任的事实错误。银行按揭贷款需要提交相关证书文件，按照惯例需将购买的房屋作为抵押物进行抵押，因宏顺达公司没有提供《土地使用权证书》、《房屋产权证书》，导致刘某无法办理按揭贷款。一审、二审未分清案件事实，对此问题草下结论显失公平。3.2012年12月4日刘某购买的房屋为现房，宏顺达公司、王某应当交给刘某《房屋产权证书》、《土地使用权证》。至今未交付“两证”，不能办理银行按揭贷款，责任不在于刘某。4.双方签订《海江小学综合楼购房协议书》，甲方盖章名称为“嫩江县海江镇小学综合楼基建办财务专用章”。在一审庭审时王某承认是海江小学综合楼项目负责人，基建办是建设单位内设部门，负责工程落实、设计、勘察、施工、现场监管和管理工作，无权对外签订商品房销售合同，所签订合同不受法律保护。5.《海江小学综合楼购房协议书》宏顺达公司予以认可，刘某与王某签订的购房协议书，未得到刘某同意擅自转让此合同，违反了《中华人民共和国合同法》相关规定。6.宏顺达公司是以出让方式取得土地使用权，至今土地使用权出让金未交齐，没取得土地使用权证，违反了城市房地产管理法第三十八条、第三十九条强制性规定。王某答辩称，王某为宏顺达公司的项目负责人，刘某上诉请求与其个人无关，认可一审法院判决。宏顺达公司述称，1.本案房屋买卖合同约定房屋总价款286，800元（后协商变更为277，240元），签订合同时交定金20,000元，2012年12月4日至2013年6月21日共交款140,293元，并未交足全款。按照交易惯例，买受方未交足房款，出卖方不能为其办理房屋产权证书。本案刘某未交足房款，拖欠136,947元剩余房款是其未取得产权证书的根本原因，因此，至今未取得房屋产权证书的责任在刘某，现要求解除房屋买卖合同于法���据。因而刘某引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条不适用本案，使用上述法律规定主张权利的前提是刘某全面履行购房合同义务，刘某尚欠购房款，无权以上述法律规定主张权利。2、本案办理按揭贷款责任属于刘某，其不具备按揭贷款的条件，本案房屋买卖合同第四条第一项明确约定银行按揭贷款由乙方（刘某）办理；因此，未办理银行按揭贷款应由其自行承担，并且合同已约定不能按揭贷款刘某现金交付房款。刘某一再主张没有《土地使用权证书》、《房屋产权证书》不能办理按揭贷款，是其不符合按揭贷款的规定，期房均可按揭贷款，按揭贷款并不要土地使用权证和房屋产权证。3、宏顺达公司是本案建设工程的主体公司，王某是宏顺达公司项目负责人，王某有权对外签订商品房销售合同，本案购房协议甲方印章加盖“海江小学综合楼基建办财务章”，并不影响宏顺达公司开发建设工程的主体资格。本案购房协议依法成立，受法律保护。4、王某代表宏顺达公司对外签订的商品房销售合同，是行使宏顺达公司授予的职权，王某行使职权没有必要征得刘某（买方）同意。王某与宏顺达公司是同一主体，不存在转让合同的事实。刘某以合同转让为由主张权利，当属判断有误，其所引用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》法律规定与本案没有关联性。5、宏顺达公司建设工程各类证件齐全，工程涉及的费用全部交齐，且在诉讼期间办理了建设工程竣工验收备案证书。可以办理不动产权证书。新实行的不动产权证书是两证合一证书，宏顺达公司没有违反法律规定行为，更不存在违反城市房地��管理法第三十八条、第三十九条，民法通则第九十一条规定。综上，宏顺达公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某上诉请求依法不成立，请二审法院依法判令维持一审判决，驳回刘某的上诉请求。刘某向一审法院起诉请求：1.要求与宏顺达公司解除购房合同；2.宏顺达返还购房款140,293元，利息从2012年12月4日起至法院判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；3.赔偿装修费55,000元；4.要求宏顺达公司另行支付一倍的购房款140,293元。诉讼费用由宏顺达公司承担；王某对宏顺达公司给付义务承担连带责任。一审法院认定事实：宏顺达公司系开发嫩江县海江小学综合楼的主体公司，王某系该工地的项目负责人。2012年9月12日刘某交订金10,000元。2012年12月4日宏顺达公司与刘某签订了海江小学综合楼购房协议书一份，合同约定刘某购买宏顺达公司开发建设的海江小学综合楼1号楼东数8号，面积47.8平方米，每平方米价格5,800元，总价款为286,800元，签订合同时交定金20,000元，2012年12月4日至2013年6月21日共交款140,293元，余款136,947元通过银行按揭贷款方式支付宏顺达公司；合同第4条第1项约定银行按揭贷款手续，由乙方（刘某）办理，也可委托甲方（宏顺达公司）协助办理，所发生的一切费用由乙方承担。乙方如不能及时履行贷款手续或经贷款银行审核未通过批准的，乙方应在接到甲方通知之日起15日内必须补足购房应交款，成交总价不变；如逾期未交，乙方应向甲方按日支付逾期应付款3%违约金；如逾期未交30日后，甲方有权单方解除合同，收回乙方购买的房屋，并有权将该房屋出售他人。并且不予退还乙方已交购楼款。宏顺达公司于2012年12月31日办理了用地许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证，2013年12月25日办理了建设用地规划许可证，2015年1月27日商品房预售许可证。刘某共交款140,293.00元，尚欠购楼价款136,947元。2013年初建设完工，2013年1月27日刘某入户合同约定的房屋内，使用至今。2015年4月25日由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位进行了竣工初验，2017年4月21日该建设工程竣工验收备案证书已办理完毕。4日，刘某与宏顺达公司签订《海江小学综合楼购房协议书》，是双方真实意思表示，合法有效。刘某在交付房屋款140293元后，于2013年1月27日入户至购买宏顺达公司的房屋，实际对该房屋进行了占有、使用，现刘某尚欠宏顺达公司购房款136947元。刘某认为按合同约定宏顺达公司应该帮助其办理按揭借款，但双方签订的购房协议并未约定由甲方办理，只是说明可以“委托甲方协助办理”，且合同约定，乙方如不能及时履行贷款手续或经贷款银行审核未通过批准的，乙方应在接到甲方通知之日起15日内必须补足购房应交款，成交总价不变。现刘某未给付宏顺达公司剩余购房款，并已实际占有、使用该房屋，宏顺达公司没有违约，且宏顺达公司在刘某起诉前已办理了商品房预售许可证，现又办理了房产竣工验收备案证书，可以办理房屋产权证照。故刘某以宏顺达公司违约,要求返还给付房款、赔偿一倍价款及装修损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。经院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费4206元由刘某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证��刘某向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同书二份、购房收据、商品房合同备案证明各一份，该合同书均是海江小学综合楼对外出售合同,商品房买卖合同加盖了王某的印章，该组证据均体现宏顺达公司对外进行出售，签订协议的法定代表人即王某。王某对该组证据真实性无异议，但认为宏顺达公司的法定代表人是张珂佳。宏顺达公司的委托诉讼代理人王恩林认为该组证据已经标明法定代表人为张珂佳，虽然有王某的签字或盖章，但只是宏顺达公司的代理人，而不是法定代表人，因为合同的首页已经标明公司法定代表人为张珂佳。2.宏顺达公司的企业档案一份，证明王某不是宏顺达公司的法定代表人，也不是公司的股东，海江学校综合楼系王某个人开发建设，该行为违法。王某对证据真实性没有异议，但认为其确实不是公司法定代表人及股东，只是项目负责人，该项目是宏顺达公司开发。宏顺达公司的委托诉讼代理人王恩林对证据真实性没有异议，但认为根据我国现行法律规定，个人不允许开发建设房地产，而海江镇小学综合楼所有的批准手续均为宏顺达公司办理及负责具体开发和施工。3.2018年1月2日、2018年1月17日嫩江县市场监督管理局出示的证明、2018年1月3日嫩江县海江镇中心小学出具的证明各一份，证实刘某与王某签订的房屋买卖协议应为无效，不存在海江小学基建办和宏顺达公司海江小学综合楼项目部这一单位。王某对证据真实性有异议，认为对证明问题不清楚，案涉开发公司为宏顺达公司。宏顺达公司的委托诉讼代理人王恩林针对2018年1月17日嫩江县市场监督管理局的证明，认为国家没有规定哪个项目在监督管理局登记，���以该证据与本案没有关联性。2018年1月3日嫩江县海江镇中心小学的证明，认为证明准确，宏顺达公司不可能将基建办设立在海江镇小学，对证据真实性没有异议，但与本案没有关联性；对2018年1月2日嫩江县市场监督管理局的证明有异议，证明称嫩江海江小学综合楼基建办没有营业执照，没有注册登记，该基建办不是分公司，不可能办理营业执照，综上三个证据不能证明楼房是王某个人开发。4.2018年4月9日嫩江县地方税务局稽查局出示的税务事项通知书一份，证明王某未向地方税务部门交纳任何税款，造成包括刘某在内的购楼者不能取得不动产发票，无法办理房屋产权登记手续。王某对证据真实性没有异议，是否存在欠税事实其不清楚，现在房屋产权证书未办理，系因欠款未交齐。宏顺达公司委托诉讼代理人王恩林对证据真实性无异议，但认为开具不动产发票必须为购房人全额交清购房款，本案刘某仍欠130,000元购房款，不具备开发票的条件，故该证据与本案没有关联性。经本院庭审认证认为，刘某提交的第1-2号证据无法证实其所欲证实的主张,不予采信；第3号证据与本案不存在关联性,不予采信;第4号证据无法证实欠缴税款为王某个人行为,不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘某在上诉时将宏顺达公司、王某列为被上诉人，在本院庭审中,刘某主张其在一审起诉主体为嫩江县宏顺达房地产开发有限公司，而非嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司，故申请撤回对宏顺达公司的上诉,只列王某为上诉人，要求支持刘某的一审诉讼请求，要求王某承担责任，不再要求宏顺达公司承担本案责任。本院认为，刘某与宏顺达公司签订《海江小学综合楼购房协议���》，合同的主体相对方为刘某及宏顺达公司，王某虽在《海江小学综合楼购房协议书》上签字，但其身份为该工程项目经理，且海江综合楼工程办理的各项审批手续，均以宏顺达公司名义办理，刘某在向宏顺达公司交付房款140,293元后，尚拖欠房款136,947元，现主张因宏顺达公司未按期履行相关建设审批手续，而导致无法办理按揭贷款的观点，因双方签订的购房协议已约定，“乙方如不能及时履行贷款手续或经贷款银行审核未通过批准的，乙方应在接到甲方通知之日起15日内必须补足购房应交款，成交总价不变”。故刘某在未给付宏顺达公司剩余购房款，未履行完毕交付全部房款义务时，其主张因宏顺达公司违约，不能实现合同目的观点，依据不足。刘某在本院庭审中撤回向宏顺达公司上诉，只要求王某承担责任，不违反法律规定，本院予以准许。因王某个人不具备开发资质，且协议的相对方为宏顺达公司，刘某主张王某承担责任的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘某的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,334元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。

审判长　　刘云峰
审判员　　于卫平
审判员　　代柳怡

书记员：仇长城