刘长山与牡丹江新世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

刘长山
庄铁言（黑龙江承成律师事务所）
关亚杰
牡丹江新世纪房地产开发有限公司
王占云
黑龙江正大律师事务所律师

原告:刘长山，男，1963年11月出生，汉族，现住址黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人:庄铁言，黑龙江承成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:关亚杰（系刘长山妻子），女，1965年11月出生，汉族，现住址牡丹江市西安区。
被告:牡丹江新世纪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人:郑继运，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人王占云、黑龙江正大律师事务所律师。
原告刘长山与被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，于2016年10月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告刘长山的委托诉讼代理人庄铁言、关亚杰，被告新世纪公司的委托诉讼代理人王占云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘长山向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告依法承担逾期办理房产证违约金168426元；2、请求判令被告继续履行合同，如判决生效后仍不有办理房产证，按每日130元承担迟延履行金。
被告新世纪公司辩称:逾期办证不是被告的责任，是相应责任部门验收延迟导致无法办理房照，被告不承担赔偿责任。
原告起诉已经超过诉讼时效，在本次诉讼前未向被告主张权利，且不存在其它时效中断的法定情形，故其主张不能获得支持；另外，在2016年8月25日，原告所购买的房屋××小区已经可以办理房照，在第5批18个项目中，已经由牡丹江晨报予以公告。
本案的争议焦点是:1、被告是否构成合同违约；2、本案原告主张权利是否超过了法律规定的诉讼时效；3、如被告承担违约责任，违约责任具体数额的确定。
原告刘长山为证明案件事实，向本院举证如下:
证据一，商品房买卖合同一份，意在证明:原告在2012年5月23日与被告签订了商品房买卖合同，购买了××小区×号楼×单元×室，合同约定应交购房款489610元，合同十五条约定，出卖人应在60日内为原告提供权属备案登记手续，在买受人不退房情况下，应继续履行合同，但没有约定出卖人应当支付的违约金，被告没有按照合同履行办证的义务。
被告新世纪公司对该份证据有异议，认为合同没有约定逾期办理房照违约金的民事责任。
本院认为，该份证据系合法有效书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。
证据二，销售不动产统一发票两份，意在证明:1、原告已按照合同约定向被告一次性交付总房款489610元，履行了合同的全部付款义务；2、被告变更了原合同的全部履行期限，2013年9月3日被告为原告出具了办证发票，此前，原告多次找被告询问办证时间，被告答复什么时候办证通知你（给你办证发票），原告是2013年9月3日去办证时才知道被告不能办证。
被告新世纪公司辩称:该份发票只能证明原告交付了房款。
本院认为，该份证据系合法有效书证，能够证明原告刘长山已交付房款的事实。
证据三，前期物业管理服务协议书一份，意在证明:被告新世纪公司的交房日期。
被告新世纪公司对该份证据没有异议。
本院认为，因被告新世纪公司对该份证据没有异议，故本院对该份证据予以采信。
被告新世纪公司无证据向法庭提供。
本院经审理认定事实如下:
2012年5月23日，原告刘长山与被告新世纪公司就购买新世纪公司开发的位于牡丹江市东安区乌苏里路、兴隆街北××小区×号楼×单元×号房屋签订了商品房买卖合同，合同约定:“……第三条:买受人所购买商品房的基本情况。
买受人所购商品房为第×幢×单元×号房……该商品房建筑面积共181.27平方米。
……第四条:计价方式与价款。
按建筑面积计算，该房商品房单价为每平方米2701元，总金额489610元整……第八条:交付期限。
出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……第十五条:产于产权登记的约定；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失……”刘长山分两次将购房款489610元交付给新世纪公司，2013年9月3日新世纪公司为刘长山出具了销售不动产发票（自开）办证联、销售不动产发票（自开）发票联各一份；新纪公司于2013年9月17日房本案诉争房屋交付给刘长山使用；但新世纪公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，刘长山的房屋至今未办理产权证照。
另查明，2016年8月25日，牡丹江晨报登载了被告新世纪公司可以办理产权证照的公告。
本院认为，原告刘长山在与被告新世纪公司履行商品房合同过程中发生争议，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  规定:“依法成立的合同，自成立时生效……”本案中，原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。
关于原告刘长山要求被告新世纪公司给付2012年8月22日至2016年6月28日期间逾期办理房产证违约金168426元的诉讼请求，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，原告刘长山履行了全部合同义务，向被告新世纪公司交纳了购房款，被告新世纪公司具有按照约定将需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，原、被告双方在该合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
新世纪公司未按合同约定履行义务，系违约行为。
关于逾期办理产权登记但买受人不退房情况下双方没有约定违约金。
现原告不要求退房违约金如何计算的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
”本案中，刘长山已向新世纪公司交纳购房款489610元，被告新世纪公司于2012年9月17日将房屋交付给刘长山使用，原、被告在合同中约定自交付之日起60日内协助原告办理产权登记，现被告新世纪公司未按合同约定全面履行合同义务，其应当承担违约责任。
关于新世纪公司辩称刘长山起诉已经超过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。
”本案中，原告刘长山要求被告赔偿逾期办照违约金的期间为两年，即从原告刘长山知道新世纪公司违约，其权利被侵害时起计算。
原、被告双方约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2012年9月17日新世纪公司将房屋交付给刘长山，至2012年11月17日刘长山应当知道新世纪公司未按合同约定办理登记备案手续，其应及时主张权利。
根据本院调查核实，刘长山向本院主张权利时间为2016年6月28日，刘长山主张2012年11月17日至2014年6月27日期间逾期办证违约金超出两年的诉讼时效，本院对刘长山主张此期间的逾期办照违约金不予支持。
自2014年6月28日至2016年8月25日（牡丹江晨报公示可以办理产权证照日期）共逾期办照788天，本院参照中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%计算，并按50%计算逾期罚息，计算新世纪公司应给付刘长山自2014年6月28日至2016年8月25日的逾期办理房产证违约金97510.19元[489610×6.15%×788天÷365天×（1+50%）=97510.19元]，本院对此数额予以支持，超过部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第一百零七条  、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定，判决如下:
一、被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘长山逾期办理房屋权属登记违约金97510.19元（自2014年6月28日起至2016年8月25日止）；
二、驳回原告刘长山的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3668.50元，减半收收计1834.25元，由被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担1118.88元元，由原告刘长山负担715.37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，该份证据系合法有效书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。
证据二，销售不动产统一发票两份，意在证明:1、原告已按照合同约定向被告一次性交付总房款489610元，履行了合同的全部付款义务；2、被告变更了原合同的全部履行期限，2013年9月3日被告为原告出具了办证发票，此前，原告多次找被告询问办证时间，被告答复什么时候办证通知你（给你办证发票），原告是2013年9月3日去办证时才知道被告不能办证。
被告新世纪公司辩称:该份发票只能证明原告交付了房款。
本院认为，该份证据系合法有效书证，能够证明原告刘长山已交付房款的事实。
证据三，前期物业管理服务协议书一份，意在证明:被告新世纪公司的交房日期。
被告新世纪公司对该份证据没有异议。
本院认为，因被告新世纪公司对该份证据没有异议，故本院对该份证据予以采信。
被告新世纪公司无证据向法庭提供。
本院经审理认定事实如下:
2012年5月23日，原告刘长山与被告新世纪公司就购买新世纪公司开发的位于牡丹江市东安区乌苏里路、兴隆街北××小区×号楼×单元×号房屋签订了商品房买卖合同，合同约定:“……第三条:买受人所购买商品房的基本情况。
买受人所购商品房为第×幢×单元×号房……该商品房建筑面积共181.27平方米。
……第四条:计价方式与价款。
按建筑面积计算，该房商品房单价为每平方米2701元，总金额489610元整……第八条:交付期限。
出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格……第十五条:产于产权登记的约定；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失……”刘长山分两次将购房款489610元交付给新世纪公司，2013年9月3日新世纪公司为刘长山出具了销售不动产发票（自开）办证联、销售不动产发票（自开）发票联各一份；新纪公司于2013年9月17日房本案诉争房屋交付给刘长山使用；但新世纪公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，刘长山的房屋至今未办理产权证照。
另查明，2016年8月25日，牡丹江晨报登载了被告新世纪公司可以办理产权证照的公告。
本院认为，原告刘长山在与被告新世纪公司履行商品房合同过程中发生争议，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  规定:“依法成立的合同，自成立时生效……”本案中，原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。
关于原告刘长山要求被告新世纪公司给付2012年8月22日至2016年6月28日期间逾期办理房产证违约金168426元的诉讼请求，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，原告刘长山履行了全部合同义务，向被告新世纪公司交纳了购房款，被告新世纪公司具有按照约定将需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，原、被告双方在该合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
新世纪公司未按合同约定履行义务，系违约行为。
关于逾期办理产权登记但买受人不退房情况下双方没有约定违约金。
现原告不要求退房违约金如何计算的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
”本案中，刘长山已向新世纪公司交纳购房款489610元，被告新世纪公司于2012年9月17日将房屋交付给刘长山使用，原、被告在合同中约定自交付之日起60日内协助原告办理产权登记，现被告新世纪公司未按合同约定全面履行合同义务，其应当承担违约责任。
关于新世纪公司辩称刘长山起诉已经超过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。
”本案中，原告刘长山要求被告赔偿逾期办照违约金的期间为两年，即从原告刘长山知道新世纪公司违约，其权利被侵害时起计算。
原、被告双方约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2012年9月17日新世纪公司将房屋交付给刘长山，至2012年11月17日刘长山应当知道新世纪公司未按合同约定办理登记备案手续，其应及时主张权利。
根据本院调查核实，刘长山向本院主张权利时间为2016年6月28日，刘长山主张2012年11月17日至2014年6月27日期间逾期办证违约金超出两年的诉讼时效，本院对刘长山主张此期间的逾期办照违约金不予支持。
自2014年6月28日至2016年8月25日（牡丹江晨报公示可以办理产权证照日期）共逾期办照788天，本院参照中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%计算，并按50%计算逾期罚息，计算新世纪公司应给付刘长山自2014年6月28日至2016年8月25日的逾期办理房产证违约金97510.19元[489610×6.15%×788天÷365天×（1+50%）=97510.19元]，本院对此数额予以支持，超过部分本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第一百零七条  、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定，判决如下:
一、被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘长山逾期办理房屋权属登记违约金97510.19元（自2014年6月28日起至2016年8月25日止）；
二、驳回原告刘长山的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3668.50元，减半收收计1834.25元，由被告牡丹江新世纪房地产开发有限公司负担1118.88元元，由原告刘长山负担715.37元。

审判长：郭彦军

书记员：王晶